點評：
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定， 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
以上兩條，分別規定了開發商沒有如約交付房屋和造成購房者沒有按期取得房產證時的違約責任。
本案判決認定這兩種違約責任可以同時主張，這個判決足為類似糾紛做有價值的參考。
值得注意的是，以上司法解釋并沒有規定在開發商沒有按期辦出大產證時需要承擔違約責任，因此，購房者就此主張違約責任時，應當在事前簽約時就此約定違約金。
案例
開發商需為延期交房和遲延辦理產證“埋單”兩份
過了開發商承諾交房的時間足有大半年，業主才接到房屋交接的通知。業主雖然沒有因為開發商逾期履約而要求解除買房合同，卻訴諸法院要求追究開發商的違約責任。近日，上海一中院對這起業主拿著預售合同向開發商主張違約金的案件作出二審判決，判令開發商在承擔遲延交房違約責任之余仍需承擔遲延辦理產證的違約金。
2006年4月21日，王女士與上海某房地產開發公司簽訂了一份《上海市商品房預售合同》，約定王女士向購買位于本市太原路某弄某號總價510萬元的商品房。按照合同約定，某房產公司應當于2007年6月30日前交房，如未在合同約定的時間內交付該房屋應當承擔違約責任。合同另外還約定，房產公司應該于2007年12月31日前取得房屋的大產證，如到時不能取得大產證，王女士有權單方面解除本合同。合同簽訂后，王女士按照合同約定付清了房款。然而直到2008年7月22日，房產公司才取得大產證，次日王女士才接到公司的交房通知。王女士認為，房產公司未能如約取得房屋權屬證書，已構成違約。故訴至法院要求房產公司支付造成自己逾期辦理小產證的違約金。一審判決支持了王女士的訴訟請求。房產公司因為之前已經向王女士支付了實物交房遲延的違約金，感到既然現在王女士享受到了房價上漲的收益，并沒有什么損失，不愿再承擔遲延辦理產權登記的違約責任，提起了上訴。
一中院審理后認為，遲延交房違約責任與遲延辦證違約責任屬不同性質，在遲延交房和遲延辦證的違約事實同時存在的情況下，兩種違約責任可同時適用。同時，違約責任的承擔并不以存在損失為前提，遂作出維持原判的二審判決。
法官判后釋疑：解除權與債權請求權屬于兩個不同性質的權利，解除權并非違約責任的承擔方式，其目的在于避免損失的進一步擴大，而并非在于補償因違約所致的損失，其本身無法達到補償損失的目的，因此，放棄約定的解除權也并不意味放棄追究違約責任。正因如此，本案中小業主雖然已經因為開發商的逾期實物交房而拿到了違約金，逾期辦理產權登記違約金的訴請仍然能夠得到支持。（敖穎婕）
