小區外墻面權屬的法律規定
從現行法律法規的相關規定來看，屋面的所有權應當歸屬于全體業主。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”這意味著，業主購買房屋的同時也得到了所買房屋所在小區的全部土地共有使用權; 《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條規定：“土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。”這就說明，業主所買房屋所使用的土地使用證標明的土地范圍內的所有公共建筑，只要計入了公攤的范圍，全體業主就對其享有共有權。由此可見，樓宇屋面的所有權是歸全體業主所共有的。
因此從以上來看，商品房的屋面、外墻面的所有權是屬于全體業主的。
所有權與使用權是不同的。
第一，從民法關于所有權的相關原理來看。完整的所有權包括占有、使用、收益、處分四項權能，而使用權是實際利用的權利。所有權人與使用權人并非必然是同一主體，因為通過一定的契約，非所有權人也可獲得使用權，比如房主可將房屋租給他人使用。因此，樓宇屋面的使用權經全體業主同意，可以讓給開發商來使用。
第二，從商品房買賣合同示范文本的相關條款來看。國家工商行政管理局和建設部共同制作的《商品房買賣合同》示范文本第十七條明確要求買賣雙方應對樓宇屋面使用權的歸屬作出約定。那么，只要開發商與業主能夠協商一致，開發商就完全可以通過購房合同的約定來取得樓宇屋面的使用權了。
因此，開發商可以通過合同的約定，取得商品房的屋面、外墻面的使用權。所以在簽訂合同時一定注意合同當中對商品房的屋面、外墻面的約定。
