花了錢房子卻不是你的，錢也退不回來，訂合同前要做哪些準備？
開發(fā)商將已售樓盤抵押給銀行 致使業(yè)主掏了錢也得不到產權
入住期間，業(yè)主們投訴內容大多是裝修質量差，使用面積縮水等，而現在一些業(yè)主卻遭遇“根”的問題：花了錢房子卻不是你的，錢也退不回來。訂合同前要做哪些準備？為什么合同一定要備案，否則購房人對房產不具備合法性？
花了錢房子卻得不到
案例一：信德園業(yè)主羅女士發(fā)現，已經入住兩年的家卻另有業(yè)主，名叫鄧琪。而自己花66.7萬元一次性付款換來的合同卻沒有到區(qū)國土房管局備案。后來她得知，自己的房子被賣了兩次，很不幸她是后者。隨著事態(tài)發(fā)展她全家很有可能被掃地出門。
案例二：王女士花60余萬元買了信德園一套房產，但由于開發(fā)商延期交房違約與開發(fā)商簽了退房協(xié)議，按協(xié)議，開發(fā)商要歸還之前收取的銀行貸款30萬元和王女士交的首付款14萬元。沒想到開發(fā)商不但不還她首付款，甚至連銀行的貸款也不還。最后她把開發(fā)商告上法庭，她贏了卻執(zhí)行不了；而同時銀行又把她告上法庭，銀行贏了并告訴她：不替開發(fā)商把貸款還了就拘留你。
案例三：呂女士一次性付款買了草橋一套現房，但入住沒兩天銀行找上門來說：你家已經兩個月沒還月供了，銀行到六個月就收回房子。原來，這套房已經被開發(fā)商用假按揭方式抵押給銀行了，以前開發(fā)商替業(yè)主還月供，現在沒錢了，因此銀行真的有權收回房產，后來購買的童女士只得錢房兩空。
在采訪中，記者了解到，由于很多業(yè)主是第一次買房，在簽訂合同時不提出任何修改意見，甚至不細看合同條款，等出現糾紛回過頭來才發(fā)現打從簽合同開始就上了開發(fā)商的賊船。為此，記者特別請來盈科律師事務所合伙人顧彥濱律師，來給購房人出招買到一套放心房。
簽訂合同前要調查開發(fā)商背景
并非大開發(fā)商就一定有誠信，但目前看來出問題的開發(fā)商一般是資金少開發(fā)經驗少的公司。特別是8.31土地大限讓有能力拿地的小公司一下子失去了活力。而那些大公司計劃在房地產業(yè)長期經營下去，有較好的信譽保障。所以決定買房前要先問問周圍的人探探開發(fā)商的口碑。
簽訂合同時要查“五證”
第二就是要看項目的“五證”。五證包括《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》和《商品房預售許可證》。如果是現房銷售，應當看到“大產權證”。五證俱全才可銷售。
30日內合同應去備案
在商品房預售合同中約定，開發(fā)商辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)為合同生效條件，或根據“城市房地產開發(fā)經營管理條例”以及“城市商品房預售管理辦法”的規(guī)定，約定開發(fā)商在合同簽訂之日起30日之內，將合同送到國土房管局登記備案。
由于購房人先交首付款，然后再將合同備案，所以購房人必須承擔的風險就在這30天里。當合同備案了，法律上也就承認了購房人擁有房產的合法性。
60天內開發(fā)商辦理權屬登記備案
根據建設部《商品房銷售管理辦法》，要求房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。否則開發(fā)商違約，業(yè)主拿產權證的時間會拖后。
入住90天應辦理房產證
按照“城市房地產開發(fā)經營管理條例”以及“城市商品房預售管理辦法”的規(guī)定，預售合同購房人應當自商品房交付使用之日起90日內辦理房產證；現房購房人自銷售合同簽訂之日起90日內辦理房產證。如果雙方沒有約定辦理房產證的期限，由于開發(fā)商的原因，購房人在上述期限屆滿未能取得房產證的，出賣人應承擔違約責任。
然而在現有的購房合同中，往往將辦理房產證的期限約定到1-3年，購房人應盡量要求開發(fā)商承諾在1年內辦理好房產證。
在采訪中記者注意到，只要產權證到手了，購房人就不用擔心了，但如果該項目土地還未解押、房產被抵押，規(guī)劃設計不合規(guī)定等因素都會導致產權證辦不下來。
當然，《商品房銷售管理辦法》中有規(guī)定，如果所買賣房屋已經設定了抵押，開發(fā)商應如實告知購房人，否則將導致合同無效，并承擔違約責任，購房人可要求雙倍賠償。
提示：最好不要采用一次性付款
很多拆遷戶一下子有了數十萬元的拆遷款，買新房時總打算一次性付清；還有的老百姓手頭寬余希望提前還貸。在此顧律師忠告購房人，打算一次性付款的，應特別注意“30天”和“60天”這兩個時間段。實際上銀行在放貸之前要對開發(fā)商做全面審查，所以能夠給貸款的房產保險系數會大很多。當然風險應在期房時，到了現房階段特別是房產證拿到手了，風險就會降低。
當然，如果開發(fā)商故意詐騙，故意一房兩賣，故意背著購房人作抵押，那購房人還是防不勝防。所以回到第一點，考察開發(fā)商背景與口碑尤為重要。（楊曉/文）
特約編輯：宋廣偉
