小區車庫、車位應該歸誰?
《物權法》第七十四條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
一、《物權法》第七十四條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。該條款確立了關于小區車庫的歸屬的一個原則，即車位車庫必須根據約定來確定歸屬。“這也就是說，給與了開發商或業主通過約定保留車庫所有權的可能性，如果開發商在合同中作出了保留車庫所有權的約定，那么，他就獲得了車庫所有權。”在市場條件下，這有利于更大地發揮市場的調節作用。如果開發商認為房屋銷售獲利更大，則可以放棄車庫的所有權，將其出售、附贈給業主使用;反之則可以保留車庫的所有權，將車庫出租給業主使用。從這里可以看出，《物權法》承認了開發商的天然優勢地位，以保障他們開發車庫的積極性，緩解車庫緊缺的狀況。另外，這種約定在一定程度上是承認了小區車位車庫可以作為獨立交易的客體，為業主以后自主的轉讓或出租提供了法律的依據。
二、《物權法》第七十四條中規定占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。居民小區內供業主停車的地方主要有兩種：一種是封閉型的車庫，以地下車庫居多。一種是地面非封閉型停車場。這種停車場被劃分為一個個車位，以露天的居多，也有搭建簡易篷頂的。雖然車庫也要劃分為一個個車位來使用，但其不同于地面停車場，兩者區別主要在：車庫是具有四周封閉的空間，具有建筑物的特征，停車位不具備建筑物的特征;地面停車場的開發幾乎不需要成本，而車庫的開發成本相對較高。《物權法》對此區別對待了露天停車位和車庫，并規定了不同的歸屬原則，體現了立法技術上的進步。事實上，露天停車場的建設幾乎不需要任何成本，其占用的土地已經屬于業主共有財產的范圍之內，將其歸為業主共有是合理的。此規定一出，對于在小區共有道路上停放汽車，并交納相關費用而引起的糾紛，即可得到相應的解決。業主交納的這項費用，不是停車位的租金，而是向物業管理公司交納的停車保管服務費。物業管理公司應當維護車輛的停放秩序。一旦發生停放車輛的丟失或損壞，應當承擔相應的責任。該規定意味著還開發商、物業公司不能將車位收費所得據為己有;如果需要收費，在扣除必要管理費后的所得款應屬于全體業主共有。小區車庫、車位應該歸誰?(2) 來源：未知 作者：佚名 時間：2010-12-06
三、車庫的分類以及歸屬
學者對車庫進行了分類：法定車庫、自行增設車庫、獎勵增設車庫。
法定車庫是指法律、法規規定區分所有的建筑物乃至商業小區所應附設的車庫。此類規定屬于強制性規范，開發商必須遵守，為區分所有的建筑物附設特定數量的車庫，歸建筑物區分所有人擁有。
自行增設車庫，是指法定停車庫以外由建筑商自行增設的停車位 。其具有獨立產權及權狀，且得為單獨轉移，該車庫建造不得違反土地使用權出讓合同的規定，不得違法建筑規劃。該類車庫由開發商自主決定出售、出租，在商品房預售合同、商品房銷售合同中約定購房人不享有此類車庫的共有權，具有法律效力。如果沒有約定歸屬，建筑規劃設計、土地使用權出讓合同均未明確它們屬于開發商，房屋所有權登記也沒有將它們登記在開發商名下，那么這些車庫應當歸業主共有。反之，則屬于開發商。
獎勵增設車庫是指法律規范規定增設的停車位，具有獨立產權、權狀及可單獨移轉。可以允許開發商出售、出租，且買受人、承租人不限于業主。如果該類車庫，建筑規劃設計等文件已經明確了歸屬于開發商，那么，此類車庫不屬于業主共有。
四、《物權法》第七十四條第一款規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。這里的“首先”不同于“優先”。后者是指在同等的條件下，業主優先獲得：“首先”則不區分條件，更有助于保障業主利益。這實際上是對小區車位車庫的出售或出租加以了必要的限制。盡管法律允許小區車位車庫可以成為交易的客體，但為了本區居民的停車需要和方便生活，必須先滿足業主的需要。在業主沒有滿足需要前，開發商與業主以外的人訂立的買賣合同應當是無效的。從這點上看，再次說明了與優先購買權的區別。優先購買權是在同等條件下有權優先購買，如果業主以外的人出價更高，則可以賣給業主以外的人。但按此款規定，即使業主以外的人在出高價的情況下，開發商也不能出售。該條款規定主要是針對現實生活中的一些情況：有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放;不少小區沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位等問題。這體現了法律對市場調節的干預
