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某貿易中心對外進行寫字樓招租，一家公司的人來詢問租價并表示有意承租300平方米，貿易中心給該公司意向書中，介紹了該公司有意租賃單元的面積、租期、租金、付款方法、物業管理費、免租期、押金、租區移交狀況等條件。并稱意向書在十日內有效。如果該公司同意，要在10日內蓋章確認，否則被視為取消。“如果需要詢問或清楚了解上述條款，請及時與我公司聯系”。第二天，該公司即蓋章確認，表示完全接受，并傳真告知了貿易中心。沒想到再也得不到回音。第七天，該公司了解到貿易中心剛剛將該單元租給了另一家公司，而這家公司比前者聯系的晚得多。該公司認為自己與貿易中心已經達成了租賃合同，貿易中心怎能再將房屋租出？而貿易中心卻認為，自己與該公司并沒有確定合同，將房屋出租給別人沒有錯，雙方因此分歧很大。評析《合同法》第十三條規定：“當事人訂立合同，采取要約、承諾方式”。如果當事人雙方的要約、承諾均合法有效，則承諾生效時合同成立。所以上述糾紛的關鍵在于，貿易中心與順通公司是否采用了合法有效的要約與承諾方式。如果是這樣，則貿易中心與順通公司就已經確定了房屋租賃合同，貿易中心另將房屋出租給他人就是不對的。反之，則雙方間根本沒有合同存在，貿易中心有權將房屋出租給他人。先說要約，《合同法》第十四條規定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：（一）內容具體確定；（二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。”貿易中心給該公司所發的意向書是否算是一個要約呢？我認為不能算是要約。因為其內容是不具體確定的，意向書中稱：“如果需要詢問或清楚了解上述條款，請及時與我公司聯系”，這就意味著，如果該公司愿意，還可以了解其他單元的內容，也可以就該單元進行討價還價，當然貿易中心可能是一口價，但不妨礙該公司行使權利。貿易中心在傳真中明確地自稱為“意向書”，說明內容是可變的，至少原則上是可變的，因而并不具有約束力。所以，我認為這份“意向書”實際上是一個要約邀請。所謂“要約邀請”，是一個希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。貿易中心發出要約邀請，其目的在于吸引客戶向自己發出要約。在該公司后來向貿易中心發出的“意向書”中，明確接受貿易中心提出的交易條件，但這不是承諾，而是新的要約。所以，這應當理解為是一個要約。單獨一個要約是不能成立合同的，還必須有相應的承諾。承諾是受要約人同意要約的意思表示。在該公司發出要約后，如果貿易中心認為合適，其應該發出承諾。假設有這樣的承諾，則承諾通知到達要約人時生效，此時就認為合同成立。