房屋租賃糾紛案例，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。房屋租賃承租人的優先購買權屬于以形成權的行使為前提的權利，故該形成權的行使應以除斥期間制度加以規定，即房屋租賃承租人應自知悉出賣事實時起一定期限內行使先買權。
●案情：
梁某在本市某商業區有一套商鋪，出租給沈某經營美容店，雙方簽訂了《上海市房屋租賃合同》，并到區房地產交易中心進行了備案登記，房屋租賃期限到2009年1月20日止。雙方在租賃合同中約定，在租賃期內，梁某如需出售該房屋，應提前三個月通知沈某，沈某在同等條件下有優先購買權。
2007年4月，沈某收到了梁某的《商鋪出售函》。第二天就回復梁某，要求梁某將商鋪價格、條件等有關出售的所有事項告訴自己，以便決定是否購買。但是梁某并沒有給予答復，并將該商鋪出售給了A公司。A公司取得了該商鋪的產權后，多次來美容店上鎖封門，造成沈某的美容店無法經營。
無奈之下，沈某起訴至法院，要求判決梁某與A公司的房屋買賣(合同)關系無效，確認自己享有該商鋪的優先購買權，準許自己在同等條件下按梁某轉讓給A公司該商鋪的價格行使優先購買權。
庭審中，梁某認為自己已經向沈某履行了通知義務，而且自己是在沈某自愿放棄優先購買權的情況下，才將該商鋪出售給A公司的，現在沈某行使優先購買權已超過三個月的法定期間。 A公司認為自己在與梁某簽訂買賣合同時，梁某與沈某之間不存在糾紛，退一步，即使有糾紛，也與自己沒有關系。
●評析：
依據《中華人民共和國合同法》規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。梁某與沈某簽訂的《上海市房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，且未違反相關法律規定，應屬有效。根據該《上海市房屋租賃合同》，梁某如需出售該商鋪，應提前三個月通知沈某，沈某在同等條件下有優先購買權。梁某雖然曾向沈某發出了準備出售該商鋪及告知沈某有優先購買權的通知，但在沈某詢問該商鋪出售價格等事宜以便決定是否購買該商鋪時，梁某在未向沈某作出答復的情況下將該商鋪出售給了A公司，其行為顯然侵犯了沈某的優先購買權，沈某的訴訟請求，于法有據，應當得到法院的支持。而A公司因此受到的損失可與梁某另行解決。
●判決：
法院支持了原告方的觀點。
(孫洪林/文 作者系上海市申房律師事務所主任、律師)
