淺談開發(fā)商：前期物業(yè)管理誰來做?
《物業(yè)管理條例》規(guī)定，住宅類的前期物業(yè)管理，房地產開發(fā)商必須通過招投標的方式確定物業(yè)管理公司。但目前國內各城市的房地產開發(fā)商主要通過以下三種方式確定前期物業(yè)管理公司。一是由房地產公司組建物業(yè)管理公司進行項目的前期物業(yè)管理(俗稱：父子兵物業(yè)管理);二是與其他物業(yè)管理企業(yè)或個人合作，成立合資的物業(yè)管理公司對項目實施前期物業(yè)管理;三是通過物業(yè)管理招投標(公開招標、協議招標等)的方式，將物業(yè)管理項目委托給另外一家物業(yè)公司管理。那么，對于房地產開發(fā)商而言，以上三種管理方式到底孰優(yōu)孰劣?本文從以下幾方面進行淺析：
一、物業(yè)管理已經成為房地產的銷售亮點
房地產開發(fā)商通過對房地產的開發(fā)銷售而獲取利潤，而物業(yè)銷售的與物業(yè)本身的地段、設計、監(jiān)理、質量、環(huán)境、價格、等因素有關，但最終體現在房地產開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)身上。開發(fā)商的品牌口碑是人們購買物業(yè)的信譽保證，物業(yè)管理則是人們未來生活質量的保證。購房是短暫性的行為，而住房(物業(yè)管理)是一輩子的事(故有：買房一個月，物業(yè)一輩子之說)，所以物業(yè)管理對物業(yè)銷售所起的作用越來越大，良好的物業(yè)管理品牌已經成為房地產開發(fā)商品牌延續(xù)和有效的傳播。
二、專業(yè)的房地產開發(fā)商，應該組建自己的物業(yè)管理公司
物業(yè)建成后，購房者對項目的設計、施工、監(jiān)理的印象日趨淡化或購房者一開始就根本沒考慮到這些因素，但物業(yè)管理卻與房屋的存在而延續(xù)，因此，房地產開發(fā)商應該成立自有的物業(yè)管理公司對自建項目進行良好的物業(yè)管理，促進業(yè)主與房地產開發(fā)商的溝通交流，提高項目的品牌知名度，增強房地產開發(fā)商的品牌口碑，增加房地產開發(fā)商的品牌積累。如果房地產開發(fā)商將該物業(yè)管理項目委托給其他物業(yè)管理公司管理，則該項目的房地產開發(fā)商會逐步從人們的視野中淡化或消失，該物業(yè)項目對房地產開發(fā)商的品牌影響將不復存在。也就是說開發(fā)商做了一個品牌項目卻沒為房地產開發(fā)商起到品牌積累。
此外，專業(yè)房地產開發(fā)商要做企業(yè)品牌，不能只做項目品牌。開發(fā)商要完成項目品牌的積累后，逐步從項目品牌逐步到企業(yè)品牌的轉移，形成企業(yè)的品牌形象。在物業(yè)管理宣傳方面，也應該從項目品牌逐步形成物業(yè)管理公司的企業(yè)品牌，最終實現地產—物業(yè)的品牌雙贏，企業(yè)品牌的形成會對一個項目的開發(fā)銷售起到積極的作用。。
三、專業(yè)的房地產開發(fā)商，不想成立物業(yè)管理公司，應該尋找一個物業(yè)管理的戰(zhàn)略伙伴
房地產開發(fā)商和沒有開發(fā)商背景的物業(yè)管理企業(yè)形成戰(zhàn)略合作伙伴，使得房地產開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)即協調發(fā)展，又相對獨立，實現房地產開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間的互動和雙贏。房地產開發(fā)商如果和很大的品牌物業(yè)管理公司形成戰(zhàn)略合作伙伴關系，往往不一定能達到很好的效果。目前，國內的品牌物業(yè)管理公司基本律屬于國內的地產集團，集團內的物業(yè)管理公司本身的發(fā)展受其地產集團的制約，出于地產集團自身的戰(zhàn)略發(fā)展考慮，一般情況下，房地產公司不能容忍其集團屬下的物業(yè)管理公司與其他的大房地產商形成戰(zhàn)略伙伴關系(如：深圳金地物業(yè)撤外盤案例)。
從目前國內的物業(yè)管理市場運作來看，與地產集團背景的物業(yè)管理企業(yè)形成合資物業(yè)管理公司的方的成功的案例不多。因此，一般非特殊情況下，不宜采取此種合作方式。
四、房地產開發(fā)商組建物業(yè)管理企業(yè)時，要聘請物業(yè)顧問
房地產開發(fā)商在成立物業(yè)管理業(yè)時，往往是想要迅速提高物業(yè)管理水平，快速樹立公司品牌形象，但物業(yè)管理專業(yè)不夠、人才不足是當前行業(yè)的共性，則需要聘請物業(yè)顧問或獵取優(yōu)秀物業(yè)管理人才進行管理。對于聘請顧問公司還是獵取優(yōu)秀人才，需要有一個綜合考慮。目前，物業(yè)管理市場人才緊缺已是個普遍的現象，一些知名的物業(yè)管理企業(yè)如由于業(yè)務不斷擴張，人才緊缺，致使派出去的顧問人員水平和素質參差不齊。如果被顧問單位接收的一個水平較低或水平一般的顧問人員，則顧問效果并不好不能起到很好的作用。
物業(yè)管理經過20多年的發(fā)展，已經形成了一批優(yōu)秀的職業(yè)經理人。目前，這批優(yōu)秀的職業(yè)經理人主要還是在深圳等一線發(fā)達城市的物業(yè)管理企業(yè)，內地城市較為缺乏，房地產開發(fā)商能獵取到特別優(yōu)秀的職業(yè)經理人，由其負責成立物業(yè)管理公司，是一種最佳的選擇。吸引優(yōu)秀物業(yè)管理職業(yè)經理人的主要方式有股份、期權、高薪等，讓職業(yè)經理人參股更能發(fā)揮職業(yè)經理人的潛力，更有利于物業(yè)管理公司的長遠發(fā)展。
五、小型的房地產開發(fā)商，應將項目委托給其他的物業(yè)管理公司管理
“國六條”和“土地增值稅”政策的相繼出臺，地產市場存在單個或少數項目的房地產開發(fā)商。對于這類房地產開發(fā)商，賣掉房子是最主要的，公司或項目的品牌積累則是次要的或不必要的。因此，這類房地產開發(fā)商成立自己的物業(yè)管理公司就沒有必要。如果成立自己的物業(yè)管理公司，由于業(yè)務不熟悉，品牌效應差，對樓盤的銷售反應會造成不良影響。由于目前物業(yè)管理行業(yè)的相關法規(guī)不健全及立法滯后，大多數小型物業(yè)管理公司也不一定能贏利，有時反而背上沉重的包袱。所以這類房地產開發(fā)商應將物業(yè)管理項目委托給其他的物業(yè)管理公司進行管理。
六、聘請專業(yè)物業(yè)管理公司前期介入
物業(yè)管理要了解業(yè)主需要的方方面面，因此。提出的物業(yè)管理的建議往往是很有價值的。因此，前期介入主要從使用者的角度為房地產開發(fā)商規(guī)劃設計、設備選型等從細節(jié)上提供一些意見或建議，以便于日后的物業(yè)管理，方便業(yè)主的生活。房地產開發(fā)商無論是聘請市場化的專業(yè)公司對物業(yè)實施管理，還是選定或成立自己的物業(yè)管理公司，都應聘請這些物業(yè)管理公司進行前期介入，完善項目的開發(fā)細節(jié)，更好滿足業(yè)主生活的需要，在日趨激烈的房地產市場競爭中占領更大的市場份額。
