中國房地產業近些年的蓬勃發展，使目前中國約保有400億m2房地產資產存量，未來10年內還將有300億m2的房地產資產存量的預期。這無疑將逐漸催生中國房地產資產管 理行業——其將由成熟的房地產市場、成熟的開發商、成熟的客戶以及成熟的物業服務企業來共同實現。
因此，中國的房地產資產管理發展將從今天的粗淺認識、不懈努力、逐漸轉變開始，最終實現跨越和升級。
房地產資產管理
房地產資產管理包括預測房地產所處環境變化趨勢，制定房地產營運戰略、營運計劃和預算，根據市場環境變化調整房地產功能用途，協調房地產與所處環境的關系，控 制和保證資產收益，增進房地產資產的市場價值，對房地產資產進行維修、保養、改造、再開發等。
房地產資產管理的三個層次。
具體來說，房地產資產管理包括物業管理、資產管理和組合投資管理三個層次。其中，物業管理是資產管理的基礎層次。
物業管理是房地產資產的日常管理，是整個房地產資產管理體系的基礎執行層，其目標是保證實現資產所有者對物業的功能定位及物業的正常生命周期，對物業進行保養 、維護、修繕，為物業使用者提供實現物業功能必須的服務，在不改變物業結構和功能的前提下實現物業的保值增值。這是最低層次的房地產資產管理。其根本依據是房 地產資產管理者制定的物業發展營運戰略，主要管理工具是物業營運計劃、物業營運預算和物業日常管理細則（財務、安全、衛生等）。物業管理者還針對影響物業功能 和結構的突出問題向資產管理者提出物業改良計劃。此外，物業管理者必須經常在物業現場，對房地產資產管理者負責。
而資產管理所涉及的范圍比物業管理和設施管理大得多，資產管理公司可聘請多個物業管理公司、設施管理公司，并按物業類型、地理位置等因素來管理物業。此外，資 產管理業務范圍更從基本的物業管理延伸到產品定位、市場推廣、租賃銷售等環節。因此，作為專業程度更高的職能，要求資產管理者比現場的物業管理者要具有更廣闊 的視角和綜合專業能力。目前，進入中國的大多境外公司（戴德梁行等）均達到了此種層次。
對組合投資管理來說，其所涉及的范圍就更廣了，包括幫助業主確定投資目標并執行、評估資產管理公司的表現、審批資產管理公司提出的物業更新改造計劃以保持資產 的良好運行狀態和市場競爭力、管理資產以實現組合投資收益的最大化、就新購置物業或處置物業做出決策等。組合投資者以風險控制和調整后的組合投資回報最大化的 目標來管理資產，并詳細制定和執行組合投資戰略，包括在合適的時機購買或出售物業等。對組合投資管理者的評價是基于組合投資的整體績效。
資產管理公司的核心競爭力。
對房地產資產管理公司而言，其核心競爭力表現在以下三個方面：
一是其核心業務是對存量房地產資產進行收購、轉讓、經營、管理、再開發等業務處理，并提供實現資產增值的專業解決方案；
二是側重于對資產管理、投資組合管理、專業咨詢管理等方面的策略性管理工作，其他執行層面的工作則有效結合社會化、市場化資源整合進行；
三是核心競爭力集中表現在對房地產資產管理產業鏈條中的法律經濟問題的掌控能力、企業管理的規范執行能力和對房地產資產市場準確的定位與策劃能力。可以說，具備了這三項能力的房地產資產管理公司，才真正具備了核心競爭優勢。
國內資產管理的發展趨勢
經過與房地產業相生相伴發展的20年，物業管理行業逐步成長起來。同時，隨著房地產市場和物業管理行業的發展壯大，資產所有者也逐漸成熟。出于降低經營成本擴大 收益的需求，以及《物業管理條例》、《物業管理招投標管理辦法》等一系列物業管理法規對行業的規范，專業化和市場化成了物業服務企業的必然選擇。
同時，在資本的強力推動下，巨大的中國房地產存量資產市場已經形成，中國房地產的產業鏈正在發生巨變，開發商不再只盯著拿地、賣房，而是由單純的開發商轉變為 運營商，資本則專注于投資。如今，開發商和投資商之間又將增加一個新環節——資產管理方。根據相關預測，未來5至15年間，將是中國房地產資產存量與增量的集中放量期，也將是房地產資產管理企業的最佳成長成熟期。
中國國內的房地產資產管理公司起步較晚，進入2005年以后，陸續有一些帶有房地產資產管理特色的公司實體出現，它們或長于投資咨詢、或長于資產重組，有的專注于 物業管理和設施管理的基本層面，真正具有全面對房地產資產實施收購、轉讓、經營、管理、再開發等業務能力的嚴格意義的房地產資產管理公司并不多見。
比較而言，從上個世紀90年代就進入中國市場的外資“四大行”，如戴德梁行、世邦魏理仕、仲量聯行、第一太平則帶著國外上百年成熟資產管理的經驗，無論從業務范 圍、人才儲備，還是專業技能上，均占有一定的優勢。國外成熟的物業管理服務鏈條包括項目管理、租賃管理、物業管理、設施管理、盡職調查、管理評審等上下游產業 ——成熟的物業管理公司，必須是專業的、多元的并具備與專業化程度更高的各類公司合作的素質。
實現物業管理到資產管理的必由之路
物業管理后期的專業化、市場化已經初具規模，而在產業鏈上的延伸首先體現在前期介入上。目前，也有部分物業服務公司在完成自身物業管理工作后，開始為外部企業 提供相關的咨詢服務。如在規劃階段、設計階段、施工階段、竣工驗收及項目接管階段甚至銷售階段，提出建議，幫助制定公約和管理預算，通過在前期建議，減少了項 目成為成品時的“硬傷”，并在前期導入了公司未來的服務理念。更重要的是，前期介入能為物業服務公司贏得更多的商業機會，增強開發商對物業服務公司后期管理的信心。
物業服務公司還可以利用對客戶的理解和自身專業技能提供全方位的資產管理服務。
1.租賃管理。目前有越來越多的內外資投資者開發或購買物業，是希望通過長期持有物業以獲取租金或房產增值回報。物業服務公司可以充分利用自身的管理優勢，如對 本物業的充分了解、穩定的客戶來源、與客戶良好的溝通技巧等，來幫助客戶打理租務，投資者只定期收取租金即可。
2.設施管理。物業管理是一種“準公共產品”，是為全體業主或用戶提供的共有服務；而設施管理是為單個用戶提供的專享服務，它的服務更加細致周到并主要集中在設 施的運行管理與維護上，如DTZ公司目前服務全國范圍內的百安居的設施管理就是此類業務。
