某房屋中介公司和房東簽了資產(chǎn)管理服務(wù)合同，由公司裝修房屋并對(duì)外出租，每個(gè)月支付房東預(yù)期收益。后來(lái)雙方協(xié)商一致，提前解除了該合同，但是中介公司沒(méi)有按約定辦理房屋交接手續(xù)，房東便將房屋的鎖給換了，中介公司因此向法院起訴，要求房東承擔(dān)違約責(zé)任，法院審理后，駁回了中介公司關(guān)于違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求。
上海房產(chǎn)律師】無(wú)責(zé)解約后，中介公司仍起訴房東承擔(dān)違約責(zé)任" width="720" height="488" />
某公司訴稱(chēng)，2021年3月，公司與魏某簽訂《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》。合同約定魏某將其名下位于海淀區(qū)某處的房屋交由公司運(yùn)營(yíng)管理，期限為2021年5月至2024年8月，某公司每月支付魏某預(yù)期收益7000元。合同簽訂后，某公司依約支付服務(wù)質(zhì)量保證金并裝修配置房屋后開(kāi)始對(duì)外出租。2022年5月8日，魏某向其提出解約并要求清空房屋。某公司于當(dāng)月與租客辦理解約，并向租客支付違約金8000元。但魏某未按約與某公司辦理解約手續(xù)、支付違約金等，還于2022年5月底擅自換鎖將房屋收回。某公司因此不能繼續(xù)出租運(yùn)營(yíng)該房屋，前期投入成本無(wú)法收回并額外向租客支付了違約金，因此訴求魏某承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
魏某辯稱(chēng)，雙方簽訂的合同條款顯失公平、某公司備案的房租金額與實(shí)際不一致且未按約更換木地板，故其提出解除合同。雙方協(xié)商后已口頭達(dá)成無(wú)責(zé)解約協(xié)議，某公司承諾交付房屋并結(jié)清當(dāng)月產(chǎn)生的房租及物業(yè)費(fèi)用。后某公司未履行承諾，其才通過(guò)換鎖收回房屋。故請(qǐng)求駁回某公司全部訴訟請(qǐng)求，并反訴要求某公司支付房屋租金等費(fèi)用。法院審理后認(rèn)為，雙方簽訂的《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為雙方是否構(gòu)成無(wú)責(zé)解約。根據(jù)魏某提供的錄像及證人描述，魏某于2022年5月8日在某公司處與某公司工作人員經(jīng)協(xié)商后就無(wú)責(zé)解約達(dá)成一致。某公司承諾于5月26日向魏某交付房屋，該行為系雙方真實(shí)意思表示，且其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。魏某于5月27日實(shí)際收回房屋，故法院確認(rèn)某公司與魏某簽訂的《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》于2022年5月27日解除。雙方已就無(wú)責(zé)解約達(dá)成一致，因此對(duì)于某公司和魏某分別主張的各項(xiàng)違約金、某公司主張的裝修配置折舊費(fèi)等訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。某公司向魏某支付了服務(wù)質(zhì)量保證金，魏某對(duì)此予以認(rèn)可，現(xiàn)某公司主張返還該筆保證金，法院予以支持。關(guān)于房屋租金，根據(jù)房屋租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，法院予以確認(rèn)。關(guān)于廚房臺(tái)面修復(fù)費(fèi)用，魏某收房時(shí)廚房灶臺(tái)臺(tái)面雖有損毀，但根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，不排除系承租人合理使用所產(chǎn)生的正常損耗，故對(duì)魏某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求法院不予支持。關(guān)于門(mén)鎖更換費(fèi)用，因某公司未予配合辦理房屋交接手續(xù)，魏某自行更換門(mén)鎖的行為亦屬合理，但其所主張費(fèi)用過(guò)高，法院予以酌定。
問(wèn)題1：本案的合同能否被解除？
律師表示到：《民法典》第562條：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。本案中的資產(chǎn)管理服務(wù)合同經(jīng)過(guò)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致而無(wú)責(zé)解約，這實(shí)際上就是達(dá)成了解除合同的意思表示，該合同依法予以解除。
問(wèn)題2：本案中雙方當(dāng)事人對(duì)無(wú)責(zé)解約的約定是否有效？
上海房產(chǎn)律師指出：由于本案中雙方當(dāng)事人在協(xié)商解除合同時(shí)約定了無(wú)責(zé)解約，該約定為雙方真實(shí)的意思表示，是合法有效的，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律拘束力。某公司無(wú)權(quán)再以違約責(zé)任的名義，再要求魏某就某公司向租客支付的違約金以及裝修成本承擔(dān)。
問(wèn)題3：本案中魏某抗辯的雙方簽訂的合同條款顯失公平、某公司備案的房租金額與實(shí)際不一致且未按約更換木地板，若以此為由主張某公司存在違約責(zé)任，能否得到支持？
上海房地產(chǎn)律師解釋到：若本案中沒(méi)有約定無(wú)責(zé)解約，那么魏某在反訴中，如果真的能舉證證明某公司備案的房租金額和實(shí)際不一致，并且沒(méi)有按照約定更換木地板，那么某公司確實(shí)存在違約責(zé)任。而至于合同顯失公平，《民法典》在第151條規(guī)定了：一方利用對(duì)方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時(shí)顯失公平的，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)。可以向法院申請(qǐng)撤銷(xiāo)合同。
