一對夫妻在十四年前從東莞的李某手里購買了一塊宅基地建房，雙方簽訂了《土地使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。卻不想賣家李某最近反悔了，將買家夫婦告上了法院，要求法院判定當初簽訂的《土地使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效，并要求薛某夫婦歸還土地。法院審理后，判決雙方簽訂的協(xié)議無效，同時駁回賣家的其他訴訟請求。
2007年的時候，薛某夫婦從東莞市黃江鎮(zhèn)田美村村民李某手里買了一塊宅基地，雙方簽訂了《土地使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定李某將位于田美村轄區(qū)內(nèi)的一塊建設用地轉(zhuǎn)讓給薛某夫婦使用。簽訂協(xié)議后，薛某依法辦理了建設工程規(guī)劃許可證、民房住宅工程許可證，并經(jīng)東莞市黃江鎮(zhèn)人民政府規(guī)劃辦公室在土地紅線確認。在今年，李某卻反悔了，將薛某夫婦告上了法院，要求法院確認雙方簽訂的協(xié)議系無效，并要求薛某夫婦返還房屋。法院審理后認定，李某和薛某夫婦簽訂了協(xié)議后，李某已經(jīng)收取了轉(zhuǎn)讓款。建筑為合法建筑，薛某夫婦出資興建了6層約720平方米的房屋，并一直居住使用至今。法院認為，雙方糾紛涉及農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權應當由具有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格的村民享有。雖然原告與被告在2007年4月30日簽訂了《土地使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，就轉(zhuǎn)讓位于東莞市黃江鎮(zhèn)田美社區(qū)一塊宅基地使用權達成真實一致的意思表示，并且已經(jīng)實際履行了各自的義務，但是這并不代表被告已取得田美社區(qū)集體經(jīng)濟組織成員資格，由于被告并不具備田美社區(qū)集體經(jīng)濟組織成員資格，因此雙方簽訂的《土地使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》應屬無效。但是，原告訴請被告返還宅基地使用權及騰退房屋，不符合誠實守信、公平合理的原則，法院不予支持。按照法律規(guī)定，合同無效后法律效果需要一并處理，但在農(nóng)村宅基地買賣合同案件中，為保證公平公正，應將賠償和騰退房屋一并處理。目前案涉房屋不涉及拆遷，其所在區(qū)域沒有明確的區(qū)位補償價，并且土地房屋的價值增幅較大，無法直接通過鑒定對房屋價值進行合理評估。
問題一：本案中的《土地使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》為何是無效的？
律師指出：根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，宅基地是屬于農(nóng)民集體所有的，是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織中的成員使用的，具有專屬性。而本案中薛某夫婦不是田美村的村民，其與李某之間簽訂的《土地使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》違背了強制性法規(guī)的規(guī)定，因此根據(jù)《民法典》第153條第1款的規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導致該民事法律行為無效的除外。該協(xié)議就屬于無效的協(xié)議。
問題二：協(xié)議無效后的結果是什么？
律師表示：根據(jù)《民法典》第157條的規(guī)定：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。本案的轉(zhuǎn)讓協(xié)議被認定為無效，那么作為標的的宅基地確實應當返還，相應的對價款也應當返還，但由于薛某夫婦已經(jīng)在該宅基地上面蓋了房子，將房屋拆除后返還宅基地不符合公平合理的原則，因此法院沒有支持李某提出的返還宅基地這一訴訟請求。
問題三：本案的法律啟示是什么？
律師回應到：在涉及土地轉(zhuǎn)讓或者房屋轉(zhuǎn)讓的合同簽訂過程中，無論是買方還是賣方都要確保土地和房屋的性質(zhì)是否能夠轉(zhuǎn)讓，雙方當事人是否具有相應的資質(zhì)，如果這些情況都沒有審查明確，進而導致合同效力受影響的，再去追究雙方當事人的責任則顯然會增加不必要的成本。
