【摘要】
潘老太通過中介公司購買了一套動遷安置房，因根據(jù)相關政策規(guī)定，動遷安置房3年內(nèi)不得轉讓、抵押，不得上市交易，潘老太支付了大部分房款，拿到了房屋和產(chǎn)權證。在得知房屋限制交易期屆滿，可交易過戶后，潘老太向房屋產(chǎn)權人等人提出要求配合辦理房屋過戶手續(xù)，遭到產(chǎn)權人的拒絕。潘老太將產(chǎn)權人等相關人員告上法庭，要求辦理過戶手續(xù)，居然被法院判決敗訴！
【案情】
王宏在上海市某區(qū)有套動遷安置房，根據(jù)相關政策規(guī)定，動遷安置房3年內(nèi)不得轉讓、抵押，不得上市交易。2015年2月王宏在拿到房屋后，即將房屋出售給了俞某，雙方約定出售價格為人民幣50萬元，俞某先支付40萬元，王宏需將房屋和產(chǎn)權證均交給俞某，但因房屋暫時不能上市交易過戶，待可以過戶后，王宏需配合俞某過戶，過戶后俞某給付剩余房款。
俞某實際是個炒房客，他購買王宏房屋的目的是為了再出售，賺取差價，為今后轉讓房屋手續(xù)辦理之便，找來朋友戚某辦理了委托公證，要求王宏作為委托人向戚某出具《委托書》，由王宏委戚某為代理人，辦理包括房屋產(chǎn)權過戶、收取房款等在內(nèi)全部的房地產(chǎn)交易事項。
2016年5月，拿到房屋鑰匙和產(chǎn)權證后，俞某就將房屋賣給了范某，戚某則以王宏的委托代理人的身份與范某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，范某先后向俞某和戚某支付房款90萬元，余款10萬元約定過戶之日支付，之后戚某向范某交付了房屋和產(chǎn)權證。
范某居然也是個炒房客，2017年1月經(jīng)房屋中介公司居間介紹，戚某、范某以王宏代理人的身份與潘老太簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，約定上述房屋轉讓價格為180萬元，潘老太支付160萬元房款后范某交房，剩余房屋20萬元交易過戶時支付。房屋可以上市交易時辦理過戶。戚某向潘老太出示了公證的委托書，并且也在出售人處簽字。
合同簽訂后，潘老太向范某支付房款60萬元，范某出具房款收據(jù)，載明到潘老太支付的購房款60萬元。幾天后，潘老太又向中介公司的負責人賀某轉賬100萬元，范某向潘老太出具收據(jù)“今收到潘老太購買某房屋支付的房款100萬元整。”當天，范某向潘老太交房，戚某則將委托公證書原件壹份、產(chǎn)權證原件壹本交給了潘老太。
2018年1月5日潘老太至房地產(chǎn)交易中心了解得知2018年2月10日房屋限制交易期屆滿，可交易過戶了，遂向范某、戚某和中介公司提出要求產(chǎn)權人王宏配合過戶。
當一眾人找到王宏后，王宏拒絕過戶，稱自己已經(jīng)撤銷了對戚某的委托，并已經(jīng)補辦了房屋的房產(chǎn)證。另，王宏向潘老太展示了一份判決書，判決書顯示因俞某無購房資格，且近期也無法取得購房資格，屬于法律上的“限購”，王宏起訴俞某，經(jīng)法院判決解除了王宏與俞某之間的《房屋買賣合同》，俞某應將房屋返還給王宏。
驚愕之余潘老太將王宏、俞某、范某、戚某、賀某和中介公司一同告上了法庭，要求他們配合辦理房屋產(chǎn)權的過戶手續(xù)。
潘老太表示，她經(jīng)中介公司介紹看房認識范某，開始她以為范某就是房屋產(chǎn)權人，后來看到產(chǎn)權人，產(chǎn)權人是王宏，本來不想買了。可賀某出示了公證書，公證書記載王宏委托戚某出售該房屋，因此她就和戚某、范某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，因不放心范某，所以60萬元給了范某，100萬元給了中介的賀某。在了解得知房屋可以辦理過戶后，要求過戶遭到拒絕。潘老太人物自己善意購房，并審核了公證書的受托人情況、產(chǎn)權證，王宏辦理委托公證后未告知任何人又將委托書撤銷，涉嫌一房多賣，故要求法院判決辦理過戶手續(xù)。
王宏則認為自己與潘老太之間沒有房屋買賣合同關系，也沒有收到原告支付的房款，范某無權代表兩被告，范某在合同上簽字應由其自負責任。而委托戚某辦理房屋買賣手續(xù)，交易對象是俞某，且委托書明確委托期限為房屋可上市交易后一年。潘老太作為買受人，也看到了委托書，應明確知曉委托書并未發(fā)生法律效力，但還是與戚某簽訂了買賣合同，原告應對自己的行為承擔法律責任。所以，不同意將房屋過戶給原告。
范某表示自己買進房屋，然后出售給潘老太都是中介公司辦理的，房款他只收到150萬元，另30萬元被中介公司拿走了，房屋鑰匙、產(chǎn)證交他都給了中介公司，同意將房屋的產(chǎn)證應過戶至潘老太名下。
中介公司與賀某稱應由產(chǎn)權人王宏與潘老太繼續(xù)履行合同，中介公司沒有收取房款。
俞某說王宏掛牌出售房屋，將該房屋以50萬元賣給他，他已經(jīng)明確表示今后也會將房屋出售的，所以叫王宏辦理公證委托手續(xù)委托給戚某，這樣再出售房屋時則不需王宏再出面了。之后，他通過中介公司找到范某，以100萬元轉售房屋。范某支付90萬元的房款給戚某，還有10萬元尾款未付。雖然房屋法院判決自己與王宏簽訂的買賣合同解除，但潘老太仍可以要求王宏繼續(xù)履行合同。
戚某表示自己是俞某的朋友，本不認識王宏。王宏與俞某簽訂過買賣合同，將涉案房屋出售給俞某，當時產(chǎn)證未辦不能過戶，俞某已付房款40萬元，有10萬尾款未付。后俞某欲將房屋轉手，就讓其王宏委托自己辦理相關手續(xù)。俞某將房屋出售給范某，范某再把房屋出售給潘老太，他都以王宏代理人的身份簽過字。
【判決】
法院最終駁回原告潘老太要求過戶的訴訟請求，潘老太雖然支付了大部分的房款，也拿到了房屋和產(chǎn)權證，但仍無權要求產(chǎn)權人王宏把房屋產(chǎn)權過戶給她。
【分析】
律師認為本案焦點實際上是戚某、范某以產(chǎn)權人王宏的代理人名義與潘老太簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》約定的買賣條件對王宏是否有效，能否約束王宏，只有當條款有效了，潘老太才能要求王宏配合辦理房屋的過戶手續(xù)。
簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》之前，潘老太從中介公司和范某、戚某處已收到委托公證書原件、產(chǎn)權證原件，說明潘老太對產(chǎn)權人情況、戚某受產(chǎn)權人王宏委托處理涉案房屋且無轉委托權、委托期限為該房屋依法可上市交易之日起一年的情況均為明知。據(jù)此，雙方簽訂合同時，范某顯然并非產(chǎn)權人，也非產(chǎn)權人的代理人。
根據(jù)相關政策規(guī)定，動遷安置房3年內(nèi)不得轉讓、抵押，故購買動遷安置房后轉讓、過戶等環(huán)節(jié)存在交易風險。《房地產(chǎn)買賣合同》簽訂時，產(chǎn)權人王宏對戚某的委托期限尚未開始，也即戚某當時尚無權代表產(chǎn)權人出售該房屋。故范某、戚某簽約時均為無權代理。
事后產(chǎn)權人王宏掛失產(chǎn)證重新申領、在委托期限開始前已撤銷了對戚某的委托，在本案中也對范某、戚某的簽約行為不予追認。因此，范某、戚某與潘老太的簽約行為對產(chǎn)權人王宏不發(fā)生法律效力，依法應由范某、戚某承擔責任。
所以，潘老太無權主張王宏繼續(xù)履行該合同、并要求其余有關人員配合辦理過戶手續(xù)。
【小結】
潘老太雖然支付了大部分的房款，也拿到了房屋和產(chǎn)權證，但仍無權要求產(chǎn)權人王宏把房屋產(chǎn)權過戶給她，根本原因是潘老太與產(chǎn)權人王宏之間沒有真正的房屋買賣合同關系，潘老太向其他無權方支付了房款，與王宏是無關的。潘老太將面臨退還房屋，并另案向范某等人索要房款的窘境。
購買房屋是大事，這里律師提醒大家，購買房屋時房屋買賣的交易對象一定要弄明白，必須是真正的產(chǎn)權人或有合法委托權限的代理人，交易過程，比如付款、交接，也應當與產(chǎn)權人直接辦理，這樣才能最多限度的降價房屋買賣的風險。
本文中認為姓名均為化名
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【相關法律規(guī)定】
《中華人民共和國合同法》第四十八條 無權代理人訂立的合同
行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。 相對人可以催告被代理人在一個月內(nèi)予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。
《中華人民共和國合同法》 第一百零七條 違約責任
當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
