當下，不少家長為了孩子今后能夠獲得更優質的教育而不惜重金購買名校學區房。于是，涉及學區房的宣傳成為眾多樓盤促銷的吸睛大法。但是有的開發商以假亂真，其樓盤實際的學區和宣傳的學區相差甚遠。上海房產律師對此指出，開發商這樣的行為無疑會對買房的客戶造成極大的誤導，因此需要對此進行嚴格的監督。
丁某夫婦均為外地來蘇工作人員。格外重視教育的夫妻倆，將優質學區視為在蘇州購房的優先目標。據丁某夫婦陳述，從兩人第一次看房到簽訂合同，以及在隨后的交房過程中，開發商一直向兩人聲稱，“雙學區”是其最大賣點，業主可在第一轄區的實驗中學和第二轄區的外國語中學（均為化名）作雙向選擇。滿心歡喜的丁某夫婦與開發商簽訂《商品房買賣合同》，購買了一套建筑面積130平方米、總價120萬元的房子。不過，在購房合同中，開發商關于學區的宣傳和允諾內容并沒有寫進去。而且，該合同還在補充協議中約定：“買受人已充分了解該房屋的規劃內容……買受人同意按照本房屋的現有狀態及小區規劃接受并簽署本合同，售樓沙盤、樣板房等所體現之房屋設計及小區規劃僅作廣告宣傳，不作為合同的具體組成部分。”合同簽訂后，丁某夫婦按約支付了購房款，并于2015年2月辦妥房屋產權登記手續。自此，他們就靜候學校配套佳音。然而結果令他們大跌眼鏡：2015年4月到6月期間，轄區公安、教育等部門明確表示：該樓盤項目區劃屬于第二轄區，小學和初中施教區學校分別為第二轄區小學和外國語中學。丁某夫婦這才搞明白，他們所購買的房產根本不在實驗中學的學區范圍內。夫婦倆認為，開發商交付的房屋與當初宣傳中的“雙學區房”有較大差距，兩人買虧了，于是起訴到法院，要求判令開發商賠償房屋差價2萬元。法院經審理查明，在該樓盤當初的路面廣告中，確實頻繁出現“雙學區”字樣。在搜房網關于該樓盤的宣傳視頻中，置業顧問就周邊配套介紹說：“樓盤中學為雙學區，業主可以雙向選擇。”法院審理后認為，商品房的銷售廣告和宣傳資料為“要約邀請”，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為“要約”。現根據相關文件，涉案房屋不屬于實驗中學學區范圍，被告違反了合同約定，構成違約，應承擔違約責任。同時，法官也表示，原告由于疏忽、輕率而作出購買涉案房屋的決定，自身也存在相當過錯。原、被告雙方在合同附件中寫明的補充條款，法院認為上述約定作為出賣方提供的格式條款，形式上未采取足以引起購房者注意的方式對原告進行提示和說明，內容上排除了買方主要的權利、免除了開發商自身義務，因而為無效約定。最終，法院綜合考慮雙方的過錯程度和合同的履行情況，酌情判定被告賠償原告損失1萬元。
上海房產律師提示：本案中買方正是看中了“雙學區房”的宣傳資料和廣告才決定購買房屋，購房之后才發現不是“雙學區房”，和自己想達到的合同目的相去甚遠，開發商對此需要承擔一定的責任，對買方進行賠償。
《合同法》第十四條：要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：(一)內容具體確定；(二)表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。第十五條：要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。第四十條：格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
滬律網指出：要約邀請是指一方邀請對方向自己發出要約，而要約是一方向他方發出訂立合同的意思表示；要約邀請不是一種意思表示，而是一種事實行為。要約是希望他人和自己訂立合同的意思表示，是法律行為。本案中商品房的銷售廣告和宣傳資料對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，應當視為要約，具有法律效力。
