市民劉先生和一家中介公司簽了房屋租賃合同，但是在入住后劉先生發(fā)現房屋的面積要比合同中約定的面積小了10幾平米，協商未果后劉先生一氣之下搬離了房屋，并向法院起訴中介公司。上海房產糾紛律師指出在房屋租賃合同中，如果租賃的房屋實際面積和約定的面積差距較大，給承租人帶來不便的，應當認定出租人負有違約責任。
劉先生與樂家公司簽訂一份房屋租賃合同，約定樂家公司將其代理的401號房屋出租給劉先生居住，房屋建筑面積78平方米，租賃期限一年，租金每月5000元。合同簽訂后，劉先生向樂家公司支付了約定費用后入住房屋。入住后不久，劉先生經查詢發(fā)現401號房屋面積只有67.7平方米，遂與樂家公司交涉要求減少租金。遭到拒絕后，劉先生于2012年10月委托律師向樂家公司發(fā)出律師函，以房屋實際面積小于合同約定面積為由，要求自律師函送達之日起終止雙方簽訂的房屋租賃合同，并按照實際建筑面積重新計算租金，退還多收租金、中介費以及其他相應費用。隨后，劉先生搬離訴爭房屋。后雙方協商未果，劉先生向法院起訴，要求確認雙方租賃合同自律師函送達之日解除，樂家公司退還其房租、中介費、押金等相應費用，賠償其違約金1萬元及搬家費用等實際損失。法院認為樂家公司作為專業(yè)的房地產中介機構，應當知道房屋的實際面積。劉先生作為普通的自然人，無法推定其在看房時有能力看出房屋面積不足78平方米。樂家公司在締約時未以房屋的實際面積67.7平方米而是以78平方米與劉先生簽訂合同，兩項面積存在較大差距，明顯不符合合同約定，影響劉先生的實際使用，存在重大過錯。法院最終判令解除雙方租賃合同，樂家公司返還劉先生多收的租金等相應費用，并支付劉先生違約金1萬元，賠償其搬家費等實際損失。
上海房產糾紛律師認為：在房屋買賣的司法解釋中，房屋面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內，購房者應當按照合同約定的價格據實結算支付房款，購房者不得以此為由解除合同；如果房屋面積誤差比絕對值超過3%，則購房者有權解除合同并要求開發(fā)商返還已付的房款及利息。
《合同法》第一百一十一條：或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。
滬律網提示：本案是房屋租賃合同，而非房屋買賣合同，因此不適用相關司法解釋的規(guī)定，但是從合同的公平公正的原則來看，實際面積與約定的面積差距較大，影響了承租人居住的環(huán)境，出租人沒有盡到完全履行合同的義務，因此應當承擔違約責任。
