前幾天，接連有幾位業(yè)內(nèi)朋友打來電話對(duì)我說，我們這兒的房?jī)r(jià)明明是下跌了，但據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，二季度全國(guó)70城市房?jī)r(jià)漲5.7%，惟有上海房?jī)r(jià)獨(dú)跌。他們問我對(duì)此有何看法？我回答他們說，對(duì)于一個(gè)城市房?jī)r(jià)的漲跌，我從來不單獨(dú)只看“房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)”；上海樓市的“群租”現(xiàn)象，正被新聞媒體屢屢曝光，上海樓市真實(shí)需求的最后一塊“遮羞布”也已被扯下，上海房?jī)r(jià)不跌能行嗎？當(dāng)前，最值得警惕的，其實(shí)是那些“群租”現(xiàn)象尚未被曝光的城市，其“遮羞布”背后的“真實(shí)風(fēng)光”。
房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)可信度又有幾何？
“有時(shí)有的城市房地產(chǎn)價(jià)格明明漲得很火爆，但價(jià)格指數(shù)漲得卻象‘溫吞水’；有時(shí)有的城市房地產(chǎn)價(jià)格明明是跌了，但價(jià)格指數(shù)卻依然在上漲。”
前前后后，業(yè)內(nèi)有好幾位朋友，都曾問起過我同一個(gè)問題，那就是——如何看待這個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)？
坦率地說，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，這幾年來，我是越來越少看了。即便要看，那也肯定是結(jié)合著某些城市房地產(chǎn)的“成交量”、“合同銷售價(jià)格”、“實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格”，以及有關(guān)房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)稅收的數(shù)據(jù)來看的。
一方面，這固然是因?yàn)槲也惶宄嘘P(guān)單位在編制當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格指數(shù)時(shí)，其相關(guān)數(shù)據(jù)是如何采集得到的，是依靠各房地產(chǎn)開發(fā)商自報(bào)，還是自己直接調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)而得的結(jié)果？
另一方面，因?yàn)槲乙膊皇呛苤溃恍﹩挝辉谑占玫椒績(jī)r(jià)、地價(jià)等相關(guān)數(shù)據(jù)后，又是經(jīng)過怎樣的技術(shù)途經(jīng)和標(biāo)準(zhǔn)化處理后，才編制出當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)價(jià)格指數(shù)來的？
更何況，去年國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了新舊國(guó)八條等調(diào)控政策措施，雖然是刀刀切中了房地產(chǎn)市場(chǎng)的痼疾，但是收效并不大，問題出在哪兒？現(xiàn)在，應(yīng)當(dāng)說，大家基本已經(jīng)形成共識(shí)，關(guān)鍵就在于一些地方，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行了或名或暗的抵制。
“不做假賬”，是當(dāng)年朱镕基總理在上海國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院題寫的校訓(xùn)。“陽(yáng)光統(tǒng)計(jì)”，是今年三月二十九日，剛剛走馬上任不久的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)邱曉華要力爭(zhēng)的目標(biāo)。
“不做假賬”、“陽(yáng)光統(tǒng)計(jì)”，這樣的校訓(xùn)和目標(biāo)的提出，其背景是什么？
“不做假賬”、“陽(yáng)光統(tǒng)計(jì)”，這樣的校訓(xùn)和目標(biāo)的提出，其背景是“數(shù)據(jù)水份”、“政績(jī)數(shù)字”的泛濫。
在這種情況下，你還能寄希望于一些地方，在給國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上報(bào)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)時(shí)，其數(shù)據(jù)還能是準(zhǔn)確無誤的嗎？
“群租”扯下了上海樓市最后一塊“遮羞布”
對(duì)于 “房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)”，我看得很少，我更樂意看的是一些嚴(yán)肅媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“真實(shí)案例”的報(bào)導(dǎo)。因?yàn)椋瑥倪@些“真實(shí)的案例”中，由表及里、由淺入深，透過現(xiàn)象還是很能看出一些本質(zhì)的東西來的。
這就好比說，你到了一個(gè)城市，當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)或者朋友告訴你說，這個(gè)城市經(jīng)過評(píng)比，剛剛成為省級(jí)文明城市，或者是國(guó)家級(jí)文明城市。雖然，你第一個(gè)反應(yīng)自然是相信該城市的居民會(huì)比其他地方的居民更文明一些，但是，如果你親眼目睹了當(dāng)?shù)亟^大多數(shù)司機(jī)和行人，對(duì)于鳴著警笛急急駛來的救護(hù)車，毫無主動(dòng)避讓的意識(shí)后，你還會(huì)相信這個(gè)文明城市，其“文明程度”的“含金量”嗎？
眼見為實(shí)，耳聽為虛，這是我們每個(gè)人在日常生活中，歷經(jīng)磨練后得出的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。雖然，有時(shí)眼睛也會(huì)欺騙我們，但是，“眼見的”總歸比“耳聞的”，真實(shí)性更大一些。而從某種意義上說，嚴(yán)肅媒體有職業(yè)操守的新聞?dòng)浾叩牟稍L報(bào)導(dǎo)，其實(shí)是該媒體受眾“眼睛”的延伸。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大弊端，是信息的嚴(yán)重不對(duì)稱。如土地供需上，在開發(fā)商與政府之間，存在著信息的不對(duì)稱。在房屋供需上，開發(fā)商與購(gòu)房者之間，更是存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱。
從某種角度來說，在宏觀調(diào)控的大形勢(shì)下，上海樓市調(diào)控之所以相對(duì)來說能取得較為明顯的成效，眾多新聞媒體對(duì)上海樓市真相契而不舍、窮追猛打的采訪報(bào)導(dǎo)“功不可沒”。
通過新聞媒體，大家看到，前段時(shí)間，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上演的是一出又一出的“退房風(fēng)波”，一陳又一陳房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的“關(guān)門大吉”。現(xiàn)在，通過新聞媒體，我們又看到，上海樓市已經(jīng)流行起了“群租現(xiàn)象”。
如據(jù)《新聞晨報(bào)》最近報(bào)導(dǎo)，大房型租賃價(jià)格的持續(xù)低迷導(dǎo)致越來越多的投資者借助于分割出租來平衡收支，群租現(xiàn)象在上海市區(qū)眾多新建小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)。根據(jù)有關(guān)調(diào)查，目前僅徐匯、盧灣、黃浦、浦東四區(qū)，就有數(shù)十個(gè)新建小區(qū)存在“群租”現(xiàn)象，有些150平方米的三房二廳內(nèi)居住人口甚至超過了30人，平均每間房住6人。
大家千萬不要誤以為“群租”的只是打工仔和打工妹，其實(shí)“群租”的，更多的是白領(lǐng)。
據(jù)媒體披露，今年6月，浦東新區(qū)綠城小區(qū)居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的住房情況調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主自居住房700余戶，出租住房205戶，小區(qū)常住居民有1600余人，房客卻達(dá)到了1200余人。房客人數(shù)已經(jīng)逼近了小區(qū)居民的人數(shù)。而且，在綠城小區(qū)租房的多以白領(lǐng)、附近公司職工為主。
平均每間房住6人，一套房子甚至超過30人。如此“群居”，生活自然是十分不便。
在種種不便、甚至安全也得不到保證的背后，上海為何會(huì)流行起“群租”現(xiàn)象呢？
媒體調(diào)查后，最終披露，廉價(jià)房租是眾多白領(lǐng)和剛剛畢業(yè)的大學(xué)生們選擇“群租”最大的吸引力！
房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，可分成自住性需求、投資性需求和投機(jī)性需求。但從本質(zhì)上說，投資性需求和投機(jī)性需求，并非終端需求，而只是中間需求，這種中間需求，最終還是得轉(zhuǎn)化為供給，由真實(shí)需求即自住性需求來消化。
城市化是鼓吹房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲論者最大的理由。確實(shí)，從人口的角度說，城市化就是農(nóng)村人口大量地轉(zhuǎn)化為城市人口，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)需求的最大力量之所在。
但是，當(dāng)“有頭有臉”的白領(lǐng)階層，面對(duì)高昂的房?jī)r(jià)，許多人也只得被迫無奈地選擇“群租”時(shí)；當(dāng)許多投資性購(gòu)房者，為了不致于虧本，只能把房子分割出租以便賺進(jìn)更多租金，以求收支平衡時(shí)；房?jī)r(jià)的下跌，是不是一種必然的結(jié)果呢？
