租賃物被沒收，出租人可否解除租賃合同
馬云躍
[案情]
2001年7月1日，某幼兒園與某公司簽訂協議，由某公司在其商住樓后院為原告承建幼兒園活動場所。工程完工之后，原、被告雙方即于2001年11月20日簽訂了正式承租協議，此協議約定：租期為20年，即從2001年12月1日至2021年11月30日止；年租金48000元；承租期間乙方（本案原告）不得轉租、轉讓，確需轉租應征得甲方（本案被告）同意后方可辦理等內容。協議簽訂后，原告即占用雙方約定之場地進行辦學，并向被告交納了至2006年度的租賃費用。在承租期間，原告于2005年3月20日將園內的二層5間大活動室、1間辦公室租賃給任某使用。
2005年11月，市紀律檢查委員會在調查被告某公司違反財經紀律、私設“小金庫”一案中，查明原告某幼兒園現所占建筑物系被告某公司利用“小金庫”資金構建。次年6月20日，市財政局給被告某公司下發通知，告知其出租房屋自2006年3月29日起產權已收歸市人民政府所有，要求其終止與某幼兒園的租賃合同。某公司遂于2006年7月12日給幼兒園下發了關于終止租賃合同的通知。幼兒園遂提起訴訟，要求確認被告解除租賃合同行為無效。
[分歧]
對于被告是否有權行使合同解除權，有三種意見：一種意見認為，被告有權行使合同解除權，理由是由于政府將租賃物沒收使合同無法繼續履行，同時承租人未經出租人同意將租賃物轉租，合同應予解除。第二種意見認為，被告無權行使合同解除權，理由是政府沒收租賃物并不導致合同無法履行，承租人轉租雖未經出租人同意，但不構成根本違約，合同應繼續履行。第三種意見認為，雖然政府沒收租賃物并不導致合同無法履行，但承租人未經出租人同意將租賃物轉租，符合合同法規定的租賃合同解除之情形，合同應予解除。
[評析]
筆者贊成第三種意見。
1.出租人解除合同之法定條件
根據合同法總則部分的規定，存在下列情形時當事人享有合同解除權（1）因不可抗力致使不能實現合同的；（2）合同履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的，經催告后在合理期限內仍未履行的；（3）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的；（4）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的；（5）合同附解除條件的，當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就，合同解除；（6）合同中止履行后，對方在合理期限內仍未恢復履行能力并未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同。
此外，在合同法分則部分，租賃合同的履行中存在下列情形，出租人也可解除合同（1）承租人未按約定的方法或租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的；（2）承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同；（3）承租人無正當理由未支付或遲延支付租金的，經催告后在合理期限內仍未支付的；（4）不定期租賃的，當事人雙方均可以隨時解除合同。但出租人解除合同應在合理期限前通知承租人。
結合本案中情況，出租人根據合同的總則部分并不享有合同解除權。而只能依據在租賃合同部分“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”的規定行使合同解除權。原合同中明確載有不允許轉租的條款，確需轉租需先經得出租方同意。這就意味著從合同訂立時已經否認了承租人可以不經出租人同意進行轉租的行為。所以，在這種情形下，應當允許出租人行使合同解除權。
2.政府沒收租賃物是否有權終止原合同的履行
合同法第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”，《城市房屋租賃管理辦法》第11條規定：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定”；《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條第二款規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效”。
以上規定就是“買賣不破租賃”這一制度在我國法律體系中的體現，其中合同法較最高人民法院司法解釋及建設部的部門規章更前進了一步，將買賣引起的產權變動擴大到所有權變動的各種情形，這樣不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權變動，還包括因贈與、互易甚至合伙投資等因合同引起的所有權變動和因強制執行、沒收、法院判決、繼承、遺贈、新建等行為引起的物權變動都應當遵循這一原則。除非有其他事由足以導致合同確實無法履行，單純的所有權變動并不直接導致合同的無法履行，而應由新的所有權人繼續履行原所有權人與承租人簽訂的租賃合同。政府如果作為新的產權人在行使其民事權利和履行義務時與其他民事主體享有平等的訴訟地位，也應適用合同法的規定。所以政府在沒收租賃財產后，承租人仍然可以以合同法的規定進行抗辯。
3.是否可以未辦理房產證認定租賃合同無效
有人認為，沒有房產證的房屋是不能出租的，產權證是房屋的權屬證件，沒有產權證就無法證明房屋的法律關系，從而就沒有房屋租賃的法律基礎。建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條第（一）項也規定“未取得房屋所有權的房屋不得出租”。但筆者認為，所有權是占有、使用、處分的權利，產權證只是不動產物權公示的一種法定形式，是否辦理產權證實際上并不影響所有權人對物的占有、使用和處分的權益。建設部的規定屬于部門規章，所以“未辦理產權證不得出租”的規定只適用行政管理范疇，違反該辦法并不屬于違反國家法律法規的強制性規定，所以也不能因此認定租賃合同無效。
馬云躍租賃物被沒收，出租人可否解除租賃合同
