房屋建造前簽訂的房屋租賃合同的效力如何認(rèn)定
目前，隨著房地產(chǎn)建設(shè)在全國(guó)范圍內(nèi)的升溫，我們經(jīng)常會(huì)遇到這樣一種合同，即在房屋建造前或建造過程中，建設(shè)方即將在建或準(zhǔn)備建設(shè)的房屋向承租人出租，在蘇南發(fā)達(dá)地區(qū)有的個(gè)人在投資土地，取得土地使用權(quán)后，未取得政府建設(shè)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)，即將擬建的房屋向他人出租，有的開發(fā)商則在取得建設(shè)規(guī)劃?rùn)?quán)之前即將擬建的房屋作為商品房或經(jīng)營(yíng)性用房向他人出租。這類合同的特點(diǎn)是，在簽訂房屋租賃合同時(shí)房屋并未建設(shè)；一般在合同中約定了一定房屋建造期限；出租方一般向承租人收取—定的預(yù)收租金或一定的履約保證金。
對(duì)于這類合同在司法過程中如何處理，法律專家及司法專業(yè)人員爭(zhēng)議較大。本文擬對(duì)該類合同的效力作一初步探討，以與各位同仁商榷。
為了明確問題，我們可以先看一個(gè)案例。2002年3月1日，甲與乙簽訂一租賃合同約定，甲向乙租賃房屋1500平方米；每月每平方米租賃金為9元；甲在合同簽訂時(shí)向乙支付定金10萬(wàn)元；乙方的房屋建造期為4個(gè)月，即乙方于2002年6月30日前將房屋建造完畢并交付使用；如乙延期交付房屋則每日賠償甲方損失3000元等。合同簽訂后，乙方在未向房屋建設(shè)規(guī)劃部門報(bào)批有關(guān)手續(xù)即開始建造房屋，至2002年6月30日未能建設(shè)完成，后甲方向他人租賃了房屋，不再租賃該房屋，雙方遂形成糾紛。該案例是典型的房屋建設(shè)前簽訂的租賃合同，對(duì)于這類合同的效力，司法實(shí)務(wù)界及法律界均有不同的觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)，認(rèn)為該類合同有效。主要理由是根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，依法成立的合同，自合同成立時(shí)起即產(chǎn)生法律效力。而法律并未明文禁止房屋建設(shè)前不得簽訂租賃合同，且雙方當(dāng)事人的合同并未違反法律禁止性的規(guī)定，故該類合同應(yīng)為有效。對(duì)于乙在建設(shè)過程前未按規(guī)定向建設(shè)規(guī)劃部門報(bào)批，則應(yīng)由乙向建設(shè)規(guī)劃部門承擔(dān)行政責(zé)任，如該房屋在2002年6月30日(即房屋交付日)前不能取得房屋建設(shè)的有效批文或有效證件，則乙方即使已建好房屋，也可視為乙方不能交付房屋，由乙方向甲方承擔(dān)違約責(zé)任。
第二種觀點(diǎn)，該類合同為無(wú)效合同。理由是，按照房屋租賃合同的特點(diǎn)，雙方簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)具備以下幾個(gè)要件：房屋確實(shí)已建好并能實(shí)際交付使用；該房屋應(yīng)為合法建筑物，非法建造及違章建筑均不得出租：該合同應(yīng)在有關(guān)部門履行登記備案手續(xù)。而建設(shè)前簽訂的房屋租賃合同，因租賃物未形成，不符合租賃合同的形式要件，且該房屋租賃合同登記時(shí)必須持有合法的房屋登記證件，合同無(wú)法在有關(guān)部門進(jìn)行房屋租賃合同的登記備案，故該類合同中建筑物實(shí)際與違章建筑或非法建筑并無(wú)二致，該類合同均為無(wú)效合同。
第三種觀點(diǎn)，該類合同已成立但未生效。理由是，在房屋建造前簽訂的合同已成立可以確定，但按照合同法的有關(guān)規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)合同才能生效，依照其規(guī)定。而我國(guó)的房地產(chǎn)管理法等法律、法規(guī)規(guī)定，房屋租賃合同應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門備案。現(xiàn)建設(shè)方建造的房屋如在雙方約定的建設(shè)期能如期取得合法的證件并依此在有關(guān)部門辦理了登記備案手續(xù)，則應(yīng)視為該合同生效，如建設(shè)方在雙方約定的期限內(nèi)無(wú)法取得合法證件或因其他原因雙方不能到有關(guān)部門辦理有關(guān)登記備案的手續(xù)，則該合同不生效。
該類合同在日常生活及現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)交往中經(jīng)常性地出現(xiàn)，必須對(duì)該類合同的效力認(rèn)定作一統(tǒng)一的規(guī)定，不能仁者見仁，智者見智，各執(zhí)一詞。筆者從司法實(shí)踐應(yīng)首先滿足公平、公正，司法效益為上的要求出發(fā)，認(rèn)為該類合同一般以有效合同處理為妥。
具體理由如下：第一，在房屋建設(shè)前雙方簽訂租賃合同是雙方出租房屋及租賃房屋的需要，雙方當(dāng)事人的意思表示是非常一致的，按照合同法的基本原理，即從當(dāng)事人意思自治原則及鼓勵(lì)交易原則出發(fā)，對(duì)此類合同不能作無(wú)效合同處理，畢竟在該類合同簽訂后形成真實(shí)租賃關(guān)系的合同在多數(shù)，而形成糾紛的在少數(shù)。實(shí)際在我國(guó)現(xiàn)行的合同制度下，該類合同大量出現(xiàn)，如在大的交易市場(chǎng)中商鋪的預(yù)租賃等都屬于此類合同。若將該類合同一概定性為無(wú)效合同，如后來實(shí)際形成租賃關(guān)系的，也將此確定為無(wú)效合同，則當(dāng)事人之間的穩(wěn)定的交易將被破壞，合同法的上述基本原則將無(wú)從落實(shí)。
第二，該類合同也不能作為已成立而未生效合同來處理。眾所周知，合同成立與生效是兩個(gè)不同的概念，合同在雙方當(dāng)事人意思表示基本—致時(shí)即可成立，但合同生效，是指合同依法能對(duì)合同的當(dāng)事人產(chǎn)生法律效力，我國(guó)合同法中對(duì)合同生效的一般規(guī)定是合同依法成立即生效。雖然我國(guó)合同法中也明確規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，經(jīng)批準(zhǔn)、登記后合同生效。有的法律專家強(qiáng)調(diào)，我國(guó)的房地產(chǎn)法及城市房屋租賃的相關(guān)行政法律均規(guī)定，房屋租賃合同應(yīng)到相關(guān)部門辦理登記備案手續(xù)，因此房屋租賃合同未經(jīng)登記不能生效。但筆者經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)管理部門均不辦理房屋合同備案登記手續(xù)，即使有的發(fā)達(dá)地區(qū)辦理的房屋租賃登記手續(xù)也只是針對(duì)出租方辦理準(zhǔn)租證，而不是開展房屋租賃合同登記備案的工作。因此，雖然有相關(guān)的法規(guī)規(guī)定了房屋租賃合同應(yīng)登記備案，但現(xiàn)行的行政管理部門并未開展該項(xiàng)工作，而要求進(jìn)行該類民事行為的當(dāng)事人必須進(jìn)行合同登記，不登記而合同就不生效是顯失公平的。江蘇省高級(jí)人民法院為規(guī)范這方面的問題，曾以座談會(huì)紀(jì)要的形式，對(duì)此問題有過專門的解釋，即在當(dāng)事人未辦理房屋租賃合同備案登記時(shí)，當(dāng)事人以未備案登記為由主張合同無(wú)效的，不予支持。同樣，在房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)時(shí)，我們也不能支持合同未生效的主張。
第三，本文所討論的合同在房屋建造之前當(dāng)事人就已簽訂，該類合同中的房屋一般要過一段時(shí)間才能交付。而若將該類合同認(rèn)定為無(wú)效合同或未生效合同，則對(duì)于租賃人來說也是顯失公平的。一般情況，在房屋建設(shè)前預(yù)先與他人簽訂租賃合同，與商品房預(yù)售一樣是房屋開發(fā)商在建設(shè)資金缺乏的情況下，預(yù)收部分租金，達(dá)到了將將來的房屋出租并籌集了開發(fā)資金兩個(gè)目的，這是無(wú)可厚非的，也不違反法律規(guī)定，因?yàn)榉刹⑽疵鞔_禁止該行為。而作為租賃人預(yù)支部分租金，到時(shí)則取得了房屋的使用權(quán)，也達(dá)到其合同的目的，該行為也未被法律所禁止。故該類合同應(yīng)該得到司法界認(rèn)可并受法律的保護(hù)。如將該類合同歸結(jié)于無(wú)效或未生效，無(wú)疑是對(duì)租賃人的顯失公平，即這樣做給開發(fā)商提供了一條避免承擔(dān)違約責(zé)任的途徑。如果在開發(fā)商房屋建成后以未辦理登記備案為由隨意地不交房屋，既使用了他人資金，又可以不承擔(dān)任何的違約責(zé)任，僅僅承擔(dān)返回資金的責(zé)任。但對(duì)于租賃人而言，則投入了資金后，未能達(dá)到租用房屋的目的，而且要承擔(dān)為租賃房屋而作準(zhǔn)備的其他損失。另外，如果出租方備齊了所有的證件，而租賃方想放棄該合同，則必須承擔(dān)違約責(zé)任。這樣的顯失公平的結(jié)果卻出自法律對(duì)自愿民事行為的干預(yù)，實(shí)為行政法律法規(guī)過度干預(yù)民事權(quán)力所造成，是我們立法及司法應(yīng)盡力避免的。在這里我們必須以法的基本準(zhǔn)則來判斷我們司法時(shí)所選擇的是否是一種正確的法律適用。
