未經(jīng)登記的租賃合同,當房屋所有權(quán)發(fā)生變化時,承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是,承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應當知道租賃事實的除外。
在保護承租人權(quán)利的同時,也應當考慮保護房屋買受人的權(quán)利,兩者的權(quán)利在法律上是平等的。德國由于二戰(zhàn)后居住房屋緊張,為保護居住人的利益而創(chuàng)設了“買賣不破租賃”的法律規(guī)定,以后一些國家也將“買賣不破租賃”作為自己的法律,我國就是如此。應該說,租賃合同由于其準物權(quán)的特性,“買賣不破租賃”有其一定的法理基礎。隨著經(jīng)濟的發(fā)展,當初的立法理由已經(jīng)日漸弱化,特別是大量商業(yè)租賃的存在與當初保護居民居住權(quán)的立法意圖不相一致。在保護承租人利益的同時,如何保護買受人的利益成為值得思考的問題。我們認為,《上海市房屋租賃條例》第十五條第二款關(guān)于“房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的,不得對抗第三人”的規(guī)定,使我們得以將兩者利益予以平衡。當租賃合同未予登記,或者買受人不知道系爭房屋租賃事實的,相應的法律后果不能由買受人承擔。承租人也不能以“買賣不破租賃”為由,對抗買受人對房屋處分的權(quán)利,不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。
同時,出賣人未向買受人告知租賃事實,導致承租人不能主張“買賣不破租賃”而合同不能繼續(xù)履行的,應當認定出租人違約。承租人可以向出租人主張相應的違約責任。
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