論文提要：承租人優(yōu)先購買權(quán)是當(dāng)今世界各國普遍確立的一項(xiàng)民事法律制度。我國也于1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》第230條正式在法律層面上確定了房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，但該條較之于以往的法律規(guī)定并未有所進(jìn)步，對(duì)于該項(xiàng)權(quán)利的法律性質(zhì)、實(shí)現(xiàn)程序及救濟(jì)方法等均沒有明確界定，因此，該項(xiàng)法定權(quán)利是存在制度缺陷的，從而導(dǎo)致了在理論界中，各派法學(xué)家對(duì)承租人的優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)等方面的問題眾說紛紜，在司法實(shí)踐中，大量存在出租人違背誠實(shí)信用原則，毫不顧及承租人利益，擅自出賣租賃物，而承租人明明享有法定權(quán)利，卻不知如何合法、簡便的實(shí)現(xiàn)自己的優(yōu)先購買權(quán)，當(dāng)他最終實(shí)現(xiàn)了自己的優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，往往已經(jīng)付出了大量的人力、物力，收益與成本相比往往得不償失，承租人往往對(duì)該項(xiàng)權(quán)利望而卻步。所以說，法制的不成熟與不完備會(huì)降低法律的社會(huì)功能。本文將從承租人優(yōu)先購買權(quán)的概念和性質(zhì)、歷史發(fā)展、承租人對(duì)租賃物享有優(yōu)先購買權(quán)的邏輯原理、所有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)競(jìng)合、承租人如何實(shí)現(xiàn)自己對(duì)租賃物的優(yōu)先購買權(quán)等相關(guān)問題作較為全面的分析與論證，以期通過邏輯上的正本清源彌補(bǔ)我國現(xiàn)有法律關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定的制度缺陷，緩解司法實(shí)踐中的種種矛盾，最大效益地發(fā)揮這項(xiàng)法律制度的社會(huì)功能。
一，承租人優(yōu)先權(quán)的概念和性質(zhì)
承租人優(yōu)先購買權(quán)是當(dāng)今世界各國普遍確立的一項(xiàng)民事法律制度。我國也于1999年正式確立了這項(xiàng)法律制度。《合同法》第230條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”據(jù)此規(guī)定，承租人優(yōu)先購買權(quán)是指承租人基于租賃合同，在出租人出賣租賃物時(shí)，在同等條件下可優(yōu)于其他人購買的權(quán)利。需要說明兩個(gè)問題：第一，世界其他國家和地區(qū)的法律規(guī)定了承租人對(duì)其他租賃物的優(yōu)先購買權(quán)，如我國臺(tái)灣地區(qū)民法認(rèn)可了基地及耕作地承租人的優(yōu)先購買權(quán)，我國現(xiàn)行法律只規(guī)定了房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，還沒有認(rèn)可其他承租人的優(yōu)先購買權(quán)。第二，所謂優(yōu)先購買權(quán)，只能在出租人采取出賣這種民事行為處分租賃物時(shí)，承租人相對(duì)于其他買受人而言所享有的法定權(quán)利，而當(dāng)出租人以出賣以外的其他民事行為，如贈(zèng)與、互易、遺贈(zèng)等方式處分租賃物時(shí)，或者因出租人意志之外的公法行為，如法院強(qiáng)制執(zhí)行、征收、征用等方式處分租賃物時(shí)，承租人是不能享有優(yōu)先購買權(quán)的。
關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)，當(dāng)前國內(nèi)主要存在期待權(quán)說、形成權(quán)說、請(qǐng)求權(quán)說等三種不同的觀點(diǎn)。期待權(quán)說認(rèn)為，出租人在將租賃物出賣前，承租人的先買權(quán)尚未現(xiàn)實(shí)化，其性質(zhì)只能取決于將來可能取得的權(quán)利的法律性質(zhì)[1]。附條件的形成權(quán)說認(rèn)為，只有當(dāng)承租人條件成就時(shí)（義務(wù)人出賣標(biāo)的物與第三人），才得以一方之意思，形成以與義務(wù)人將租賃物出賣給第三人的同樣條件為內(nèi)容的契約，而無須義務(wù)人的承諾[2]。請(qǐng)求權(quán)說認(rèn)為，先買權(quán)是先買權(quán)人對(duì)出賣人的買賣合同訂立請(qǐng)求權(quán)，買賣合同尚須經(jīng)出賣人之承諾才能成立[3]。
筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)均有一定合理性，但也都存在不足。筆者主張應(yīng)當(dāng)立足于社會(huì)生活的現(xiàn)實(shí)，從權(quán)利產(chǎn)生的原因出發(fā)，去考究法律的價(jià)值選擇，來認(rèn)定權(quán)利的性質(zhì)。
首先，承租人的優(yōu)先購買權(quán)雖然是基于債權(quán)行為(租賃合同)而產(chǎn)生，但它卻不屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的范疇。這種權(quán)利具有物權(quán)的屬性，其一，承租人的優(yōu)先購買權(quán)以物為客體。物權(quán)客體所指的物，是指人身以外，為人力所能支配，并具有一定使用價(jià)值的物質(zhì)資料，包括生產(chǎn)資料、生活資料、自然物、勞動(dòng)產(chǎn)品、流通物、限制流通物、有體物及光、熱、電、氣等無體物[4]。承租人之所以要與出租人簽定合同，看重的正是租賃物的使用價(jià)值，而且這個(gè)租賃物還必須是為人力所能支配的，即承租人能夠占有和使用的物質(zhì)資料，這兩個(gè)方面，缺少任何一個(gè)方面的物均不可能成為租賃物，因此，租賃物必須符合物權(quán)對(duì)客體的要求。其二，承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)，對(duì)世權(quán)，它是以不特定的任何人為義務(wù)主體的民事權(quán)利。一方面承租人有權(quán)在法定范圍內(nèi)按自己意愿支配這項(xiàng)權(quán)利，他可以決定在同等條件下買或者不買租賃物。另一方面，承租人有權(quán)排除其他所有購買人，甚至也包括所有權(quán)（出租人）對(duì)自己所享有的該項(xiàng)權(quán)利的干涉和防礙。其三，承租人優(yōu)先購買權(quán)具有排他性。一方面，承租人有權(quán)排除他人對(duì)自己享有的該項(xiàng)權(quán)利的侵害。另一方面，由于內(nèi)容相同的物權(quán)之間具有相互排斥的性質(zhì)，任何同一租賃物上不可能同時(shí)存在兩個(gè)承租人優(yōu)先購買權(quán)，這也符合物權(quán)法一物一權(quán)原則的精神，同時(shí)，現(xiàn)代各國法律普遍認(rèn)可和規(guī)定了承租人的優(yōu)先權(quán)購買權(quán)，因此它也符合物權(quán)法定原則。
