1、商品房屋的出租人應當是房屋所有權(quán)人。由于商品房屋的可流通性，房屋所有權(quán)人應包括房屋擁有經(jīng)營權(quán)人、獲所有權(quán)人同意的承租人、在典期內(nèi)的典權(quán)人，及雖沒有所有權(quán)憑證但其所有權(quán)沒有爭議的占有人等。
2、租賃房屋的裝修或增添物的歸屬及到期處分應由租賃雙方在合同中約定。
3、租賃房屋的轉(zhuǎn)租不違法且可以贏利，但須獲出租人的事先認可。
4、商品房屋租賃經(jīng)登記可以對抗第三人。
由于商品房屋租賃的新特點，以及出現(xiàn)數(shù)量巨大的商品房屋成為私人投資而進入租賃市場的新情況，在司法實踐中，新類型的商品房屋租賃引起的訴訟數(shù)量多、標的大，以及租賃方式的突破造成處理難度增大，形成許多頗有爭議的疑難案件。
所謂房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃作為財產(chǎn)租賃中的一種表現(xiàn)形式，其本質(zhì)特征應當符合財產(chǎn)租賃的要求，即出租人將出租物交付給承租人使用，承租人應向出租人交付租金，并在租賃關系終止時返還所租財產(chǎn)的權(quán)利義務關系。根據(jù)雙方租賃發(fā)生的法律關系，承租人對租賃物取得的占有、使用權(quán)利應受法律保護，第三人和出租人都不得妨害，即使在租賃房屋所有權(quán)發(fā)生變動時，在租賃合同有效期內(nèi)，新所有權(quán)人也必須尊重承租人的合法權(quán)益。 在這里，房屋所有權(quán)人指的是取得《房屋所有權(quán)證》的單位和個人，具體包括管理公有房屋的各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、管理自管公房的單位以及私房的所有人等。公有房屋分為直管公房和自管公房兩種，公有房屋的所有權(quán)人是國家，但在租賃關系中，國家并不作為民事法律關系主體出現(xiàn)，而是采取授權(quán)的形式，由被授權(quán)的單位具體管理。按照目前我國的房產(chǎn)管理體制，直管公房一般由各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理，由它作為直管公房所有人的代表，依法行使所有權(quán)。自管公房由國家授權(quán)的企事業(yè)單位管理，其法律特征是持有《房屋所有權(quán)證》。私有房屋的所有權(quán)人是指持有完全的房屋所有權(quán)證的個人，對于持有共有權(quán)證書的私房主，只能稱為共有人，共有權(quán)人必須在其他共有權(quán)人同意后方可將房屋出租。
通常情況下，房屋租賃作為一種民事法律行為，具有以下方面的內(nèi)容：
(1)出租人必須是擁有房屋所有權(quán)的人 在租賃過程中，出租人必須對房屋擁有所有權(quán)，此時出租人才有權(quán)將其房屋所有權(quán)中的占用權(quán)、使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，同時享有收益權(quán)，即收取租金的權(quán)利。如果出租人對出租房屋不擁有所有權(quán)，屬于無權(quán)處分的行為，其行為若得不到房屋所有權(quán)人的許可和追認，其出租房屋的行為系無效行為，由此造成的經(jīng)濟損失應由無權(quán)處分人承擔。
(2)房屋租賃的標的物是房屋，且為特定物 作為不動產(chǎn)的房屋，不同于其他財產(chǎn)，它是特定物，不是種類物。出租人只能向承租人提供租賃合同中約定的房屋，而不能是其他的房屋。當租賃合同終止后，承租人也應當將原房屋交還給出租人，而不能以其他房屋來代替。這就是房屋租賃與借貸之間的區(qū)別所在。
(3)房屋租賃是雙務、有償?shù)姆尚袨樵诜课葑赓U關系中，出租人和承租人都享有權(quán)利和承擔義務。比如：出租人有義務將房屋交付給承租人使用，同時享有向承租人收取租金的權(quán)利;承租人有權(quán)請求出租人提供房屋給自己使用，并支付租金。這是房屋租賃與房屋借用的區(qū)別之處，房屋借用一般是無償?shù)摹?/p>
(4)房屋租賃不受出租房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的影響 在房地產(chǎn)租賃期間，即使出租房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，原租賃合同確立起來的租賃關系仍然有效，房屋新所有權(quán)人必須尊重承租人的合法權(quán)益。 在房地產(chǎn)經(jīng)營中，房屋租賃是與房地產(chǎn)買賣并列的兩種最常見、最普遍的經(jīng)濟活動。但房屋租賃不同于房地產(chǎn)買賣，它不發(fā)生產(chǎn)權(quán)的讓渡與轉(zhuǎn)移，只是房屋所有權(quán)人將一定期限的房屋使用權(quán)連同該房屋所占用土地的使用權(quán)有償?shù)刈尪山o承租人使用。
