承租人提前退租怎么辦
租賃合同都是有約定的期限的，但許多出租人會遇到承租人要求提前退租這種情況。仔細(xì)分析起來，提前退租可以分為兩大類：一類是主動提前退租，即承租人財務(wù)狀況良好，只是由于經(jīng)營上的緣故，要求提前退租。另一類是被動提前退租，即承租人財務(wù)狀況惡化，不得不提前退租。
一般情況下，出租人對提前退租都不知如何處理是好。雖然在合同里也規(guī)定有提前退租的條款，但是在實際問題出現(xiàn)時，又不是太容易處理好的。首先出租人應(yīng)該與承租人進行談話，弄清提前退租的真實原因，到底是主動提前退租還是被動提前退租。如果是主動提前退租，證明承租方財務(wù)方面有保障，對這類退租的處理可以不必要太急，而要求與對方另行達(dá)成一份終止租賃協(xié)議，規(guī)定一個退租時間，并要求承租方支付合理的補償。如果退租方是被動提前退租，這就證明承租人在財務(wù)上出現(xiàn)危機，對這種情況，出租人應(yīng)該抓緊時間處理此種情況。因為種種跡象表明，如果不及時處理好這種情況，出租人的損失就會擴大，而且還會出現(xiàn)法律訴訟。出租人應(yīng)及時與出租方按照原合同關(guān)于提前退租條款辦理退租手續(xù)。這類提前退租辦理得越快對出租人越安全。
怎樣安全保障房屋租賃活動
?。?、完備房屋租賃的法律要件
盡管房屋租賃會出現(xiàn)各種各樣的問題，但只要依據(jù)有關(guān)法律，履行法定程序，完善必備文件還是可以降低風(fēng)險的。首先租賃雙方應(yīng)該簽訂書面合同。雙方都要出示工商營業(yè)執(zhí)照等法律文件和有關(guān)身份證件，辦理租賃登記備案手續(xù)，并向登記部門提供有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明、租賃安全合格證、共有產(chǎn)權(quán)人同意出租意見和抵押權(quán)人同意出租等法律文件。
?。?、租前調(diào)查
無論出租方或是承租方，在簽訂租賃協(xié)議之前，都應(yīng)對彼此的資信情況、工商、財務(wù)狀況和有關(guān)資產(chǎn)狀況做一調(diào)查，以防一方有虛假成分，為以后的履約做好準(zhǔn)備。
?。?、聘請律師幫助
租賃雙方最好聘請律師參與合同文本的制作、修改和簽約工作，請律師審查有關(guān)法律文件和證明文件，必要時可以讓律師出具法律意見書或請律師對有關(guān)法律文件予以見證。
４、快速做出反應(yīng)
一旦發(fā)現(xiàn)一方有違約行為，要馬上采取措施將問題及時予以解決。
租賃市場是房地產(chǎn)市場的一個組成部分，租賃市場會隨著經(jīng)濟的發(fā)展而進一步擴大。目前我國的房地產(chǎn)租賃市場還遠(yuǎn)沒有進入一個法律的市場，市場行為極不規(guī)范，一些違法現(xiàn)象還十分嚴(yán)重并對租賃市場的培育和發(fā)展起到了負(fù)面影響，所以我們面臨的問題是仍要加強租賃市場方面的立法工作，加強法制、加強管理，使租賃市場進一步規(guī)范化，從而推動整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
北京市中倫律師事務(wù)所 陳文律師
