小周最近對(duì)自己名下一套房屋的出租事情感到非常苦惱。2013年1月13日，小周與租客李某簽訂了租賃合同，將自己名下的一套房屋出租給李某，每月租金1500元，租期一年。后來(lái)李某卻打起了做“二房東”的主意，私下將房屋轉(zhuǎn)租予張某。小周找到李某要求追究他的責(zé)任，李某則認(rèn)為他與小周的租賃合同并沒(méi)有約定不得轉(zhuǎn)租，所以他轉(zhuǎn)租給張某也不違法；而張某在知道這一情況后亦感到很生氣，要求李某承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。各方爭(zhēng)執(zhí)不下。
林子俊表示，李某將房屋轉(zhuǎn)租張某的行為事前未征得出租人小周的同意，事后亦未取得小周的追認(rèn)，轉(zhuǎn)租行為不能得到法律的支持。
轉(zhuǎn)租，是指承租人在租賃期內(nèi)將租入資產(chǎn)出租給第三方的行為。由于在初始租賃時(shí)，出租人與承租人訂立租賃合同，或多或少地存在著雙方之間的彼此信任，諸如出租人信任承租人會(huì)按時(shí)交納租金、會(huì)合理使用房屋等，但如承租人將房屋轉(zhuǎn)租予第三人，則該種信任將蕩然無(wú)存。鑒于此，法律為保護(hù)交易的安全，要求承租人在轉(zhuǎn)租時(shí)必須經(jīng)出租人同意方可進(jìn)行。我國(guó)《合同法》第224條第二款明確規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”
可見(jiàn)，小周如與李某無(wú)法協(xié)商處理，可以選擇訴訟途徑，要求依法解除與李某的租賃合同；至于次承租人張某，如果因此而給其造成損失，可以根據(jù)合同相對(duì)性的原則，根據(jù)其與李某租賃合同的約定，向李某主張相應(yīng)的責(zé)任。
