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大型居住區業主委員會組建方法的初探　　隨著房地產競爭的日趨激烈，開發商對市場的關注程度越來越高，興建的物業項目規模越來越大。特別是7月13日北京成功取得2008年夏季奧運會的主辦權，今后7年北京發展建設中，大規模的建筑群就會像雨后春筍般的涌現出來，其中不乏有許多大型居住區，作為物業管理行業，借奧運的東風定將有一個質的飛躍。　　對于大型居住區的物業管理，一些老牌的物業管理企業，已經摸索出一定管理經驗。在1997年北京市房屋土地管理局發文要求在北京開展組建居住小區物業委員會的試點工作，許多大型居住區的物業管理企業積極響應，先后成立了小區業主委員會-。但是由于當時住房商品化程度不高，城鎮住房制度改革深度不夠，業委會成員的組成絕大部分都是購房單位的工作人員，并不是居住區的真正的業主或使用人，少部分商品房購買者對于自己購買房后應享有的權利和義務也不是很清楚。所以成立的業委會中能夠充分發揮作用代表和維護全體業主合法權益的不多。經過幾年的探索，隨著住房制度改革的進一步深化，居民以個人出錢買房的現象較為普遍，居民成了物業所有權人即業主。　　他們對物業管理的需求和要求也越來越高，對維護業主合法權益的意識也越來越強，再加上政府對業委會這一形式的大力宣傳，使得在同一居住區的業主們自發要求物業公司盡快組建代表全體業主利益的業委會。這一現象在一些大型居住區尤為明顯。　　過去，在大型居住區中組建業委會時，由于單位產權占有絕大多數，業委會的選舉基本上是走形式，對于政府文件所規定的組建方法，在執行過程中也未發現有何不妥，但現在一個居住區，建筑面積將近100萬平方米，近萬戶居民，一個組團也有十幾萬平方米，近1500戶居民，面對這么多單個業主，組建業委會無疑是一項繁重、細致而又漫長的過程。對于原有的政府文件所規定的組建業委會方式方法，就需要更進一步的認識和探討。　　一、業委會籌備組　　1、文件規定：由開發商和物業管理企業并可邀請所在地街道辦事處、派出所等有關部門，成立業委會籌備組，制定業委會組建方案，起草業委會章程。　　2、執行中的問題： 1）籌備組成員中按文件所規定的成員無可厚非，但之中沒有業委會的主體即業主參加，這樣勢必給小區業主的感覺是，將來成立的業委會成員是開發商或物業管理企業所指定的人員，他們代表的是開發商或物業管理企業的意志，業委會成立后必然是一個傀儡組織。從業委會組建一開始就沒有體現選舉的公平、公開、公正的原則，必然會引起廣大業主的不信任、抵觸。 2）籌備組組建的時間：在廣大業主未了解業委會的有關責、權、利的基礎上，冒然出現了一個業委會籌備組使廣大業主對籌備組的性質、職責產生迷惑，這樣對籌備組工作的支持度就不會很高。　　3、建議： 1）業委會籌備組應在召開第一次業主大會或業主代表大會時，由業主推選可依賴的3-5名代表與開發商、物業管理企業、小區辦工作人員一起組成籌備組。在會上講明籌備組的職責、工作范圍。 2）為體現公平、公開、公正的原則，籌備組的全體成員將不能作為第一屆業委會的候選人。　　二、業主、業主代表和使用人　　1、文件規定：業委會候選人應是業主或業主代表、使用人，業委會中使用人不能超過總數的30%　　2、執行中的問題：現購房人群中產權證上的人往往不是使用人，例如父母出錢為子女買房住，業主還是父母，但不居住在此；子女買房與父母在城里的房相置換即子女住父母房，父母住子女房，雙方都成為了使用人；房屋產權人雖然寫了丈夫的名，但按婚姻法妻子也是該房的產權人之一，難道就不能成為業主？現在往往是產權證寫的是丈夫的名，可妻子在家有時間可參加業委會，但他只能作為使用人，而且還受人數的限制　　3、建議：對產權證上注明產權人其配偶也應作為業主，而不應作為使用人或委托人。真正意義的使用人應是使用房屋者與產權人有合同契約，存在租賃關系的人。因此父母住子女房，子女住父母房也應視其為業主。　　三、業主大會和業主代表大會　　1、文件規定：召開應由全體產權人、使用人代表參加的業主大會，審議和通過業委會章程、選舉業委會委員、組建業委會。　　2、執行中的問題： 1）大型居住區全體業主上千人，召開全體業主大會不可操作；召開業主代表大會若按比例10%-15%也有近幾百人。這對一個小區來說，能否有這么大的地方召開此類會議，值得懷疑。 2）業主代表如何產生？每棟樓選1-2位，高層選2-4位，如果是保證全體業主行使權利，這樓代表也需全體業主投票選舉，只不過他們是對本樓業主代表的選舉。樓代表在選舉時，樓代表候選人如何產生？業主之間如何了解？等等這些問題勢必導致選舉工作的復雜性和繁瑣性。但為體現選舉的公開、公平、公正，也必須要這樣做。　　3、建議： 1）物業公司在小區辦的協助下，以公告形式在小區醒目位置或以書面形式向每一位業主發出通知，力邀他們加入小區業主代表大會或業委會候選人。在公告和書信中把業委會的職責、應具備條件和政府的有關規定一并詳實告知。這樣真正關心小區建設，有工作時間、有公益心的業主自然就會來報名。報名的人數應該不會很多，因為畢竟大家都有工作，往往是心有余而力不足。 2）根據報名情況，召開小區第一次業主代表大會，組建籌備組。　　四、業委會候選人的產生　　1、文件規定：業委會候選人的產生是由業主代表、使用人代表、以及居委會代表協商推薦產生。　　2、執行中的問題：顯而易見，業委會候選人的產生，并不能代表最廣泛業主的意見，透明度不高，使業主對候選人缺乏關注度、信任度。　　3、建議： 1）由籌備組從報名參加業主代表大會的人員中，征集所有愿意參加業委會委員候選人競選的業主，把他們的簡歷、照片和聯系方式在小區醒目的地方公布。讓小區全體業主對他們有一個初步認識。 2）籌備組制定兩級選舉的方案和業委會章程，在第二次業主代表大會召開時，由報名的業主代表投票選舉正式的業委會候選人并通過業委會章程。　　五、業委會委員的產生　　1、文件規定：業委會委員可通過召開的業主大會或業主代表大會選舉產生，也可以通過公告的方式產生。　　2、執行中的問題：如前所述，對于大型居住區召開業主大會或業主代表大會可操作性值得商榷；單純使用公告方式透明度較差，體現不出選舉的公平、公開、公正原則。　　3、建議：在上述業主代表大會上投票選舉產生的正式業委會候選人后，籌備組再將他們的簡歷、照片和聯系方式等資料以書面形式傳遞給每一個業主，再按照公告方式投票選舉出第一屆業委會的委員。