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一、問(wèn)題的提出

業(yè)主甲于2007年10月份購(gòu)買位于XX市XX住宅小區(qū)的三室兩廳樓房一處，次年3月份甲因其私有轎車在小區(qū)停放時(shí)遭損害，要求該小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司乙承擔(dān)轎車損害賠償，乙以其無(wú)責(zé)任而拒絕賠付，雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)后，協(xié)商無(wú)果。甲從此拒絕向乙繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2009年2月乙向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令甲支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及滯納金。庭審中，甲以乙未能如約履行小區(qū)物業(yè)服務(wù)義務(wù)(如小區(qū)所存在的保潔、保安等問(wèn)題)為由，來(lái)支持自己的拒繳行為。那么，甲針對(duì)乙的訴訟請(qǐng)求而提出的抗辯理由能否得到法院的支持?

二、意見分歧

第一種意見：甲的抗辯理由應(yīng)予支持。其理由為甲、乙雙方形成物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，乙收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是以其履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)為前提的，如果其對(duì)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)未能履行其義務(wù)，業(yè)主甲當(dāng)然有權(quán)行使抗辯權(quán)，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。

第二種意見：甲的抗辯理由不予支持。其理由是，物業(yè)管理的對(duì)象是小區(qū)的共有部分，乙所提供的物業(yè)服務(wù)，其受益人是小區(qū)的全體業(yè)主，而不僅僅是甲一人。相反，甲作為小區(qū)業(yè)主成員之一，當(dāng)然享有對(duì)共有部分的使用、收益等權(quán)利，所以其應(yīng)繳納以維修養(yǎng)護(hù)共有部分為用途的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

三、分析

在論證業(yè)主甲的抗辯權(quán)是否成立之前，我們先來(lái)明晰一下物業(yè)管理的特點(diǎn)，這將有助于探討該問(wèn)題。

(一)物業(yè)管理作為服務(wù)行為所具有的特點(diǎn)

物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，對(duì)業(yè)主所有的共有部分實(shí)施維修、養(yǎng)護(hù)的行為，其實(shí)質(zhì)屬于有償委任行為。由于該行為所涉及業(yè)主的多人數(shù)以及共有部分的非獨(dú)占性，其具有以下特點(diǎn)。

1．業(yè)主行為在物業(yè)管理中屬于群體行為

物業(yè)管理產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)是建筑區(qū)分所有權(quán)這一復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。在這一法律關(guān)系中，業(yè)主在享有具有獨(dú)占性的專有部分所有權(quán)的同時(shí)，彼此之間也對(duì)與其專有部分不可分離的共有部分形成共有關(guān)系。在選擇如何有效地維修養(yǎng)護(hù)與每一位業(yè)主具有利害關(guān)系的共有部分時(shí)，出于效率及成本的考慮，物業(yè)管理制度逐漸成為享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主的最佳選擇。在物業(yè)管理中，作為物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的一方民事主體，業(yè)主選擇物業(yè)管理的共同目標(biāo)是共有部分能夠得到及時(shí)、有效的維護(hù)，并以此形成一個(gè)利益團(tuán)體，在這其中，明確業(yè)主成員的行為規(guī)范是業(yè)主公約，維系彼此關(guān)系的行為模式是業(yè)主議事規(guī)則。因此，多人數(shù)的業(yè)主在物業(yè)管理中，其行為具有群體行為的特征，屬于群體行為，當(dāng)然這也包括業(yè)主對(duì)共有部分的使用、收益以及對(duì)共有部分維護(hù)費(fèi)用的承擔(dān)。可是，在這個(gè)群體中，業(yè)主的行為并不是保持一致的，如業(yè)主何時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、每次繳納費(fèi)用的多少以及是否繳納等都是由業(yè)主自己做出判斷的。但是這些個(gè)體行為又因共有部分共有關(guān)系結(jié)合起來(lái)，反作用于物業(yè)管理的實(shí)施程度，即對(duì)業(yè)主共有部分的維修養(yǎng)護(hù)是否是由每一位業(yè)主所承擔(dān)的，這涉及到業(yè)主之間的公平問(wèn)題。因?yàn)?，由于共有部分本身具有的非?dú)占性，不繳納(或少繳納)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主與已繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主一樣享有使用、收益的權(quán)利。

2．物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)具有持續(xù)性、不易計(jì)量的特點(diǎn)

在物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是以勞務(wù)為載體的，這種付出過(guò)程很難以一定的標(biāo)準(zhǔn)尺度衡量，因?yàn)榫唧w實(shí)施服務(wù)行為的企業(yè)員工其技術(shù)能力、敬業(yè)程度等自身因素是參差不一的、不易被人(尤其對(duì)于業(yè)主而言)覺察的。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是針對(duì)共有部分為業(yè)主提供服務(wù)的，由于共有部分的非獨(dú)占性以及業(yè)主的多人數(shù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為對(duì)每一名業(yè)主的影響程度也是難以做出客觀評(píng)估的。唯一可以看到的只是服務(wù)結(jié)果(即共有部分的維修養(yǎng)護(hù)現(xiàn)狀)，這種結(jié)果雖然可以作為衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的客觀表象，但其又會(huì)因每一名業(yè)主的主觀需求不同而產(chǎn)生不同的結(jié)論。但這不能否定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的付出過(guò)程中所含有的勞務(wù)支出，而這一支出又基于物業(yè)服務(wù)行為本身的特點(diǎn)具有持續(xù)性。所以，當(dāng)業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，并不是處于一次服務(wù)行為對(duì)應(yīng)一次收費(fèi)的計(jì)費(fèi)模式。

(二)業(yè)主在物業(yè)服務(wù)糾紛中的抗辯權(quán)

物業(yè)服務(wù)合同作為雙務(wù)合同，在其履行中，同樣存在一方當(dāng)事人行使抗辯權(quán)，即針對(duì)對(duì)方的請(qǐng)求權(quán)提出一定的事實(shí)理由以阻卻其請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)的情形。根據(jù)我國(guó)《合同法》第66、67、68條規(guī)定，抗辯權(quán)可分為同期履行抗辯權(quán)、后履行抗辯權(quán)、不安抗辯權(quán)。由于物業(yè)服務(wù)合同具有履約期限長(zhǎng)、履約行為持續(xù)的特點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)、業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為通常是沒有先后順序的。在物業(yè)服務(wù)糾紛中，業(yè)主最直接的自濟(jì)手段就是拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并以一定的抗辯事由來(lái)支持自己的這種行為。最常見的是當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主履行繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)義務(wù)時(shí)，業(yè)主以其提供的服務(wù)不符合物業(yè)服務(wù)合同約定為由而拒絕其履約要求。這屬于業(yè)主行使同期履行抗辯權(quán)的行為，如本文案例中的業(yè)主甲主張的拒繳事由。但是該抗辯權(quán)是否成立呢?

四、結(jié)論及理由

本文認(rèn)為，甲的該抗辯權(quán)不成立，理由如下：

(一)從法理分析，該抗辯權(quán)的成立將成為業(yè)主規(guī)避法定義務(wù)的合法理由

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)屬于權(quán)利束，是由業(yè)主對(duì)專有部分的專有權(quán)、共有部分的共有權(quán)、以及其成員權(quán)構(gòu)成。其中對(duì)于共有部分，業(yè)主不僅享有對(duì)共有部分使用、收益等權(quán)利，而且還須承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)的義務(wù)。之所以明確業(yè)主對(duì)共有部分的維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)，是因?yàn)楣灿胁糠志哂蟹桥潘?，每一名業(yè)主雖然對(duì)之享有所有權(quán)，但不能行使獨(dú)占，從而業(yè)主對(duì)共有部分缺乏實(shí)施維修、養(yǎng)護(hù)的激勵(lì)或約束?？墒?，由于共有部分與專有部分在物理形態(tài)上構(gòu)成不可或缺且不可分離(割)的整體，共有部分對(duì)于專有部分的使用具有輔助作用，則共有部分的維修、養(yǎng)護(hù)直接關(guān)系到專有部分的利用程度，這對(duì)于業(yè)主而言是有利害關(guān)系的。同時(shí)，也為了防止個(gè)別業(yè)主在這群體性活動(dòng)中采取“搭便車”行為。這一義務(wù)于業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權(quán)時(shí)產(chǎn)生，并伴隨于權(quán)利持有期間，是業(yè)主對(duì)自己財(cái)產(chǎn)應(yīng)盡的義務(wù)，屬于業(yè)主的法定義務(wù)，不應(yīng)以其他事由(如拋棄對(duì)共有部分的權(quán)利)規(guī)避。但是由于共有部分的非排他性以及業(yè)主的多人數(shù)等客觀情況對(duì)業(yè)主自身實(shí)施共有部分維修、養(yǎng)護(hù)行為的限制，物業(yè)管理逐漸成為業(yè)主實(shí)施共有部分維修、養(yǎng)護(hù)的最經(jīng)濟(jì)選擇，即業(yè)主通過(guò)建立一定的組織以形成具有約束力的共同意志來(lái)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施共有部分的維修、養(yǎng)護(hù)事務(wù)。在物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供的不是一件被物化的新產(chǎn)品，而是勞務(wù)，通過(guò)代替業(yè)主宋維護(hù)業(yè)已存在的共有部分以獲取一定的報(bào)酬，其實(shí)質(zhì)為有償委任行為。這不能說(shuō)對(duì)共有部分的維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)就此轉(zhuǎn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，因?yàn)闃I(yè)主就物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)行為發(fā)生的費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)費(fèi))予以承擔(dān)恰恰說(shuō)明業(yè)主在履行其維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)，只不過(guò)是具體實(shí)施行為人發(fā)生變化而已。如果業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)行為未符合物業(yè)服務(wù)合同約定而拒絕承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯權(quán)成立，其結(jié)果是為業(yè)主規(guī)避其法定義務(wù)提供了合法性支持。即無(wú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，業(yè)主對(duì)共有部分的維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)是明確并必須履行的，當(dāng)存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，業(yè)主對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)卻可以不履行此義務(wù)。此外，在業(yè)主這一群體中，業(yè)主的行為是非一致的，當(dāng)有些業(yè)主已繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，而個(gè)別業(yè)主卻以上述抗辯事由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，由于共有部分的非排他性，二者仍會(huì)毫無(wú)差別的利用共有部分，這時(shí)該抗辯權(quán)就成為了個(gè)別業(yè)主實(shí)施“搭便車”行為的合法理由，這對(duì)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主是不公平的。從這個(gè)角度而言，物業(yè)管理將成為一種脫法行為，這與物業(yè)管理制度的設(shè)計(jì)初衷明顯是相違背的。