一、物業(yè)管理糾紛處理依據(jù)及業(yè)主公約 物業(yè)管理糾紛的處理依據(jù)，也就是處理糾紛時應當適用的有關法律規(guī)范、政策規(guī)范和自治規(guī)范。自治規(guī)范包括合同式意思自治規(guī)范和業(yè)主團體自治規(guī)范。業(yè)主團體自治規(guī)范又分業(yè)主公約和其他自治規(guī)約(包括業(yè)主委員會制定的本委員會議事規(guī)則、 一、物業(yè)管理糾紛處理依據(jù)及業(yè)主公約
物業(yè)管理糾紛的處理依據(jù)，也就是處理糾紛時應當適用的有關法律規(guī)范、政策規(guī)范和自 治規(guī)范。自治規(guī)范包括合同式意思自治規(guī)范和業(yè)主團體自治規(guī)范。業(yè)主團體自治規(guī)范又分業(yè)主公約和其他自治規(guī)約(包括業(yè)主委員會制定的本委員會議事規(guī)則、工作紀律、職業(yè)道德、 違反業(yè)主公約糾紛調處規(guī)則等規(guī)約)。自治規(guī)范屬于合同或協(xié)議當事人、業(yè)主團體為自己制定的自律性特別法，其所約定的合同、協(xié)議公約、規(guī)約中的條款，只要不與有關的強行法相 沖突，就可以作為調查處理糾紛的有法效的依據(jù)。
業(yè)主公約，是指由行政劃定或認可的特定地域范圍內全體業(yè)主合法舉行業(yè)主會議，以書 面形式制定或修改補充的，經(jīng)超過50%以上業(yè)主簽字蓋章承諾即告成立并合法生效的，對本 業(yè)主團體自治管理轄區(qū)內全體業(yè)主及其物業(yè)的受讓人、使用人、管理人具有自治組織紀律約 束力的，有關共用共管(即復有的)物業(yè)使用、維護、管理公共事務和其他團體自治事務方面權利義務、違紀責任的行為守則。業(yè)主公約，是業(yè)主團體的最高自治規(guī)范，相當于本業(yè)主團 體的“憲法”，在整個業(yè)主團體自治制度中占有特別重要的地位，是業(yè)主團體及其委員會正常合法運作的依據(jù)和保證。
業(yè)主公約的約定這個特征與合同相同，因而具有合同性。但業(yè)主公約又不同于《合同法 》中所規(guī)范的合同，它是以團體民主方式約定的業(yè)主自我約束規(guī)則，具有民主性和自律性，這不同于一般合同只是以自己為一方，他人為另一方的合意約定。業(yè)主公約的合同性、民主 性和自律性，反映了業(yè)主們表意行為、民主行為和組織行為的內容，體現(xiàn)了業(yè)主集體的共同意志和共同利益要求，也使得對違反業(yè)主公約行為人的處理，除能依法追究其違約責任外， 還可以通過民主決議方式同意執(zhí)行組織紀律，對其作出紀律處分即違約行為招致的不利性報應。
中國現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)對業(yè)主公約的重要性認識不夠，對業(yè)主公約的內容及條款尚未理 清。例如，建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》對業(yè)主公約只字未提：《上海市居住物業(yè)管理條例》第15條、《重慶市物業(yè)管理辦法》第22條都只是一筆帶過；《深圳市經(jīng)濟特區(qū)住 宅區(qū)物業(yè)管理條例》雖將業(yè)主公約專列一章(第四章)，并在第35條規(guī)定了業(yè)主公約應當包括十個方面內容，但仍顯空洞抽象，有些可作為業(yè)主公約具體內容的條款卻規(guī)定在第五章“住 宅區(qū)的使用及維護”中的第38條和第44條。當然，既然是業(yè)主公約，對其包含的內容，法規(guī)不宜作十分具體的規(guī)定，即使是行政主管部門統(tǒng)一制訂的示范文本，業(yè)主會議也有權根據(jù)本 團體自治管理轄區(qū)的實際情況進行修改補充。遺憾的是，行政主管部門制訂的業(yè)主公約示范文本中和各業(yè)主團體已制定的業(yè)主公約中，不僅內容欠詳細周全，而且都缺少業(yè)主團體作為 一個法人組織應當明確的組織紀律硬措施即紀律性的報應規(guī)范，這使得業(yè)主公約的約束力和強制力基礎流于虛無。
為擺正業(yè)主公約的法律地位，使業(yè)主公約真正發(fā)揮業(yè)主團體自治的“憲法”功能，促進 業(yè)主們尊重和維護自治權，更好地依法行使民主自治權利，明確賦予業(yè)主團體組織紀律規(guī)定具有法律效力，更有效地保護業(yè)主們的公共利益，震懾違背業(yè)主公約的行為人，體現(xiàn)中國特 色，在完善有關立法時至少應在法規(guī)中明確三項不應缺少的條款：
(1)合法生效的業(yè)主公約是業(yè)主團體自治管理的基本規(guī)章，具有法律承認的約束力，制訂其他自治規(guī)約的內容不得與其相抵觸。
(2)業(yè)主公約規(guī)定的違約紀律制裁措施，可以包括：由業(yè)主委員會決定給予口頭訓誡、警告、公告批評，處20元以上200元以下罰款；必要時業(yè)主委員會可以召開自治教育會或自 治聽證會，對拒不到會接受教育或不出席聽證會者的違約行為人，業(yè)主委員會可以申請當?shù)嘏沙鏊鶇f(xié)助，由民警依法強制其到會；對于違約情節(jié)和后果特別嚴重，引起業(yè)主集體強烈公 憤的，經(jīng)業(yè)主會議討論決定，可以暫停該違約人的成員權行使資格，也可以勒令該違約人在合理期限內搬遷離開本業(yè)主團體自治管理轄區(qū)范圍，吊銷其在本業(yè)主團體內的成員權資格。 對無正當理由拒不搬遷離開者，業(yè)主委員會可以申請人民法院依法審理判決確認業(yè)主會議作出的勒令決議合法有效，并在判決生效后依法執(zhí)行強制搬遷。
(3)業(yè)主公約應當在申明本公約的性質、根本任務和訂立參與者的前提下，具體載明下列內容：
①業(yè)主個體自治權利(即基于物業(yè)單元獨有權所享有的權利義務)。例如，業(yè)主對其名下物業(yè)單元獨自享有占有、使用、收益、經(jīng)管、處分權利；業(yè)主有權將其名下所擁有的業(yè)權份 數(shù)連同上述權利及連帶利益自由依法出售、轉讓、出租或準許他人使用，其他業(yè)主或業(yè)主委員會不得干涉。
②業(yè)主個體對共用部分的使用權利。
③業(yè)主個體對共有共管(即復有)物業(yè)的權利行使應承受的限制或應負的禁為義務。
④業(yè)主個體對共有共管物業(yè)應負的作為義務。
⑤業(yè)主個體享有的業(yè)主團體自治管理成員權。
⑥業(yè)主個體應承擔的組織義務。
⑦業(yè)主團體的組織體系。
⑧業(yè)主會議與業(yè)主委員會、業(yè)主小組權利義務相互關系制度。
⑨業(yè)主會議召集、召開和決定形成制度。
⑩業(yè)主團體的共有共管物業(yè)及其收益經(jīng)營管理基本制度。
11 業(yè)主團體的資產財務管理制度。
12 業(yè)主團體的共有共管物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的分攤原則和辦法。
13 物業(yè)維護和管理費用交納制度。
14 業(yè)主團體公益活動的組織制度和所需活動經(jīng)費籌集制度。
15 業(yè)主及其物業(yè)使用人、管理人在業(yè)主團體自治管理轄區(qū)內活動應遵守的行為準 則和行為秩序。
16 物業(yè)管理服務委托合同的訂立方式和委托合同履行督管制度。
17 違反業(yè)主公約的違約責任追究方式和組織紀律制裁性約束規(guī)范。
18 業(yè)主公約效力及生效時間。
19 其他有關事項。
20 附件包括的住宅區(qū)名稱、地點、面積及戶數(shù)和業(yè)主們共有共管權維系的公共場 所及公用設施狀況。
二、物業(yè)管理糾紛處理方式
當物業(yè)管理糾紛發(fā)生后，當事人可以根據(jù)具體情況選擇協(xié)商、調解、仲裁、訴訟這四條 途徑來解決。糾紛一經(jīng)立案，就成為案件，對案件的合法處理屬于事后解決糾紛的辦法。
