期房的抵押及抵押物的評估
一、預購商品房貸款抵押中的“抵押”是期權抵押
1997 年 5 月 9 日建設部發布的《城市房地產抵押管理辦法》第 3 條第 4 款規定：“預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代 支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行 為”。其中使用的“抵押”一詞是否完全等同于通常所講演的房地產抵押，筆者認為值得商榷。
其一，從抵押物本身來看，按照《城市房地產抵押管理辦法》第 46 條的規定：“房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償”?？梢?，抵押房地產必須是抵押人的合法的房地產，即在設定抵押權時，抵押物必須是實實在在存在的房地產，且權屬清楚，有權屬證書，無權屬爭議。預售商品房抵押也稱為房屋期權抵押，購房者在簽訂購房合同時，購房者與開發商之間只是產生了債務關系，購房者獲得的僅僅是債權，尚不是房屋所有權。也就是說，在設定抵押權時，該房地產正在建設卻尚未
竣工，抵押物是在未來某時點建成的房地產，即房屋的期權。
其二，根據《中華人民共和國擔保法》中的規定，貸款銀行與抵押人簽訂抵合同后，雙方必須辦理抵押物登記手續，抵押登記是抵押合同生效必備的一道手續。從抵押登記的形式來看，以取得房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執，并向抵押權人頒發《房屋他項權證》;以預售商品房抵押的，登記機關是在抵押合同上作記載。預售商品房在抵押權設定時，抵押人并未獲得《房屋所有權證》，抵押人對預購的商品房享有的權利是一種期權，因而，貸款銀行和抵押人可持依法生效的《商品房買賣合同》(期房)辦理事會抵押備案手續。在辦理抵押備案手續時，還應
提供《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》及《商品房頂售許可證》。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，再正式辦理房地產抵押登記手續。
其三，從抵押涉及的法律關系來看，一般房地產抵押涉及的法律關系有：借款人與銀行之間的借貸關系，抵押人與貸款銀行之間的抵押關系;預售商品房抵押貸款涉及的法律關系較為復雜：購房者與房地產開發商之間的房地產預售合同關系，購房者與銀行之間的借貸關系和擔保關系，即購房者向銀行貸款并以預購房地產向銀行擔保，開發商與銀行之間的擔保關系。在辦理預購商品房貸款抵押中，銀行為了減少自身的風險，通常要求開發商全程擔保貸款。開發商對借款人按期還款的擔保責任只存在于借款人辦理產權證書之前，而對借款人在辦理產權證書之后不能還款沒有設定任何義務。其四，從抵押發生的階段來看，一般的房地產抵押發生于房地產建成后的任何階段;而預售商品房抵押則只能發生于房地產的預售階段。在商品房竣工后，房屋期權的抵押就轉化為現房的抵押。
二、預購商品房貸款抵押中抵押物評估的內容
1、對抵押物的合法性進行核查，并在估價報告中如實揭示
遵循房地產估價的合法原則，房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。在預售商品房貸款抵押物的評估中，要特別注意估價對象的合法產權。由于預售商品房貸款抵押，只發生在商品房的預售階段，所以，對該抵押物主要核查其報建手續是否完整。估價人員應對估價對象的每一項報建手續的原件和復印件進行核對，對于核對無誤的復印件給以認可;未能核對或發現錯誤的復印件，在報告中進行揭示。尤其要對估價對象的《商品房買賣合同》(期房)及“五證”即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》進行仔細核查。
2 、評估抵押物的抵押價值
( l )關于估價時點。雖然房地產抵押價值的評估時希望了解的是當抵押人不履行債務、抵押權人依法以提供擔保的房地產折價或者拍賣、變賣該房地產時，該房地產所能實現的
客觀合理價格折算到設定抵押時的價值，但由于這種預期價值評估難以準確把握，實際評估的抵押價值是房地產設定抵押權時的價值。由前面的分析可知，預售商品房貸款抵押評估時，估價對象的狀況為未來某時點(估價對象房地產竣工時點)的狀況，房地產的市場狀況為現在(抵押權設定時)的狀況。可見，房地產的市場狀況與估價對象的狀況不在同一時點。
值得注意的是，預售商品房貸款抵押物的評估不同于在建工程的評估。在建工程評估中，估價對象的狀況及房地產的市場狀況均為估價時點時的狀況，即房地產的市場狀況與估價對象的狀況處在同一時點。
( 2 )關于建筑面積售商品房貸款抵押評估中經常遇到的一個問題是，實際建筑面積超過《建設工程規劃許可證》規定的面積的情況。遵循房地產估價中的合法原則，應根據不同的情況進行處理;①已經規劃部門同意，并補交了相關費用的，可按規劃部門最終確定的建筑面積進行評估;②已經規劃部門處理，尚需補交費用的，應扣除該項費用，并在估價報告中說明;③未經規劃部門同意的，按《建設工程規劃許可證》上規定的建筑面積考慮，并在估價報告中說明超面積部分的不合法性。
3、對預售商品房的工程形象進度和完成投資額進行審查
按照中國人民銀行發布的《關于規范住房金融業務的通知》要求，借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是在多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的條件下銷售綜上所述，房地產預售商品房貸款抵押物的評估報告中，重點應揭示抵押物的報建手續是否齊全、合法，提成示貸款銀行注意有關抵押物的風險因素，給出在設定抵押權時的客觀、合理的市場價值，對抵押物的有關建筑面積公攤的技術經濟指標，其他規劃內容以及工程形象進度進行核實和披露。
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