一、前言
住房抵押貸款證券化是資產證券化的一種形式，是一種新型、創新的融資方式。所謂的住房抵押貸款證券化就是銀行將缺乏流動性的長期住房抵押貸款所形成的信貸資產從資產負債表中剝離出來，形成貸款組合，賣給從事抵押貸款證券化業務機構的特殊目標公司（Special Purpose corporation 或Special Purpose Vehicle,即SPV ）,從該項目公司取得出售抵押貸款的資金,然后,由特殊目標公司以這些資產作為抵押發行資產抵押證券,再由二級市場的中介機構即承銷商將這些證券化的抵押貸款銷售給投資者,從最終投資者處獲得銷售資金。從歐美各國的實踐來看，被成功進行證券化的有多種資產，包括住房等不動產抵押貸款、信用卡應收帳款、轉帳應收帳款、設備租賃應收款（包括汽車租賃、飛機租賃、計算機租賃等）以及各種有固定收入的貸款如高速公路收入貸款、機場收入貸款等。資產證券化現已成為西方發達國家金融機構特別是商業銀行在競爭中取勝所必須具備的技術，而且，具有一系列完善、創新的運行機制。 從世界范圍來看，住房抵押貸款是一種最廣泛地被證券化的資產，最早的資產證券化是從住房抵押貸款開始的。
二、我國住房抵押貸款證券化面臨的現實和法律問題
住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資方式，將銀行住房抵押貸款按照不同期限、不同利率、不同種類進行分解，然后對其重新組合、重新定價，并以此為依據發行具有不同風險和收益特征的信貸證券。通過該證券的發行，金融機構將長期的貸款資產變現成了具有高流動性的現金資產，為其發放新的貸款提供了可能性，最終達到提高銀行信貸資產質量和信用等級、分散信貸風險、增強信貸資產流動性的效用和目。所以，進行住房抵押貸款證券化完全有其積極的作用。
但是，我國在處理住房抵押貸款證券化問題上也存在著許多現實、體制以及法律上的問題，從而會制約住房抵押貸款證券化的發展：
1.住房抵押貸款信貸資產的規模會制約我國住房抵押貸款證券化的發展：
住房抵押貸款是銀行向居民個人發放的貸款中最適合證券化的資產之一。我國的個人住房貸款基本上都是近年開辦的新業務，是在銀行商業化運作的前提下按照市場規則設計的貸款，在產品設計、制度建設、風險管理等方面都吸收了國外銀行成熟的經驗，具有進行證券化良好的基礎。但是，個人住房貨款業務開辦時間較短，住房抵押貸款規模太小。從發達國家和地區的情況來看，住房抵押貸款余額中占GDP的比重，美國為54%、香港地區為31%、英國為56%、印度尼西亞為5%，而據統計，截止到1999年底，我國四家商業銀行的個人住房貸款余額為126億元，占各項貸款比重僅僅為2%，占GDP比重僅為1.5%，可見，我國住房抵押貸款的規模是相當小的。就四家商業銀行來說，任何一家的住房抵押貸款規模目前都難以達到證券化的規模經濟的要求。由于沒有相當規模的住房抵押貸款的積累，難以形成有相似條件的抵押貸款組群，體現不出抵押貸款證券化的規模經濟效益，由此約束著我國住房抵押貸款證券化的發展
2.住房抵押貸款操作上的無序化、非統一性會制約我國住房抵押貸款證券化的發展：
貸款條件等貸款要件的標準化是形成住房抵押貸款組群的前提，但是，根據我國的實際情況，銀行辦理住房抵押貸款的*作還處于試驗階段，未形成全國統一的貸款標準和貸款格式，盡管中國人民銀行下發了統一的個人住房貸款辦法，但各個地方、各個商業銀行之間在具體操作上還沒有形成全國統一的標準化的住房抵押貸款體系。
3.中介機構包括SPV、信用評級機構、擔保機構等的缺乏和不規范性會制約我國住房抵押貸款證券化的發展：
資產證券化必須通過特殊目標公司即SPV作為中介機構，使得證券化資產的風險、收益與發起銀行的資信隔離，并提高該項目的信用級別，以實現預期目的。但我國目前還未有此類公司的建立。
住房抵押貸款證券化具有轉移信用風險的特征，所以，必須通過規范和真正符合公平、公正和科學標準的信用評級機構，對這類證券進行調查，評估其風險。截止到1999年底， 我國雖然已有資產評估機構116家，證券評級機構2家，數量不少，但缺乏質量。信用評級機構的運作不規范，信用評估不細致，透明度不高。并且，許多評級機構與政府、企業、銀行、證券公司有著密切的聯系，不符合中立規范的要求，難以做到公正、獨立的評估，甚至可能出現美化資產、隨意提高信用級別的情況。因此，缺乏被市場投資者普遍接受的規范、科學和獨立的信用評級機構，必然會約束住房抵押貸款證券化的順利發展。
在住房抵押貸款證券化過程中，為了保證發行人按時支付投資本息，信用增級是不可缺少的環節，信用增級需要由信用度高的擔保機構來支持。但我國目前卻缺乏類似美國政府國民抵押協會和聯邦國民抵押協會這樣的外部信用增級機構，這必然會極大地約束住房抵押貸款證券化的發展。
4.投資者的結構性缺陷會制約我國住房抵押貸款證券化的發展。
抵押貸款證券是一種結構非常駐復雜的證券，大多數個人投資者因難以進行深入的分析和預計而購買熱情不高，所以主要依靠機構投資者參與投資。但是，我國機構投資者參與證券市場的領域和參與程度都受到法律的嚴格限制，如根據保險法的規定，保險資金不得投資于企業證券和資產支持證券，人壽保險金、養老基金等的投資方向和金額也有明確的法律制約。所以，必須培育機構投資者，擴大市場需求。
5.有關法律制度中存在的一些缺陷會制約我國住房抵押貸款證券化的發展。
《商業銀行法》規定商業銀行在國內不得從事信托投資和股票業務，不得投資于非自用不動產，這些禁止性規定并沒有錯。但是，《商業銀行法》沒有規定商業銀行是否可以通過發行抵押貸款支持證券（債券）的形式出售貸款、籌集資金。這就使我國商業銀行進行資產證券化進程受到商業銀行法律制度的約束。不過，《商業銀行法》關于商業銀行可以經營“經中國人民銀行批準的其它業務”的規定緩解了這種約束，所以，我國住房抵押貸款證券化的發展最終取決于中國人民銀行的批準。
住房抵押貸款證券化必然涉及銀行與借款人之間借貸合同的債權轉讓問題。而根據《合同法》的規定，我國對合同債權的轉讓采取了通知債務人的原則，依此規定，銀行將抵押貸款出售給SPV時必須通知債務人和保證人、抵押人。這樣，在通知的過程中，必定會產生許多的成本費用，并會在客戶中產生不好的影響。因此，基于對成本和聲譽的考慮，商業銀行從事住房抵押貸款證券化業務的積極性會受到一定程度的打擊，由此約束了我國住房抵押貸款證券化的發展。
