“目前銀行業(yè)有兩個風險值得關注,一是地方投資平臺公司的貸款;另一個是房地產(chǎn)貸款。”4月1日,于重慶召開的全國城市商業(yè)銀行第十次論壇上,銀監(jiān)會主席劉明康說。
2009年,各銀行的房產(chǎn)貸款均有不同程度的增加,比如工行(601398,股吧)房地產(chǎn)貸款余額達4371億元,比上年增加951億元,占整個貸款總額的比重為11%。
劉明康認為,由于貸款余額大,一旦出現(xiàn)幾個點的不良率,都可能使銀行多年來的撥備和利潤留存付之東去。
劉明康對土地儲備貸款、開發(fā)貸款、個人按揭貸款的風險控制逐一“支招”。比如,他希望銀行要求開發(fā)商以在建工程為抵押,盡量減少土地抵押的數(shù)量。
重慶一家地產(chǎn)公司總經(jīng)理認為,這將使土地的融資功能喪失,開發(fā)商從銀行獲得資金減少,而銀行的風險將降到最低。
土地抵押物低成數(shù)控制
“土地儲備貸款余額不大,但是風險卻不小。”劉明康說。
一般而言,土地儲備中心的主要職責就是將生地變?yōu)槭斓?其并無其他資產(chǎn),也缺乏其他還款來源。
土地儲備機構多為事業(yè)單位,雖然土地儲備中心作為貸款主體沒有問題,但土地儲備中心能否將儲備土地使用權作為抵押,在法律上則沒有明確規(guī)定。
這是因為,目前的土地儲備辦法沒有明確授予土地儲備機構可任意處分土地的權利,其僅代表國家收回并注銷原有的土地使用權,因此在法律意義上,并沒有獲得將儲備土地以抵押方式作為融資手段的權利,存在一定法律風險。
但目前,土地儲備中心依然是很多銀行的“座上賓”。
僅以3月份的重慶為例,19日,重慶北部土地儲備(土地拍賣)中心就以一塊土地為抵押,向建行觀音橋支行貸款;17日,重慶市地產(chǎn)集團以一土地為抵押向重慶農(nóng)商行南岸支行貸款;9日,重慶市渝中區(qū)土地整治儲備中心以土地為抵押向興業(yè)銀行(601166,股吧)重慶分行貸款10億元。
劉明康認為,商業(yè)銀行應該采取三個辦法防范風險。
首先是對不同的土地儲備中心區(qū)別對待。劉明康認為,土地儲備中心的實質(zhì)依然是政府投資平臺公司,銀行應根據(jù)政府的相關信息對其進行評級,據(jù)此給予不同的授信。
其次,在土地儲備中心以土地為抵押物時,應該低成數(shù)控制。
再者,要跟蹤土地本身的性質(zhì)、規(guī)劃的變化。比如,貸款時一塊土地可能是計劃用于招拍掛,也可能變?yōu)閯潛苡玫亍＿@種用途的變化將直接導致土地評估價值的減少,最終導致銀行貸款風險難以覆蓋。
抵押物:在建工程換土地
開發(fā)商的融資渠道或將收窄。
針對房地產(chǎn)開發(fā)貸款,劉明康希望銀行可以對開發(fā)商進行“名單式”管理。按此方法,銀行的分行和總行將保持一致,也就是說,總行的客戶名單和信息將被傳遞給分行使用。名單動態(tài)評議,比如,每個開發(fā)商的經(jīng)營、資產(chǎn)質(zhì)量變化將影響在銀行的評議結果。
最為直接的是,開發(fā)商貸款的抵押品,盡量變?yōu)樵诮üこ獭Ｄ壳俺^8成開發(fā)商貸款都以土地作為抵押向銀行貸款,在建工程不到兩成。
劉明康希望經(jīng)過一段時間后這一比例可以“倒過來”。
據(jù)重慶國土局的不完全統(tǒng)計,3月份開發(fā)商以土地為抵押向銀行貸款53筆,略高于去年同期。3月30日,重慶中泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就以土地向建設銀行(601939,股吧)巴南支行貸款。
開發(fā)商為何更鐘情與土地抵押?原因在于土地抵押給銀行,不開發(fā)對開發(fā)商損失也不大。“有的開發(fā)商拿了土地后不開發(fā),但卻以土地向銀行抵押貸款獲得資金,甚至獲得比已支付的地價還多的貸款,土地成為一個融資工具。”重慶一家大型開發(fā)商的總經(jīng)理說。
“假如在建工程被抵押給銀行,我們在取得預售許可證后要想賣房子,就必須先把銀行的錢還了,這樣銀行的風險自然就沒有了,我們會很主動去銀行還款。”這位開發(fā)商說。
同時,開發(fā)商的貸款抵押物成數(shù)也將大為下降。原則上低于5成,劉明康說。
此前,開發(fā)商通過土地抵押一般可以獲得6到7成的貸款,在降低抵押率后,開發(fā)商獲得的資金也大為減少。同樣一塊土地,同樣的評估價值,開發(fā)商從銀行獲得的資金減少,銀行風險相應減低。
此外,開發(fā)商的現(xiàn)金流也將更被關注,“個貸放在零售部,開發(fā)貸放在公司部,公司部和零售部要協(xié)同。”劉明康說。
警惕假按揭
個人按揭貸款依然瘋狂。
人民銀行重慶營管部的數(shù)據(jù)顯示,今年2月以個人住房貸款為主的個人中長期消費貸款增加43.3億元,同比多增31.1億元,余額達1577.2億元,同比增長59.5%,比上月和上年末分別提高2.4和2.8個百分點。
快速增長同時風險也有所暴露。
劉明康介紹,本來個人按揭貸款的風險是不可能高于土地儲備貸款和開發(fā)貸款的,但由于沒有嚴格執(zhí)行面簽等制度,導致假按揭出現(xiàn)。重慶銀行業(yè)監(jiān)管人士也曾向記者表示,重慶的個人住房貸款不良貸款超過1%,并處于上升趨勢。
不過,對按揭貸款管理也將更嚴格。
劉明康提出,首先,首付比例要動態(tài)管理。不能將二套房首付死板地固定一個比例,應根據(jù)實際情況做調(diào)整。在北京,有的銀行針對二套房的首付款已經(jīng)高達到5成。
其次,對于個人貸款監(jiān)管層提倡銀行實行風險定價,該上浮的則要上浮。
這已經(jīng)得到一定的體現(xiàn)。以重慶為例,2月,個人住房浮動利率貸款加權平均利率5.07%,較上月上升0.65個百分點。在2009年6月,個人貸款平均利率僅僅為4.8%。
第三,需要銀行合規(guī)經(jīng)營。
某股份制銀行重慶分行的零售部經(jīng)理就表示,“以前政策執(zhí)行太松了,符合條件的給優(yōu)惠,不符合條件的也給優(yōu)惠。最近嚴格很多。”而銀行嚴格執(zhí)行房貸政策,也是導致個人貸款基準利率升高的一個因素。
就在3月27日,福建各主要銀行共同簽署了《福建省銀行業(yè)執(zhí)行“貸款新規(guī)”承諾》,主要要求銀行不得發(fā)放無指定用途的個人貸款,且必須建立并嚴格執(zhí)行貸款面談制度,確保貸款用途的真實性。這個手段將能有效的遏止假按揭的發(fā)生。
