房屋抵押和房屋按揭的區別
房屋抵押是指借款人(或第三人)將自己有權處分的房屋以不轉移占有的方式向抵押權人(銀行等金融機構或其他法人、個人)提供債務履行擔保的行為，債務人不履行到期債務的，抵押權人有權依法以抵押的房屋折價或變賣所得的價款優先受償。其法律依據主要是《民法通則》第89條“債務人或者第三人可以提供一定的財產作為抵押物。債務人不履行債務的，債權人有權依照法律的規定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優先得到償還”，及《中華人民共和國擔保法》第33條“本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第34條所列財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以變賣該財產的價款優先受償”的相關規定。
房屋按揭通常情況下是指房屋開發建設中由開發商、銀行、購房人共同參加的一種購房行為，指房屋買賣合同中的買方在支付首期購房款后余款由購房人向銀行申請貸款，并將所購房屋設定擔保，由銀行收存保管購房人的購房證書和文本，并辦理樓花或現樓抵押登記，同時開發商作為購房人不能按期還款付息的保證人，向銀行承擔回購保證義務。
需要說明的是，在我國盛行的按揭一詞并不是法律術語，我國現行的法律、法規在默許“按揭”存在的前提下，并沒有在任何法律文件中使用。按揭業務主要是在銀行開展、且必須有銀行介入，而我國的一些行政法規、部門規章和地方性法規都是借鑒銀行的規定對房屋開發在不同階段的擔保行為，將按揭一詞置換成了抵押，用抵押的規定取代銀行關于按揭的規定。2003年5月7日最高人民法院在《關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》中也避開了了使用“按揭”一詞，籠統地稱為“商品房擔保貸款”。最高人民法院副院長黃松有就《解釋》答記者問時談到，商品房擔保貸款也就是人們通常所說的商品房按揭。因此，從某種程度而言，按揭一詞已溶入我國法律背景而形成了具有專門中國法律內涵的中國習慣法所認可的法律術語。
關于按揭與抵押的關系，學術界存在著較大的爭論，其中幾個典型的觀點有：
1、不動產抵押說。該學說認為，房屋按揭屬于不動產抵押，其中的現房按揭與不動產抵押完全一致，而對于期房，盡管不是實際存在的樓宇，但購買期房事實際上會導致獲得現房，而且買受人在買期房時已經支付了部份房款，它雖具有不確定性，但也相當于現房的部份價值。此外，期房按揭的目的也是為了擔保債務的清償，擔保物的占有及使用仍為按揭借款人所有。按揭權人的權利與抵押權人的權利大體相同。從債務不履行時按揭權人享有的優先受償權來看，期房按揭實際上仍屬于不動產抵押。
2、權利抵押說。該觀點認為，期房按揭中的按揭人是以其在房屋買賣合同中的全部權益作為抵押，即以合同權利為抵押擔保物而成立的抵押。此種抵押有別于以現存的實物作為抵押標的物的抵押。
3、讓與擔保說。該觀點認為，商品房按揭這種以購房人將其對于樓花或現樓的財產權或所有權轉讓于銀行的貸款擔方式，符合讓與擔保的特征，所以其實質上是一種讓與擔保。這個觀點一直為梁慧星教授所推崇，并已將其寫進了其主編的中國物權法草案建議稿。
