“樓花”轉讓是一個較為通俗的說法，一般是指商品房竣工交付使用前的商品房買賣，是現(xiàn)今房地產市場上經常遇見的行為。由于過去相關法律、法規(guī)對之沒有規(guī)定，致使交易中無規(guī)可循，買賣各方經常為之產生爭執(zhí)。爭執(zhí)的焦點主要體現(xiàn)在“樓花”轉讓是否有效以及轉讓是否可以獲取差價款。同時這種交易的操作性也成為難題。
由于不動產買賣的特殊性，《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條規(guī)定：“下列房地產，不能轉讓：(六)、未依法登記取得權屬證書的”，但該條限定的是已竣工交付使用的不動產，并未涉及”樓花”。
《中華人民共和國房地產管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工預售商品房再行轉讓的問題，由國務院另行規(guī)定”。但是國務院至今沒有作出規(guī)定，建設部的《商品房銷售管理辦法》對此也沒有規(guī)定。于12月1日生效的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》(《以下簡稱辦法》)對此作出明確規(guī)定，填補了這一法律空白。
該《辦法》第四十四條 預購人在預售登記后、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：(一)未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產開發(fā)企業(yè)同意;(二)已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產開發(fā)企業(yè)。 轉讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機關申請變更預售登記。
從法理上分析，預購房的轉讓不是房屋的轉讓，而是預購合同的轉讓，《辦法》明確了與購房轉讓的合法性，同時對轉讓程序進行了規(guī)定。
一、具備權益轉讓條件
根據《辦法》規(guī)定，預購房轉讓必須有預購人與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂了商品房預售合同，并在房地產管理機關進行預售登記后就可以進行轉讓。在此，雖未對預售認購協(xié)議簽訂后的轉讓作出禁止性規(guī)定，但實際上排除了簽訂認購協(xié)議就轉讓“樓花”的合法性。
二、征得開發(fā)商同意
根據《辦法》規(guī)定，預購人未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產開發(fā)企業(yè)同意;已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人無須征得房地產開發(fā)企業(yè)的同意，預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產開發(fā)企業(yè)。這一規(guī)定符合《合同法》關于合同轉讓的規(guī)定。
三、轉讓合同與登記
《辦法》規(guī)定，轉讓與售房的應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內進行預售變更登記。
四、權益轉讓的法律后果
根據《合同法》的規(guī)定，合同轉讓后，受讓人取得合同當事人的權利。預購房轉讓后，受讓人取得原商品房預售合同約定的預購人(房屋買受人)的一切權力。
五、轉讓價格
《辦法》對轉讓價格沒有作出規(guī)定，《合同法》對合同轉讓也沒有作規(guī)定。所以，對樓花的轉讓未必是原價。
