【案情】
李某在睢縣城關鎮(zhèn)康樂路219號有一處房產(chǎn)，該房屋所有權證證號為：睢縣房權證(00)字第002072號。2005年底，李某欲將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，通過中間人介紹，劉勤濤、孫敬夫婦看過該房院后欲購買，由介紹人從李某處要走該房院鑰匙交給了劉勤濤。2006年2月，劉勤濤在雙方未簽訂房屋買賣書面協(xié)議、未給付李某任何款項的情況下，擅自將該房產(chǎn)的東、西偏房扒掉，重新在院南邊建三間平房、一間門樓，并將該房產(chǎn)的主房進行部分翻新，并于2006年5月在未告知李某的情況下搬進該房產(chǎn)的房屋內(nèi)居住。李某得知后多次找劉勤濤協(xié)商解決此事，劉勤濤找介紹人調(diào)解一直未果。
李某訴到河南省睢縣人民法院，要求劉勤濤、孫敬夫婦搬出并歸還上述房產(chǎn)，并歸還房屋內(nèi)的相關物品。
【裁判】
睢縣人民法院認為，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同為要式合同，轉(zhuǎn)讓過程中出讓方和受讓方的權利義務關系多而復雜，應當以書面形式予以明確、固定，以便權利的行使和義務的履行。本案原、被告雙方未依法簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓書面合同，應依法認定雙方買賣合同并未成立。對二被告所主張的原告是基于已成立的合同而將房院交付、本案應定性為房屋買賣合同糾紛的觀點因其證據(jù)不足，不予采信。在買賣合同尚未成立且未支付房地產(chǎn)價款的情況下，二被告占居原告房院的行為已構成對原告財產(chǎn)權的侵犯，原告要求二被告返還房院和其他財物的訴訟請求，應予支持。庭審過程中原告請求撤回要求二被告賠償從2006年元月至房地產(chǎn)交付之日損失的訴訟請求，是對自己權利的處分，符合相關法律規(guī)定，予以認可。二被告針對改建、翻新涉案房屋所支出的費用沒有提出反訴，不予合并審理。據(jù)此判決：一、被告劉勤濤、孫敬于判決生效之日起30日內(nèi)從現(xiàn)居住位于康樂路219號房產(chǎn)的房院內(nèi)搬出，并將位于康樂路219號的房院返還給原告李某;二、被告劉勤濤、孫敬于判決生效之日起30日內(nèi)返還給原告李某春蘭牌柜式空調(diào)一臺、長虹牌分體式空調(diào)一臺、上菱牌冰箱一臺、吊扇一個、浴盆一個、家用小抽水泵一臺、多用煤火爐一個。
一審宣判后，被告不服，提起上訴。
河南省商丘市中級人民法院二審審理認為，被上訴人李某對涉案房產(chǎn)持有房地產(chǎn)行政管理部門為其頒發(fā)的權屬證明，其對該房產(chǎn)享有合法物權，其他任何單位和個人不得侵害其物權，否則要承擔相應的法律責任。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同系不動產(chǎn)權屬的轉(zhuǎn)讓且一般標的較大，為要式合同，因此應采用書面形式訂立。本案中上訴人劉勤濤、孫敬與被上訴人李某并未簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，且劉勤濤、孫敬也一直未支付給李某轉(zhuǎn)讓價款，其主張雙方成立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關系證據(jù)不足，因此劉勤濤、孫敬在李某擁有合法物權的睢縣康樂路219號房產(chǎn)中居住沒有合法依據(jù)。
2011年4月18日，商丘中院遂終審判決：駁回上訴，維持原判。
【律師評析】
關于本案的案由在審理中有兩種觀點：一種觀點認為應定為侵權即物權保護糾紛;另一種觀點認為構成房屋買賣合同糾紛。兩審法院判決均采納了第一種觀點。
為何兩審法院均認為是侵權糾紛呢?理由如下：
首先，從舉證責任方面，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)。本案原告李某對涉案房產(chǎn)持有房地產(chǎn)行政管理部門為其頒發(fā)的權屬證書，證明其對涉案爭議房產(chǎn)享有合法物權。《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條規(guī)定：“在合同糾紛案件中，主張合同關系成立并生效的一方當事人對合同訂立和生效的事實承擔舉證責任;……對代理權發(fā)生爭議的，由主張有代理權一方當事人承擔舉證責任。”本案被告主張雙方買賣合同已經(jīng)成立，且介紹人李新義是原告的代理人，但其既提交不出充分的證據(jù)證明李新義是原告的代理人，具有出賣房屋的代理權，也沒有提交充分有力的證據(jù)證明原、被告之間是如何協(xié)商及協(xié)議的詳細條款和內(nèi)容。因此，被告對其主張應負舉證不能的法律后果，本案原、被告雙方的買賣合同并未成立，對二被告所主張的原告是基于已成立的合同而將房院交付、本案應定性為房屋買賣合同糾紛的觀點，應不予采信。
其次，從訂立合同形式方面來說，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。”《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。”依據(jù)上述法律、行政規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同系不動產(chǎn)權屬的轉(zhuǎn)讓且一般標的較大，為要式合同，轉(zhuǎn)讓過程中出讓方和受讓方的權利義務關系多而復雜，應當以書面形式予以明確、固定，以便權利的行使和義務的履行。本案原、被告雙方?jīng)]有簽訂書面的房屋買賣合同，二被告也沒有給付房屋價款，其房屋買賣轉(zhuǎn)讓關系根本沒有成立，二被告在房屋買賣合同尚未成立且未支付房地產(chǎn)價款的情況下，占居原告李某房院的行為已構成對李某財產(chǎn)權的侵犯。故本案應定性為侵權即物權保護糾紛，對原告李某要求二被告劉勤濤、孫敬返還房院和其他財物的訴訟請求應予以支持。
