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房地產執行處理案外人異議應注意的問題
來源：中國法院網作者：吉宏林
案情：王XX故意傷害張XX一案，一審法院于2004年5月25日作出刑事附帶民事判決，確定王XX賠償張XX醫療費、誤工費、護理費、住院伙食補助費、傷鑒費、傷殘補助費、交通費等經濟損失共計4萬余元。后王XX不服提起上訴，二審法院于2004年8月6日作出終審刑事附帶民事裁定，裁定駁回上訴，維持原判。該裁定生效后，法院予以立案執行，執行過程中，因被執行人王XX未按執行通知履行義務，執行人員根據申請執行人張XX提供的線索，作出民事裁定，對王XX所有的一套房屋及該房屋占用范圍內的土地使用權（以下簡稱房地產）予以查封、拍賣（或變賣）。2004年10月10日，案外人李XX于向法院提出執行異議，稱，其已于2002年4月20日以40000元的價格購買了法院查封的房地產，并于2003年8月18日在公證機關辦理了公證，故法院無權查封該房地產，要求撤銷查封裁定。
民事案件執行過程中經常會遇到這種案外人對執行的房地產提出異議的情況，這很正常。以往遇到這種情況，通常的做法是，由執行人員按照法定程序進行審查，然后根據查明的事實依法作出處理，理由不成立的，予以駁回，繼續進行執行；理由成立的，由院長批準中止執行。如果發現判決、裁定有錯誤、按照審判監督程序處理。
這種做法，為法律所允許，毋庸置疑。但司法實踐中，由于認識水平的差異，有些執行人員對一些問題的認識還存在著偏差，實際操作中的一些做法還不太規范，執行效果和社會效果還不夠好，為了確保房地產案件的順利執行，下面，筆者就房地產執行中案外人提出異議時，執行人員應注意的問題談一點粗淺的認識和大家共同商討，不妥之處，請批評指正。
一、應認真、全面地審查案外人提出的執行異議，查找可能存在的問題。
針對案外人李XX提出的執行異議，執行人員要求其提供相關證據，在李XX提提供了公證機關的公證文書和房地產轉讓協議等有關材料后，執行人員進行了認真細致的審查，將有疑點的地方一一排列出來，制定出調查提綱，并為了防止相互之間進行串通，立即在同一時間組織幾路執行人員分別找有關的人員進行了談話，取得了第一手資料，然后進行梳理，發現了問題：
(一)關于房地產到底是買賣還是抵債不清楚。
1、異議人李XX在2004年10月10日的書面異議中稱，本院所查封的房地產為他2002年4月20日購買，雙方簽訂的是房地產買賣合同；而在法院05年1月28日的談話中，其卻稱，是王XX以房地產抵債的，不是買賣。
2、在法院05年1月28日和王XX之妻郭XX的談話中，郭XX稱，以前借過李XX錢，后因李XX要錢，把房地產給了李XX；而在本院04年9月28日和05年1月20日和王XX的談話中，其卻稱，房地產是賣了。
（二）房地產價值不清。
異議人李XX稱，房地產價值為40000元；而在本院05年1月28日和王XX之妻郭XX的談話中，郭XX稱，房地產具體錢數她記不清了，是40000多元，可能是46000元，合同上寫的是40000元，差額部分李XX斷斷續續付給她，在03年8月18日公證時將錢付清了；在2004年9月28日和2005年1月20日本院和王XX的談話中，當問到房地產賣了多少錢時，李XX稱，賣了多少錢他不清楚。
（三）房地產轉讓給誰不清楚。
在本院05年1月28日和李XX的談話中，其稱，王XX分兩次從他手上借了43000元用于娃上學，還了3000元后，下余部分王XX說他沒有錢用此房地產抵償他的債務40000元，在2002年2、3月份和王XX及其妻子郭XX說好，在2002年4月20日簽的合同；而在本院2004年9月28日、2005年1月20日和王XX的談話中，當問到房地產賣給誰時，王XX稱，他不清楚，只知道賣給城里一個人了。
（四）房地產轉讓時間不清楚。
在本院2004年9月28日和王XX的談話中，王XX稱，去年我媳婦將房子賣了，這里的去年也就是2003年；而李XX卻稱房子抵債是在2002年2、3月份和王XX及其妻子郭XX說好的，在2002年4月20日簽的合同。由此看來，雙方陳述互相矛盾，這是其一；第二、薛XX2004年10月26日的證明，稱，受王XX家屬委托其多次調解雙方糾紛，最后一次調解是在2002年農歷的臘月28日即2003年1月30日，并有張XX的父親張X在場，王XX家屬提出拿本院查封的房地產賠償，因張X不同意，故未說成，由此也可以看出，在2003年1月30日以前，該房地產并未進行轉讓。
（五）是否簽有合同或者協議稱述不一致。
在本院05年1月28日和李XX的談話中，其稱，房地產買賣合同是王XX寫的，王XX之弟王X簽的字；而在本院05年1月20日和王XX的談話中，當問到買賣房地產是否簽有合同或者協議時，其卻稱，不清楚。
（六）李XX稱王XX2000年、2001年分兩次從他手上借款43000元用于子女上學的理由難以成立。
經本院調查，截止1999年8月31日，王XX共在某基金會存款20筆，共計183300萬元。其中，該基金會于2000年7月11日向王XX兌付16000元，2001年7月24日向王XX兌付30750元，2000年9月12日，基金會抵給王XX房地產一部（即本院查封的房地產），折值66000元，余款83600元他抵給其他人在基金會的借款，由此可以看出，在2000年和2001年，王XX兩次共從該基金會兌領存款46750元，這是其一。
第二、據本院了解，在2000年和2001年期間，王XX也未再建或再買新房。
第三、王XX有一兒一女，在2000年和2001年間，只是兒子王小X在上大學，女兒并未上大學，因此，供一個孩子上大學的開銷是不會很大。
第四、在2000年和2001年間，王XX和妻子郭XX一直做生意，每年都有一定的收入。所以，異議人李XX稱王XX2000年、2001年分兩次從他手上借款43000元用于子女上學的理由難以成立。
（七）公證文書的合法性值得懷疑。
公證最基本的原則是公證的雙方當事人必須同時到場，雖然在公證處的談話筆錄中可以看出，王XX在場，但在本院和李XX、郭XX、王XX的談話中，都認為公證時王XX不在場，且李XX、郭XX稱王XX的名字是王XX之弟王X所簽，所以，該公證文書的合法性也就值得懷疑。