【農村宅基地】農村房產執行出路路徑之思考
在現行法律制度中，對農村房屋執行的最大障礙莫過于流轉對象的受限制性。農村房屋不打開通向集體經濟組織之外的流轉大門，其執行便永難有出路。如何打開這扇大門，本文設計了兩種思路。
1.出路路徑設計之基點----幾種關系的和諧平衡
①債權實現與被執行人基本生活關系的和諧平衡。執行工作是一項將債權由應然轉為實然的工作。這項工作的實施其實是一把雙刃劍。債權由應然變為實然前，債權人與被執行人處于一種不和諧的狀態。而轉為實然后，債權人的利益雖得到滿足，但被執行人的生活可能大受影響，尤其執行被執行人的房產更可能使其基本生活遭受影響。出路路徑的設計必須充分注意到債權實現與被執行人基本生活之間關系的和諧。
②宅基地使用權與房屋所有權關系的和諧平衡。農村房屋流轉的受限制性根源于我國農村土地所有權制度。宅基地集體所有導致宅基地使用權不能流轉，宅基地使用權不能流轉使農村房產流轉受限制。這里的邏輯關系是：
大前提：農村宅基地使用權不能流轉
小前提：農村房屋所有權包含了宅基地使用權
結論：農村房屋所有權不能流轉
這一邏輯關系在形式上看是成立的，但細加分析，其結論卻產生了法理上的悖論。在所有權的四項權能中，最能體現所有權人意志的便是處分權，而農村房屋所有權人的這種處分權恰恰被這個邏輯的結論所否定。因此，我國農村房地產權制度存在著與基本法理之間的矛盾。出路的設計必須調和這種矛盾，使宅基地使用權與房屋所有權和諧共處。
2.房屋使用權與所有權的分離——現行法律制度下所有權結構的再解析
勿庸諱言，農村房屋所有權人從法理上來說是享有處分自己房屋的權利的，但在執行中依此法理處分房產又違反了現行法律。有沒有一種既不改變農村土地權屬的現行制度，又能使農村房產自由流轉，從而避免這種尷尬的辦法?提出將農村房屋使用權與房屋所有權分離的觀點正是基于此種考慮。
所有權權利結構的傳統理論中，除將其解析為四項權能之外，沒有將作為權能的權利再作劃分。其實作為所有權四項權能之一的使用權，其內部仍有再解析的權能空間。使用權人既有占有權，也有收益權，以及對使用權本身的處分權，比如，國有土地使用權人既可占有該土地，也可抵押和轉讓。對房屋所有權權利結構進行再解析后，我們就能發現房屋使用權的市場活動空間非常廣闊。我們執行工作就如打開了一扇海邊的窗戶，美麗的遠景盡收眼底。
①參照系。在我國國有土地權屬法律制度中對使用權與所有權的分離有著比較成熟的經驗，農村房屋使用權與所有權分離制度可參照其制定。
②基本內容。第一，關于使用價格。使用價格可采協商方式，也可采拍賣方式確定。第二，關于使用權期限。使用權分離期限由所有權人與使用權人約定，但法律可視情況規定上限，約定的期限不能超過此上限，超過部分無效。使用期限屆滿，所有權人可行使收回權。第三，關于使用權內部權能。分離出來的農村房屋使用權猶如國有土地使用權一樣可以轉讓、抵押，也可贈與、繼承，經與所有權人協商同意，還可以對房屋加以添附，但不得拆除。第四，關于風險責任。所有權與使用權分離期間，使用人負有保管、維護義務，若有滅失、毀損應負賠償責任，但不可抗力除外。
③對執行工作的幫助。農村房屋使用權從所有權中分離出來后，不論該使用權怎樣流轉，其宅基地的集體所有權性質都不會改變。因此，不論該使用權人為集體經濟組織內部成員還是外村村民，抑或城市居民，都不違反現行土地法律基本制度。這種分離對執行工作最大的幫助在于能使房屋所有權承載的執行需要讓位于房屋使用權，使房屋所有權置身于執行之外，從而有效地避免執行對宅基地所有權與使用權不能轉讓所形成的沖擊，執行人員可拋開違法的顧慮，大膽地將被執行的農村房產使用權拍賣、變賣、抵償。而分離出來的房屋使用權因其內部下位權能的多樣性可使使用權人充分發揮使用權價值，將為拍賣、變賣以及抵償的成功提供最大可能。這種出路設計也能為被執行人基本居住條件提供制度保障，被執行人不因房產執行而喪失對房產的所有，執行法院可在該房產中方便地為其留出適當棲息之地。
房屋使用權與所有權分離不沖擊我國土地權屬制度的內容，如在物權法相關司法解釋中納入此內容，既方便易行，又能對農村房產執行的法律制度漏洞起到拾遺補缺的作用。
3.宅基地所有權的國有化——農村土地法律的修改
如上所述，我國農村房地產權制度與基本法理存在矛盾，農村房屋所有權的處分權能受到極大限制，這種所有權是被打了折扣的不完整的所有權，要徹底解決這種矛盾，還農村房屋所有權的完整面目，只能對相關法律制度進行修改，但所作修改必須符合我國社會主義公有制性質。經權衡比較，本文認為，可將我國農村宅基地由集體所有修改為國家所有。
①現實必要性。將宅基地所有權改為國有除以執行工作的視角看待外，在現實中也是非常必要的，因為宅基地集體所有已顯露出諸多弊端：第一，一戶多宅與多戶一宅的不平等。雖然法律規定一戶只能擁有一處宅基地，但現實卻并不如此，一戶多宅與多戶一宅的不平等存在于眾多的鄉村中;第二，審批的無序與無責。農村宅基地使用的審批權掌控在村委會和鄉干部手中，審批中個人意氣用事嚴重，“崽賣爺田不心疼”，賣后還不用承擔任何責任;第三，流轉秩序混亂。雖然法律規定宅基地使用權不能轉讓，但現實中的非法轉讓，互易(甚至以自留地、承包地交換)仍大量存在，而且缺乏監管。鄉、鎮政府的監管多以罰款為目的，恢復地貌的作法幾無可見;第四，舊基收回無可能。在現行農村宅基地法律制度中，對舊宅基地收回沒有規定，即便作了規定，以村集體經濟組織的能力也難以收回。集體經濟組織的渙散與無力呼喚著宅基地國有制的到來。
②宅基地的使用。宅基地所有權國有化后，國家有關部門應對各村宅基地作出總體規劃，以一戶一基的原則無償(或象征性地收取少量使用費)撥給農戶使用，由土管部門統一進行權屬登記。對于一戶已有多宅的，超出部分征收高額使用費，迫使其讓出地基，或由政府以成本價收購該房產以實現宅基地使用的公平。國有化后的宅基地使用權及其地上房產可與城市房產一樣自由流轉。
③房產執行。宅基地國有化后的農村房產已與城市房產無二致，對其執行，在充分考慮下文的有關注意事項后，可適用有關對城市房產的執行措施。
以上兩種思路其實都是借鑒所有權與使用權分離的理論，所不同的只是前者是房屋所有權與使用權的分離，后者是土地所有權與使用權的分離，兩種思路的實踐都必須有完備的權屬登記制度與之配套。正如有學者所言“所有權權利結構中的任何一項具體權利，理論上都是可以與所有權分離的，前提是要有一個與此相適應的發達的權利登記制度。因此，倘若以上思路有幸踐行，必須同步建立起農村房地權屬登記的完備而發達的制度。如此之后，有關農村房產的執行失范性問題也將迎刃而解，因為把城市房產的執行規定移植過來已不存障礙，城鄉房產執行制度可由此實現并軌。當然，農村房產執行要有更廣闊的前景，還有賴于農村社會保障制度的普遍而有效的建立，將農房的社保功能交還給政府的保障制度，則需要國家和全社會的努力。
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