國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃，由承租人取得承租土地使用權(quán)，并按規(guī)定支付土地租金及完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同的約定，可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，但必須依法登記。承租人在租期內(nèi)有優(yōu)先受讓權(quán)，可以在辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系，轉(zhuǎn)變成出讓土地使用權(quán)。涉及承租土地使用權(quán)的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，尤其是轉(zhuǎn)讓、抵押、出資等，需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。承租土地使用權(quán)的估價(jià)尚在探索之中。
估價(jià)思路
承租土地使用權(quán)的價(jià)格實(shí)際上是土地租賃權(quán)益的價(jià)格。土地租賃權(quán)益是在承租期內(nèi)，承租人占有和使用承租土地所獲得的收益現(xiàn)值高于合同土地租金現(xiàn)值的部分。從價(jià)格構(gòu)成上看，包括已付土地費(fèi)用和合同權(quán)益兩部分。因此，估價(jià)的基本思路，首要的就是求取承租期內(nèi)土地純收益扣除合同土地租金后的余額的現(xiàn)值，相應(yīng)的估價(jià)方法為收益法；其次，當(dāng)承租人在承租土地之前已支付有關(guān)土地費(fèi)用時(shí)，亦可從成本途徑進(jìn)行估價(jià)；再次，因?yàn)槌凶馔恋乜裳a(bǔ)交使用權(quán)出讓金轉(zhuǎn)變成出讓土地，可以以出讓后地價(jià)減去應(yīng)補(bǔ)交的出讓金作為承租土地使用權(quán)的價(jià)格。因其取得前提不同，權(quán)益內(nèi)涵各異，可比性不大，市場(chǎng)交易資料極少，目前還難于應(yīng)用市場(chǎng)法估價(jià)。
估價(jià)方法
租金差額還原法。租金差額還原法是從土地市場(chǎng)租金與合同租金的差額出發(fā)，求取未來租期內(nèi)租金差額現(xiàn)值的一種方法。具體可根據(jù)市場(chǎng)租金和合同租金各自的變化規(guī)律，以一定的數(shù)學(xué)模型加以擬合，選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型計(jì)算出市場(chǎng)租金和合同租金各自的現(xiàn)值。兩者之差就是承租土地使用權(quán)的價(jià)格。
承租土地殘余法。承租土地殘余法是假定承租人在承租土地上建造建筑物并將其出租，把租賃總費(fèi)用和建筑物純收益從不動(dòng)產(chǎn)總收益中扣除，得到屬于承租土地的土地純收益，以適當(dāng)?shù)耐恋刭Y本化率將該土地純收益進(jìn)行還原，得到承租土地使用權(quán)的價(jià)格。
出讓金扣除法。出讓金扣除法是以承租土地假定辦理出讓手續(xù)后的出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金后的余額作為承租土地使用權(quán)的價(jià)格。出讓金扣除法以承租土地在租期內(nèi)可優(yōu)先辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋剡@一規(guī)定為出發(fā)點(diǎn)。
承租土地成本法。承租土地成本法是以承租人取得并開發(fā)土地所耗費(fèi)的費(fèi)用之和為依據(jù)，再加計(jì)適當(dāng)?shù)睦ⅰ⒗麧?rùn)以及可能分享的土地增值，估算承租土地使用權(quán)的價(jià)格。承租土地成本法相似于土地估價(jià)中常用的成本逼近法，要對(duì)發(fā)生的土地取得和土地開發(fā)費(fèi)用，以估價(jià)期日的客觀費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重置。
相關(guān)鏈接
《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二十九條規(guī)定：國有土地有償使用的方式包括：國有土地使用權(quán)出讓；國有土地租賃；國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。
國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》第三條規(guī)定：國有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其他土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算；承租人取得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。
合理估算市場(chǎng)租金。市場(chǎng)租金應(yīng)為客觀租金，而非估價(jià)對(duì)象的實(shí)際租金。要通過市場(chǎng)調(diào)查，在對(duì)大量相似交易實(shí)例進(jìn)行比較、修正的基礎(chǔ)上確定。在難于通過市場(chǎng)比較途徑得到市場(chǎng)租金的情況下，可用土地經(jīng)濟(jì)租金代替市場(chǎng)租金。土地經(jīng)濟(jì)租金是指土地租賃的正常租金回報(bào)。其公式為：土地經(jīng)濟(jì)租金=期待土地年純收益+有關(guān)稅費(fèi)。期待土地年純收益是指一定土地資產(chǎn)期望得到的年投資收益額，在實(shí)踐中，可用出讓土地的價(jià)格乘以租價(jià)比得到。有關(guān)稅費(fèi)主要包括有關(guān)的土地稅、必要的土地維護(hù)費(fèi)及管理費(fèi)等。
正確估算補(bǔ)交出讓金的數(shù)額。各地補(bǔ)交出讓金的方式不同，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定，正確估算應(yīng)補(bǔ)交出讓金的數(shù)額。特別應(yīng)注意補(bǔ)交出讓金后的出讓地價(jià)的內(nèi)涵，與應(yīng)補(bǔ)交出讓金的內(nèi)涵的一致性。例如，補(bǔ)交出讓金后的出讓地價(jià)中包含了城市配套費(fèi)等費(fèi)用，則應(yīng)補(bǔ)交出讓金的數(shù)額內(nèi)就應(yīng)當(dāng)包括城市配套費(fèi)等費(fèi)用。應(yīng)注意結(jié)合估價(jià)目的進(jìn)行分析判斷。例如，在抵押估價(jià)時(shí)，考慮到實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)以拍賣方式處置抵押物，此時(shí)補(bǔ)交出讓金的數(shù)額可能取高限。
注意估價(jià)技術(shù)的特殊性。承租土地殘余法的估價(jià)思路與通常的土地殘余法相似，兩種方法的主要區(qū)別在于：第一，承租土地殘余法的總費(fèi)用中多了一項(xiàng)內(nèi)容，即承租人需支付的合同租金；第二，承租土地殘余法中的收益年期、資本化率等主要參數(shù)的確定，必須綜合考慮租賃合同以及有關(guān)土地管理法規(guī)、政策對(duì)承租土地的權(quán)利、義務(wù)的配置。
承租土地成本法與通常的成本逼近法的主要區(qū)別在于它不能全額計(jì)算土地增值收益，因?yàn)橥恋卦鲋凳找嬉话惚灰暈橥恋厮姓邫?quán)益。但承租人有可能分享土地增值收益，其數(shù)額由承租土地使用權(quán)價(jià)格與土地成本價(jià)之差決定。
慎重對(duì)待資本化率和收益年期。由于承租人須按期支付租金才能繼續(xù)使用土地，而且其轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押等處分權(quán)要受到限制。從投資者角度看，承租土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)相比權(quán)利受到較大限制，因而投資風(fēng)險(xiǎn)率較高，總體來說，其資本化率比出讓土地使用權(quán)高一個(gè)百分點(diǎn)左右較為適宜。對(duì)其個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，要結(jié)合具體租賃合同進(jìn)行分析。例如，合同約定允許處分時(shí)，其資本化率相對(duì)低一點(diǎn)；再如，合同約定按地價(jià)指數(shù)對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)，往往會(huì)大于按固定比率或數(shù)額進(jìn)行租金調(diào)整時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。
未來的收益年限，一般為估價(jià)期日以后的剩余租期；但是如果租賃合同有約定或其他確切證據(jù)表明，在當(dāng)前租期屆滿后，能續(xù)簽合同，并且續(xù)簽合同的租金在一定期間內(nèi)低于市場(chǎng)租金時(shí)，可以考慮增加收益年限或者將上述租金差額的現(xiàn)值追加上去。這樣，估價(jià)中的收益年限就可能大于租賃合同的實(shí)際剩余租期。
