2009年07月23日 英山論壇
全額付清了房款，入住二手房的王先生直到19個月之后才拿到房地產(chǎn)權(quán)證，對此忿忿不平的他，以售房者楊某未能在90天內(nèi)辦妥過戶手續(xù)為由起訴至法院，追究楊某超期的違約責(zé)任。日前，靜安區(qū)人民法院一審判決，由楊某向王先生支付違約賠償金2.5萬元。
2002年12月21日，王先生與楊某簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，購買楊某名下位于西康路一套房屋，房屋總價款68萬余元。雙方約定，視錢款、房屋交割時為合同履行完畢，若有違約，則按每天萬分之五賠償對方。之后，王先生持合同向銀行申請了轉(zhuǎn)按揭貸款38萬元。同月30日，雙方一同去銀行辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)。但次年1月17日，房地產(chǎn)交易中心卻通知王先生，所購房屋被上海某法院查封，不予辦理權(quán)利過戶手續(xù)。
王先生未曾料到，自己雖已入住，辦證卻是這樣的麻煩，當(dāng)初歡歡喜喜買房，到頭來卻為產(chǎn)證弄得疲憊不堪。在王先生的努力下，直至2004年10月19日，其才獲得房屋權(quán)利過戶。2004年12月，王先生一紙訴狀將楊某告上法院，要求其承擔(dān)延緩1年多才過戶的違約金17.34萬元。法庭上，王先生訴說，楊某因涉及其他案件，所購房屋被他人申請了訴訟保全，造成自己入住房屋卻遲遲不能辦交易過戶。期間，自己曾起訴區(qū)房地產(chǎn)交易中心，不予登記的行政訴訟，但一審、二審均未獲支持。而楊某的貸款銀行也狀告楊某尚拖欠38.4萬余元的貸款及利息、罰金，楊某采取不應(yīng)訴的態(tài)度，自己只得以第三人又參加了訴訟，要求法院確認(rèn)自己與楊某的買賣合同有效，并愿意代楊某承擔(dān)對銀行的還本付息義務(wù)。如此，才獲得了法院確認(rèn)自己與楊某的二手房買賣成立，自己代楊某支付銀行貸款余額及利息、罰息共計39.8萬余元。之后，銀行也同意了轉(zhuǎn)按揭，楊某的借款由自己來償付。
楊某辯稱，與王先生簽訂買賣合同時，該房屋交易未受任何限制，更沒有隱瞞任何不利于房屋交易的情況，且房產(chǎn)交易合同早在2002年1月就履行完畢，未能過戶的責(zé)任不在自己。此外，合同中還約定若發(fā)生不能過戶的情況，王先生有權(quán)退房。現(xiàn)王先生既然選擇了繼續(xù)履行合同，應(yīng)視為自愿承擔(dān)相應(yīng)的后果，那么就無權(quán)主張違約金。即使法院認(rèn)定自己存在違約行為，根據(jù)相關(guān)司法解釋，違約金也不應(yīng)超過實際損失的30%。
法院審理后認(rèn)為，王先生與楊某之間簽訂的二手房買賣合同中，約定了雙方的錢款、房屋交割時為合同履行完畢，但房屋買賣中權(quán)利的交付屬于房屋出賣人的附隨義務(wù)，在權(quán)利未轉(zhuǎn)移前，買賣合同不能視為履行完畢。因雙方并未約定房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移應(yīng)在何時交付完畢。法院認(rèn)定楊某應(yīng)在合理期限內(nèi)將房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移給買房人王先生，但自從王先生占有該房屋1年多才取得房屋權(quán)利，時間明顯過長，遂認(rèn)為楊某存在違約事實，作為該違約金應(yīng)由法院酌情而定。一審判決由楊某支付王先生違約賠償金2.5萬元。靜安區(qū)人民法院李鴻光法官認(rèn)為，這起涉及延緩辦理房產(chǎn)權(quán)證案件，屬于二手房買賣中的一種新情況。正如法院在判決中認(rèn)定的那樣，房產(chǎn)權(quán)利未轉(zhuǎn)移前，房屋買賣合同不能視為履行完畢。付款、交房和房產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，應(yīng)該說是二手房買賣合同的全部過程。從房產(chǎn)過戶習(xí)慣看，盡管法律、法規(guī)或相關(guān)司法解釋沒有明確規(guī)定多少時間合適，但要拖至一年多才辦完，時間明顯過長。而購房者王先生提出主張，依據(jù)有關(guān)商品房的司法解釋按90天計算合理期限，由于該商品房司法解釋，并不適用個人所有權(quán)房屋買賣，法院當(dāng)然不能支持。反過來，楊某也說到合同約定當(dāng)權(quán)利不能轉(zhuǎn)移時，則可解除合同。這里要強調(diào)的是，合同中的權(quán)利不能轉(zhuǎn)移約定，應(yīng)理解為權(quán)利根本無法轉(zhuǎn)移。涉及此案該房屋僅僅被作了訴訟保全，房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移處于一個不確定的狀態(tài)，只要保全一旦解除，房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移是仍然可以進(jìn)行的。
