房產公證概念
房產公證是指公證機關根據(jù)當事人的申請，依法證明與房產有關的法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性的活動。房產公證是公證機關的一項傳統(tǒng)業(yè)務。
房產公證是一項常見的公證業(yè)務，內容十分廣泛，主要包括：房產買賣合同公證、房產租賃合同、房產抵押合同公證、商品房預售合同公證、房產繼承公證、房產贈與公證、房產轉讓協(xié)議公證、房產互換協(xié)議公證、房產侵害協(xié)議公證、房屋拆遷(補償、安置)協(xié)議公證、確認房屋產權公證、涉及房產委托書公證、涉及房產的遺囑和遺贈扶養(yǎng)協(xié)議公證、涉及房屋的保全證據(jù)、以及涉外及涉港澳臺的房產事務公證等。
房產公證法律依據(jù)
房產屬于不動產，根據(jù)(公證暫行條例)和(公證程序規(guī)則(試行》規(guī)定，房產公證一般應當由房產所在地的公證處管轄;涉外及涉港澳的房產公證由司法部批準的辦理涉外公證業(yè)務的公證處管轄;涉臺房產公證由各省、自治區(qū)、直轄市司法廳(局)指定的公證處管轄。
為了進一步推動房產公證業(yè)務的發(fā)展，不斷提高房產公證質量，1990年8月司法部在黑龍江省哈爾濱市召開了"全國房產公證會議"，建設部房地產業(yè)司負責同志、各地司法廳(局)公證管理處和部分地方的公證處、房管部門的負責同志出席了會議，會議全面總結了公證機關辦理房產公證方面的經(jīng)驗，提出了進一步加強和發(fā)展房地產公證業(yè)務的方針，制定了更好地為房產市場發(fā)展和住房制度改革提供法律服務的具體措施。會后，司法部和建設部聯(lián)合下發(fā)了(關于房產登記中加強公證的聯(lián)合通知)。
《關于房產登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》是司法部與建設部于1991年8月31日聯(lián)合下發(fā)的辦理房產公證的重要法律文件?！锻ㄖ芬?guī)定：
1、繼承、贈與房產，當事人應當先辦理繼承、贈與公證，然后持公證書和有關契證到房地產管理部門辦理房產所有權轉移登記手續(xù)
2、遺囑人為處分房產而設立的遺囑，應當辦理公證
3、涉外及涉港澳臺的房產所有權轉移行為，必須辦理公證，然后由房地產管理部門辦理房產登記等行政手續(xù)
4、各地房地產管理機關與司法公證機關可以根據(jù)本地情況，制定本地其他房產事項必須公證的規(guī)定
5、有關辦理公證和房產登記的程序事宜
《通知》從1991年11月1日起施行。
必須辦理房產公證的幾種規(guī)定
房屋是重要的生產、生活資料，對公民的生活和社會生產具有極為重要的意義，為了促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，規(guī)范涉及房產的法律行為，穩(wěn)定房產市場和房屋管理秩序，預防房產糾紛，減少訴訟，保護國家，集體和公民的合法權益，充分發(fā)揮公證這種法律手段在房產管理中的職能作用。除(關于房產登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》外，國家、地方在一系列法律、法規(guī)、規(guī)章中規(guī)定，涉及房屋產權變更、形態(tài)改變、處理涉外及涉港澳臺房產的法律行為、事實必須辦理公證。如國務院(關于外國人私有房屋管理的若干規(guī)定》規(guī)定，辦理涉外房屋所有權登記或轉移、變更登記和委托手續(xù)拆遷中的補償、安置協(xié)議可以辦理公證。代管房屋、有產權糾紛的房屋、在規(guī)定期限內抵押人與抵押權人達不成新的抵押協(xié)議的房屋的拆遷，應當由公證機關辦理證據(jù)保全。城建部《城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法)規(guī)定;委托他人代辦房屋所有權登記的，委托書須經(jīng)公證機關公證。各專業(yè)銀行規(guī)定，涉及房屋抵押的抵押貸款合同或抵押擔保文件要經(jīng)公證機關公證。許多地方法律中也規(guī)定;私有房屋的繼承、贈與、析產、買賣、轉讓、抵押、租賃，商品房和住房制度改革中的職工住房的預售、買賣、抵押、轉讓、繼承、贈與、互換等，應當辦理公證。
如何申辦房產公證
房產公證由房產所在地或房產合同當事人一方所在地或房產合同簽訂地的公證處受理。
由于房產公證事項不同，要求當事人提供的證明材料也不盡相同，但一般應包括如下各項：
(1)當事人各方的身份證明(自然人提交本人的戶口簿、身份證、護照等;法人提交營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明等)。
(2)涉及房地產開發(fā)的，提交土地使用權證明、國家有關機關核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證、建設工程許可證等。
(3)涉及房地產預售、銷售的，提交房地產預售、銷售許可證等。
(4)涉及房地產權屬轉移的，提交房地產所有權證明。
(5)涉及房地產擔保的，提交房地產所有權及使用權證明。
當事人申辦房產公證時，應根據(jù)國家的法律、法規(guī)和當?shù)氐牡胤叫苑ㄒ?guī)、政策，并按公證員的要求提供與公證事項相關的證明材料。
申辦房產公證需提交的證明材料
簡述
繼承權公證(析產協(xié)議公證)
1、被繼承人死亡證明(派出所證明或殯葬證、火化證、醫(yī)院死亡通知單)
2、婚姻狀況(是否是原配夫妻)、子女狀況證明(生育幾個子女)、居委會或死者生前所在單位出具證明
3、房產證、身份證、戶口
4、所有繼承人到公證處
贈與合同公證
1、贈與、受贈雙方身份證、戶口
2、房產證
3、受贈方如系未成年人或無民事行為能力人，只需贈與方到場
房屋買賣合同公證
1、雙方身份證、戶口
2、房產證
3、賣方夫妻、買方到場親自辦理
委托合同公證
1、雙方身份證、戶口
2、房產證
3、賣方夫妻、受托人到場親自辦理
以上信息，僅供參考，實際辦理程序以相關部門屆時規(guī)定為準。
詳述
(一)房屋買賣雙方當事人的身份證明，如居民身份證、戶口簿等。如果當事人不能親自到公證處辦理，可委托他人代理，但代理人應提供授權證書。委托人不在本地的，其委托書應經(jīng)當?shù)毓C處公證。如果申請人居住國外，要提供經(jīng)我駐該國使領館認證的委托書。
(二)房產所有權證。
(三)房產管理部門批準的賣房申請書和評議房價單等。
(四)房屋買賣合同草稿。
(五)如果房產屬賣房人與他人共有的，應提供其他房產所有權人同意賣房或放棄產權的書面意見。
(六)如果是單位買房或賣房，就應提供有關主管部門批準文件。
(七)公證員要求提供的其他有關材料。
公證員受理后，應查明：(一)所出賣的房屋，產權是否明確，是否包括出賣房基地上的附著物(如樹木等)。(二)出賣的房屋是否為正在出租的房屋。如果屬于正在出租的房屋，承租人在同等條件下，就有優(yōu)先購買權，應先征求承租人是否購買。(三)出賣的房屋是否屬于夫妻共有房屋或與其他人共有的房屋。如果是共有房屋，除需征得共有人同意外，共有人在同等條件下，還有優(yōu)先購買權。(四)如果是有關機關、團體、企事業(yè)單位等購買私有房屋，是否經(jīng)過有關主管部門批準。(五)出賣人和收買人對房屋賣行為是否都出于自愿。(六)如果出賣房屋的人只是房屋所有權人的繼承人，應先辦理房產繼承，待取得合法繼承權后，方能出賣房屋。(七)出賣的房屋是否已被作為抵押物或已被查封等情況。(八)出賣的房屋是否屬于城市規(guī)劃搬遷、征收的范圍。(九)房價是否符合當?shù)厝嗣裾P于房屋買賣價格的規(guī)定以及是否經(jīng)房產管理部門核價。
公證員經(jīng)過詳細認真的審查和調查研究后，認為一切情況符合條件和有關規(guī)定，即可出具房屋買賣合同公證書。
房屋產權一般公證流程
1、公證申請。當事人向有管轄權的公證處提出申請，填寫申請表，并提交房屋買賣合同、個人身份證件、產權證明及其他相關材料。
2、公證受理。公證處對當事人的公證申請，經(jīng)審查符合公證條件的，予以受理。
3、公證審查。公證員在受理公證的同時，必須對當事人提交的材料進行審查，發(fā)現(xiàn)不完備或有疑義的，應通知當事人作必要的補充，公證處也有權對交易雙方進行調查。
4、出具公證書。公證處經(jīng)審查認為符合公證條件的，應當出具公證書。公證書按司法部門規(guī)定或批準的格式制作，自簽署之日起生效。
專家疑難解答
如何購買暫無產權證二手房
唐女士：
我最近看中一套房子，房產證約2個月左右才能辦好，房主同意做公證，但因房主準備換大套房子，要求將20萬元定金先拿走，中介說合同中會寫入此項，請問這樣做安全嗎?會不會存在騙人的行為?
律師解答：
房子還沒有房產證，根據(jù)規(guī)定是不允許買賣的。但是，可以在合同中約定生效條件———“本協(xié)議自賣方取得房產證之時生效，并于取得房產證后一個月內辦結產權過戶”。
生活中一房多賣或不是所有權人擅自處置他人房產的欺詐行為時有發(fā)生，所以，為降低交易風險，建議您：1、先查驗一下對方的買賣協(xié)議是否真實有效，必要時可以向房屋登記主管機關核實;2、雙方約定好各自權利義務以及違約責任和擔保條款。
二手房無產權證怎樣買才安全
律師支招：關鍵在于合同條款
"一房二賣"是許多消費者在購房過程中極為擔心的問題。
市民石先生在市區(qū)看中了一套二手毛坯商品房，該樓盤早在2007 年已開盤，石先生中意的那套房在開盤時已被人買下，同時在銀行辦理了按揭貸款，在房產交易中心辦理了備案登記。由于原業(yè)主已在今年年初償清銀行按揭款，看起來交易會簡便很多。但讓石先生擔心的是，開發(fā)商要到2010年5 月份前才下發(fā)房產證，房產證到手前，房子會不會被一房二賣乃至多賣?
經(jīng)過反復斟酌和多次商談后，雙方初步談好了交易價格與交易方式：由石先生先交5萬元定金，然后簽意向書、合同、辦理公證等，交鑰匙給石先生裝修，等拿到房產證后再辦理過戶手續(xù)。因為石先生想使用公積金貸款結合商業(yè)貸款的方式按揭，所以只能等到房產證下來后才能辦理相關手續(xù)并支付剩余房款。
事情雖然基本定下，但石先生仍然懸著一顆心：只交了定金后簽的合同，即使加上公證環(huán)節(jié)，法律效力夠不夠?讓一個符合資質的房產中介提供購房樣式合同，會不會更穩(wěn)妥一些?拿到房產證過戶前，房子應該裝修好了，可一旦到時起了糾紛，不能過戶，對方會不會賠償自己的裝修款?
先交訂金再簽合同將陷于被動
廣東大公威德律師事務所林叔權律師認為，石先生所面對的一系列問題，實際上都圍繞著一個核心問題，即如何購買業(yè)主未辦理房地產權證的二手房。
關于 “一房二賣”，林叔權表示，由于該房原業(yè)主已經(jīng)在房地產交易中心辦理了備案登記，因此石先生不用擔心開發(fā)商將該房屋“一房二賣”。而如果原業(yè)主未辦理預售登記或者銷售登記，則還要防范開發(fā)商可能的“一房二賣”。
“石先生最大的問題，是先交5萬元定金然后再簽意向書、合同這一交易流程，這很可能導致簽合同時的極端被動局面。”林叔權說，前述5萬元定金屬于訂約定金，雖然法律規(guī)定允許，但是，石先生最好先談好合同條件(條款)，先簽合同，再依照合同規(guī)定交付定金，以免未簽合同先交付了定金而造成在合同條件的談判上處于不利地位。
屆時石先生將面臨 “兩難”選擇：接受對方提出的苛刻交易條件，簽訂一個對自己十分不利的合同;或者合同條款無法協(xié)商一致，交易失敗，但對方以種種理由拒絕退回訂約定金或者拖延退回訂約定金。
“簽訂房屋買賣合同前，并不一定要先簽訂意向書。在很多情形下，簽訂意向書是房產中介‘鎖住’買方的方式：先讓買方簽下《意向書》，同時要求買方繳納認購金或者誠意金，買方繳納了一定金額的認購金或者誠意金之后，房產中介就在后續(xù)的房屋交易中取得主導的地位，買方就可能被地產中介牽著鼻子走!”
合同已有足夠效力專業(yè)人士把關更好
除定金外，明確付款內容、付款條件也是極為重要的部分。林叔權認為，雙方應在合同中明確首次辦證的稅費由誰承擔，從原業(yè)主過戶至石先生名下的稅費由誰承擔，如何承擔等。
未辦理房產證的房屋，在付款條件上最好采取分期付款：買賣雙方簽訂合同后繳納一定金額的定金;辦理交付(交鑰匙)時繳納首付;辦理過戶手續(xù)時辦理公積金結合商業(yè)按揭貸款。
為了保證交易安全，合同中的違約條款也極為重要。林叔權說，像石先生面對的原業(yè)主未辦證房屋的交易，可能存在如下違約：1、日后房價上升時，原業(yè)主或者共有人反悔不賣;2、原業(yè)主或者共有人在房屋過戶前惡意 “一房二賣”甚至“一房多賣”;3、原業(yè)主因欠債而導致房屋被法院查封。“房屋買賣合同要針對這些可能的情形規(guī)定相應的違約責任及賠償責任，以保護買方的利益。”
“至于合同公證及所謂的銀行二手房交易資金托管，公證并不是合同生效的條件，合同只要是雙方真實意思表示、內容合法，就沒有效力問題。而只要交易條件特別是付款條件設置科學、合理，違約責任約定清楚、保障有效，合同條款經(jīng)過專業(yè)人士把關，資金托不托管都不是問題。”林叔權說，能夠直接與原業(yè)主交易的，并不一定特意找一家房產中介代辦。當然，由于房屋交易涉及專業(yè)問題，購房者在交易中最好有中介或者律師這樣的專業(yè)人士協(xié)助，尤其是交易條件的設立及合同的簽訂，可讓整個交易更加安全快捷。
無產權證住房到底能不能買?
我國《城市房地產管理法》第三十七條第六款的相關規(guī)定：“房地產未依法登記領取權屬證書的，不得轉讓。”但是張女士卻從網(wǎng)上查到另一種說法：“我在某個大型房產論壇上看到有的律師說這種房產可以交易，只要在合同中規(guī)定各種細節(jié)即可。”但是到底是否存在依據(jù)，筆者帶著這個問題咨詢專業(yè)律師得到的答案是無產權證房屋不應進行交易，從法律角度來講，一旦合同一方出現(xiàn)毀約，另一方的權利得不到保障。
律師向筆者解釋，按照法律規(guī)定無產證住房的確不可購買，因為在無產權上建立的購房合同是無效合同，買方的權利根本得不到任何保障。雖然網(wǎng)上有一些指導簽約的方法，告知買方應該在合同中注明相關細節(jié)，但是如果合同本身就是無效的合同，那么簽訂的細節(jié)得不到任何保障，等于白白簽署，買方仍然得不到產權證，無法完成購房交易。
當買賣雙方出現(xiàn)糾紛，需要通過法律途徑進行解決時，無產權證房產的危險性就體現(xiàn)得十分明顯。期間如果房屋產權證仍未下發(fā)，那么買賣雙方簽訂的合同是無效的合同，合同內商定的任何條款均無價值。如果房產證下發(fā)，合同才能屬于有效合同，這時雙方才能按照合同執(zhí)行，確保自身的利益，所以購房無產權證住宅的風險極高。
此外，筆者也走訪了本市幾家大型的中介機構，得到也都是統(tǒng)一的答案：“無產權證的二手房不能進行交易，我們不會賣這種房屋。”而且不僅律師、中介公司表明無產權證房產不能進行交易，負責發(fā)放貸款的銀行負責人也向記者表示，沒有產權證就沒法辦理貸款。當無產權證的住宅將面對不同類型的麻煩時，也許看似節(jié)省了幾萬元的花費也不是如此容易能享受到的。
可辦新房手續(xù)的住房是二手房嗎?
在個人房屋買賣中，存在一種可辦新房手續(xù)的住宅，這種住宅均是未入住的新房，卻不在新盤的售樓現(xiàn)場出售，或是新房已經(jīng)銷售一空，但是在二手房市場中卻存在著部分該樓盤的可辦新房手續(xù)的住宅。這部分住宅常常被購房者認同為二手房，但事實上，改住宅卻不是二手房，而是新房。
具體來說，這部分新房的購買者與開發(fā)商簽訂完合同后，在辦理過程中，由于購買者的個人原因，而沒有完整的完成這個交易手續(xù)，致使這部分房屋成為可辦理新房的偽二手房。購房此類住房的業(yè)主則需注意以下幾點：
(1)合同簽訂對象為樓盤開發(fā)商而不是與你聯(lián)系的業(yè)主。如果你還是和業(yè)主本人簽訂購房合同，很可能是你被業(yè)主欺騙夠買一套無產權證的二手房。
(2)雙方簽訂的合同為《商品房買賣合同》(新房合同)而不是《天津市房產買賣協(xié)議》(二手房合同)。
(3)購房者所繳納的稅費按新房標準繳納，既包括：維修基金與契稅。而不是按照二手房稅費繳納，需要交納契稅、土地出讓金等相關多項稅費。
房子無產權證如何避免糾紛
家住柳北區(qū)北雀路的李女士和丈夫在家公過世之后，以家婆的名義向其單位購買了一套集資房。集資房無產權證，房款及其他相關費用全部都是由李女士夫婦出的。因李女士的丈夫家中有兄弟 、姐妹，為避免日后的財產糾紛，他們想讓家婆立遺囑或公證。但又聽說立遺囑時，家婆只能對屬于自己的那部分房產有處置權，而其他部分房產由子女繼承;如果公證，房子又不是他們的名字。李女士給本報來電，想請記者幫忙問：他們該如何避免日后的財產糾紛?記者為此請來桂中天律師事務所律師彭江回答此問題。彭江認為，以公證的方式訂立的遺囑叫公證遺囑。如果李女士的家公去世之后沒有發(fā)生繼承，可以先析產，將屬于家公的部分遺產分割出來進行繼承，之后家婆才可以自由處分屬于自己的那部分財產。
根據(jù)李女士所提供的信息來看，該房產的購置是在家公過世之后才發(fā)生的，也就是說，家婆是該房產的唯一物權人，而購置該房產的資金來源是李女士及丈夫提供的，并非屬于家公、家婆兩人共有的資金，因此，李女士可以做主處分這套房產，在法律上是沒有問題的。其他屬于家公、家婆未分割的財產部分則需要通過繼承程序來處理。
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