房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的作用，如何辦理產(chǎn)權(quán)登記，怎樣防范房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛，本文為你從多方分析，解讀放低長產(chǎn)權(quán)登記的法律問題。
房子對于每個人來說，都是安居樂業(yè)的大事。業(yè)主對房屋的所有權(quán)是其以后對該房屋交易、出租、抵押等一切權(quán)利的基礎(chǔ)。按照我國物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅須依法辦理登記才能發(fā)生效力。房屋沒有產(chǎn)權(quán)證明，或者產(chǎn)權(quán)證明出現(xiàn)差錯，都有可能使房屋所有人的權(quán)利受損。業(yè)主如何證明對房屋擁有所有權(quán)?如何能保證所有權(quán)不受侵犯?在開發(fā)商那里預(yù)購一套期房，怎樣防范開發(fā)商不會再將房屋賣給第三人?房屋產(chǎn)權(quán)證書出錯怎么辦?針對這些讀者關(guān)心的房產(chǎn)登記焦點(diǎn)問題，本期邀請法律專家，結(jié)合物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定為您答疑解惑。
提示①
房屋所有權(quán)登記后才轉(zhuǎn)移
核心閱讀 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
【案例】 乙向甲購買一處房產(chǎn)，雙方經(jīng)公證處公證，約定由乙代甲償還剩下的房屋按揭款，按揭交清后乙與經(jīng)過公證的甲方受托人簽訂二手房買賣合同。這樣，在沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的情況下，乙交付房款，并開始使用房屋。之后在乙代償貸款的過程中，甲與第三人發(fā)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，第三人將此處房產(chǎn)查封拍賣。由于此時不動產(chǎn)登記簿上登記的仍然是甲的名字，乙對房屋所有權(quán)的主張沒能得到法院的支持。
【分析】 怎樣證明一套房產(chǎn)歸自己所有，假如有人對自己的房產(chǎn)所有權(quán)持有異議時，有什么證據(jù)表明自己是房屋的主人?
物權(quán)法第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
物權(quán)法的上述規(guī)定正式確定了我國實(shí)行不動產(chǎn)登記制度：不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移需雙方訂立書面合同，但當(dāng)事人即使按照不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同，已經(jīng)交付了不動產(chǎn)，且該不動產(chǎn)已經(jīng)處于債權(quán)人實(shí)際控制之下，也不能發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移效力。權(quán)利人要真正取得合法有效的不動產(chǎn)物權(quán)，還必須雙方共同辦理不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
簡單來說，對于一般的購房人而言，經(jīng)過權(quán)利人的申請、登記機(jī)關(guān)的審查之后，不動產(chǎn)便可以在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行初始登記或變更登記。記載于登記簿的那一刻，該權(quán)利才被確定。
購房人證明房產(chǎn)為我所有，需拿出產(chǎn)權(quán)證，與此同時，在房管部門也會有一個相對應(yīng)的登記，沒有登記則不發(fā)生效力。特別是在現(xiàn)實(shí)情況中，房屋非經(jīng)登記不能對抗善意第三人，比如開發(fā)商把房子賣給兩個人，第一個支付價款沒有辦理過戶登記，第二個沒有支付價款但辦理了過戶登記，第二個人依法取得房屋所有權(quán)。
與新房交易相比，二手房買賣過程中更容易出現(xiàn)風(fēng)險和糾紛。律師提醒，在購買二手房時，一定要嚴(yán)格依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易，及時辦理物權(quán)登記，只有這樣，購房人的合法權(quán)益才能得到有力的保護(hù)。
在二手房交易中，有的購房人為了規(guī)避交納營業(yè)稅，就采取只簽合同、交納房款而暫不過戶的辦法，這種做法的購房人承擔(dān)的風(fēng)險是極大的。另一方面，以規(guī)避營業(yè)稅為目的簽訂的合同屬“以合法形式掩蓋非法目的”的合同，因而也是無效的，買賣雙方還將受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的行政處罰。不按照法律程序進(jìn)行交易，無論從民事上還是從行政責(zé)任上來講都得不償失，購房人更可能落得錢房兩空的境地。
為降低購房過程中的風(fēng)險，律師建議，在買房時應(yīng)及時辦理產(chǎn)權(quán)登記，房產(chǎn)部門接件時僅是受理過戶申請，之后尚須時日，經(jīng)登記部門審核，最終作出核準(zhǔn)登記，此時登記才生效。產(chǎn)權(quán)登記是不動產(chǎn)所有權(quán)的保障，應(yīng)引起購房人的充分重視。
一些購房人還關(guān)心產(chǎn)權(quán)證辦理時間差問題：一般而言，產(chǎn)權(quán)證的辦理需要一段時間，通常是二十個工作日。在此期間，購房人是否還承擔(dān)著風(fēng)險呢?律師認(rèn)為，除非出賣人涉及官司，房產(chǎn)被查封，否則一般不會出現(xiàn)問題。如果一旦出賣人被卷入債權(quán)債務(wù)關(guān)系而無法提供房產(chǎn)時，購房人可以根據(jù)合同追究出賣人的違約責(zé)任。
提 示 ②
預(yù)告登記防范“一房二賣”
核心閱讀 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
【案例】 王某與某房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同，預(yù)購商品房一套，并向房地產(chǎn)公司分3期支付了購房款共計91.7萬余元。但隨后房地產(chǎn)公司將王某選購的商品房以更高價格銷售給不知情的張某，并與張某依法辦理了房屋所有權(quán)證書。2009年7月21日，房地產(chǎn)公司告知王某，拒絕繼續(xù)履行合同出賣房屋，同時退還原告王某預(yù)付住房款91.7萬余元和補(bǔ)償費(fèi)，合計117.8萬余元。王某不愿接受補(bǔ)償費(fèi)，意欲買到所預(yù)購的房屋，遂向法院請求和房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同。
【分析】 在商品房買賣中，由于簽訂房屋買賣合同、付款與辦理產(chǎn)權(quán)登記之間存在一定的時間差，不良開發(fā)商或房東一房多賣，最后只有出價最高的購房人得到了產(chǎn)權(quán)證;更有甚者，交了錢甚至裝修入住后，才知該房屋所有權(quán)證書已抵押給他人。購房人的利益因此受到極大損害。物權(quán)法為防止這種情況的發(fā)生，規(guī)定了預(yù)告登記制度。
根據(jù)物權(quán)法第二十條的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。
預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。也就是說，當(dāng)購房人買了一套預(yù)售商品房后，如果申請了預(yù)告登記，未經(jīng)其許可，開發(fā)商將該商品房再出售或抵押等都屬于無效行為。
預(yù)告登記制度對購房人的權(quán)利保障更為有力，并且也起到了保護(hù)交易安全、維護(hù)信用秩序的作用。對于房地產(chǎn)市場目前出現(xiàn)的“一房二賣”糾紛，這種保護(hù)是十分必要的。
在本案中，王某與房地產(chǎn)公司簽訂的商品房預(yù)售合同有效。商品房預(yù)售合同在本質(zhì)上是一種附期限的買賣合同，在預(yù)購人未取得房屋所有權(quán)之前，開發(fā)商未經(jīng)預(yù)購人同意，擅自就同一商品房與他人簽訂預(yù)售合同，是嚴(yán)重違反合同和誠實(shí)信用義務(wù)的行為。但是，王某向房地產(chǎn)公司認(rèn)購的商品房被房地產(chǎn)公司銷售給不知情的第三人，并辦理了房屋所有權(quán)證書，為維護(hù)財產(chǎn)流轉(zhuǎn)安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定被告與善意第三人所簽訂的合同有效。
