案情?李甲為某村村民，因經商需要全家將戶籍遷到城關某村，２００１年４月經協商將自家的住宅房一套賣給了同村的張某，張某隨即付清房款并入住李甲的住宅房，李甲年底回家過年，因未將住宅房賣給堂弟李乙，受到父母的責怪，在家過年期間與李乙達成賣房協議。２００２年４月，李乙到縣土地部門辦理了宅基地使用權變更手續，隨即要求張某搬出原李甲的住宅房，張某不同意。２００２年８月，李乙到人民法院狀告張某侵權，要求張某搬出自己買的住宅房并賠償損失，張某提起反訴，要求確認自己的買房合同合法有效，請求人民法院排除李乙的妨礙。
?爭議?在李甲“一房二賣”的情況下，誰應擁有發生爭議的住宅房的所有權？
第一種意見認為，張某擁有爭議住宅房的所有權。理由是我國合同法第一百三十三條規定：“買賣合同標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”但目前我國法律沒有規定農村房屋所有權變更必須進行登記，所以李甲的住宅房所有權則以李甲與張某達成買賣協議，張某占有入住開始轉移給張某，張某即已取得原李甲的住宅房的所有權，此時李甲已無對其原住宅房的處分權，依據合同法第五十一條的規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”因此，李甲與李乙簽訂的房屋買賣協議雖然成立，但應屬無效合同。
第二種意見認為，李甲仍有其原住宅房的所有權。理由是李甲和張某及李乙的房屋買賣協議均為有效成立的，但均沒有進行房屋產權變更登記，違反了法律關于“登記”轉移不動產所有權的規定。合同法第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效，法律、行政法規規定應當辦理批準、登記手續生效的，依照其規定。”由于張某和李乙均未辦理房屋所有權的變更登記手續，李甲的住宅房的所有權仍歸李甲所有。
第三種意見認為，李乙擁有原李甲住宅房的所有權。李乙在與李甲簽訂了房屋買賣協議后，在國家土管部門辦理了宅基地土地使用權變更登記，由于我國法律規定房屋所有權與土地使用權必須同屬一人，李乙應視為已辦理了房屋變更登記，發生房屋所有權轉移的法律效果，因而李乙應擁有原李甲住宅房的所有權。
?評議?筆者同意第三種意見。在確定本案中誰擁有對原李甲住宅房的所有權時，應首先理清以下三個法律問題：
合同成立、合同生效與物權變動
按照我國的民法理論，合同成立是合同有效的基礎，合同只有有效成立，才有可能引起物權變動的法律效果，同時合同成立和合同有效是確定當事人締約過失責任或是合同責任的依據，物權變動與否是當事人擁有法律規定的排他權、優先權、追及權和物上請求權等物權特有的權利，因而有必要探討合同成立、合同生效和物權變動的關系。
從大陸法系來講，合同的成立和合同的生效是兩個不同的法律范疇，合同成立是當事人經過要約和承諾的方式對合同必要條款達成合意，合同成立體現雙方當事人對合同必要條款的意思一致性。合同生效是指業已成立的合同具有法律上的約束力，合同的成立和生效主要區別在以下幾個方面：
其一，從合同內容上看，合同成立主要強調當事人就合同主要條款達成意思一致，而合同生效強調的是合同內容的合法性。
其二，從意思表示來看，合同成立要件強調意思表示一致性，即要約和承諾相一致，而合同生效要件則強調當事人意思表示的自主性和真實性。
其三，在法律性質上，合同成立是事實判斷問題，關系到合同存在與否，合同生效是法律評價問題，關系到合同能否取得法律所認許的效力。
其四，體現的原則方面，合同成立主要體現當事人的意志，體現合同自由的原則，合同生效則體現國家的價值判斷，反映了國家對合同關系的干預，體現了國家干預原則。
合同有效成立后，當事人之間債權債務關系形成，但并非均取得物權變動的法律效果，但具備何等要件的法律行為可達到物權變動的目的，大陸法系民法立法形成了以德國民法典為代表的物權形式主義，以奧地利、瑞士為代表的債權形式主義，以法國、日本為代表的意思主義三足鼎立的局面。我國民法通則第七十二條規定了動產物權變動的基本原則：“按照合同或其他方式取得財產的，財產所有權從財產交付起轉移，法律另有規定或當事人另有約定的除外。”關于不動產物權變動，如不動產所有權的轉移等被規定于若干單行民事法律里，根據這些法律的規定，我國有關不動產所有權轉移的立法規定了意思主義與登記相結合的原則，登記為不動產物權變動的生效要件，如《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，并向房產管理部門申請變更登記，否則轉讓依法不發生效力。可見，物權公示原則所需之登記或交付，系物權變動的成立或生效要件。因此，欲使物權實際發生變動，僅有當事人間的債權意思表示尚有未足，同時還須履行登記或交付的法定方式。
登記對物權變動的法律效力
根據物權法理論，物權之變動應采取公示原則，公示原則要求物權的產生、變更、消滅必須以一定的可以外部察知的方式表現出來，動產以交付占有為公示方法，不動產以登記為公示方法。所謂登記，即將物權變動事項登載于特定國家機關的簿冊之上。關于物權登記的效力，筆者認為我國民法通則、合同法及其它單行民事法規對物權變動的登記賦予了不同的法律效力。
其一，登記要件主義，即買賣合同雖有效成立，標的物所有權不當然轉移，其所有權的轉移必須以登記或交付為要件。合同法解釋（一）第九條作出了規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”如城市房地產管理法第六十條第三款規定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上人民政府房產管理部門申請房地產變更登記……”
