上海
房產權利登記錯誤，背后往往是當事人之間的民事權利之爭。如因某種原因，將屬于甲的房產登記為乙。此時權利人有兩種選擇，一是提起行政訴訟，要求撤消登記，一是起訴被錯誤登記的一方，就雙方的民事爭議進行司法裁決。個人認為，妥當的做法應是提起民事訴訟，就房產的歸屬進行民事訴訟上的確權，再以生效的判決書申請進行變更登記。
案例來源：人民法院報 2010年6月16日
房產登記案件中行民交叉問題的處理 李 銀
案情
原告周東陽起訴稱，原告的房屋1993年獲得土地使用權證，1998年原告將該房屋借給第三人周正凱夫婦居住。2004年當地政府統一頒發房產證時，第三人趁原告不在時，隱瞞事實真相向被告申請辦房產證，被告未嚴格履行審查職責給周正凱頒發了房屋權屬證書。原告得知后，于2009年4月27日申請被告撤銷頒發給第三人的房屋產權證。
第三人認為，其于1998年出資5000元給原告購買了該房屋，并非是借租居住，只是當時沒有到國土部門辦理土地使用權證的變更手續。2004年政府統一頒發房產證時，其按正常的申報手續辦理的房產證，所辦房產證合法有效，請求駁回原告的訴訟請求。
被告岳陽市房地產管理局君山分局則認為，2004年政府統一辦理房產證時，第三人出示了村里證明，證明第三人是訟爭房產所有人，后查明該房屋的土地使用權證確實是原告周東陽的。現原告與第三人周正凱有爭議，他們應先進行民事確權，在房屋確權后，再依據確權法律文書到房產部門進行變更登記。
分歧
關于該案是先進行行政訴訟還是先進行民事訴訟立案受理的問題，存在兩種不同意見：
一種意見認為應先進行民事訴訟。理由是，本案的行政爭議不是解決民事爭議的前提和基礎，不管行政登記行為程序合法與否，該案最終還是要通過民事訴訟確權房屋權屬。民事確權后，如果確定的產權人與產權證上記載的不一致，可要求房產登記部門予以變更登記，如果登記部門拒絕變更登記，可起訴其不作為。故認為本案不應先進行行政訴訟受理。
另一種意見認為應先進行行政訴訟。理由是，民事訴訟無權對行政登記行為的合法性作出判斷，房產證具有公信、公示的效力，可以對抗其他任何人對該房屋享有所有權的請求。房產證的證明力大于其他書證，是擋在民事訴訟前的障礙，必須先解決“房產證”的問題。只有通過行政訴訟對行政登記合法性作出判斷后，才能解決民事爭議。
評析
如何處理此類案件，目前法律和司法解釋沒有明確的規定，理論界仁者見仁、智者見智，審判實踐中爭議頗多，做法不一。筆者認為，在涉及行政與民事交叉的房產權屬登記案件中，真正產生爭議的原因在于當事人之間的民事糾紛。由于登記機關的職權和條件所限，其無權對行政登記背后的民事關系進行審查，因此民事審判不必拘泥于既有權利證書的限制，而應當通過審查其基礎關系的效力來確定權利歸屬或事實狀態。當民事確權的裁判文書一經作出，合法的權利人自然可以根據其內容直接申請房產登記機關變更登記，而沒有必要另外提起行政訴訟。登記機關可以根據生效法律文書確定的權利人進行相應的登記。理由如下：
一、房屋登記是一種公示行為，而非一種確權行為。也就是說，行政機關的登記行為并不意味著對房屋權屬狀態的真實性、合法性的確認。以往“先行政后民事”的理論依據主要是認為司法確權不能直接否認行政確權，必須通過行政訴訟否定行政確權后再由民事訴訟予以確權，既然房產登記不再是確權，就不存在司法確權直接否認行政確權的矛盾，民事訴訟就不必以行政訴訟撤銷登記為前提。
二、《房屋登記辦法》第八十條規定，人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權利歸屬或權利內容與房屋登記簿記載的權利狀態一致的，房屋登記機構應當按照當事人的申請或者有關法律文書辦理相應的登記。也就是說，人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權利歸屬或者權利內容可以與房屋登記簿記載的權利狀態不一致，而不必經行政訴訟撤銷登記。
三、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第九條中規定，根據法律規定能推定出另一事實，當事人無需舉證證明，但當事人有相反證據能夠推翻的除外。物權法第十六條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，據此規定能夠推定房屋登記簿記載的權利人就是房屋的所有權人，因此，在舉證時具有優勢的效力，當事人有相反的證據能夠推翻的除外。這就說明房屋登記簿在民事訴訟中具有優先的效力，并不具有絕對的效力。
綜上所述，在處理房屋權屬登記案件中，涉及到民事與行政交叉時，最便捷的途徑是先通過民事訴訟進行確權，然后民事確權后，確權主體向房產登記機關申請重新登記，登記機構可以根據生效法律文書查清的事實作出更正登記或者相應的登記。
（作者單位：湖南省岳陽市君山區人民法院）
