房屋登記簿內(nèi)容有誤可辦理更正登記
《物權(quán)法》第十九條第一款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)。但是不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵使得不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)上的權(quán)利人(真正權(quán)利人)的權(quán)利隨時(shí)面臨喪失或受損害的危險(xiǎn)。
1.《房屋登記辦法》第七十四條規(guī)定,權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以提交下列材料，申請(qǐng)更正登記：(一)登記申請(qǐng)書;(二)申請(qǐng)人的身份證明; (三)證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料。利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，還應(yīng)當(dāng)提供權(quán)利人同意更正的證明材料。房屋登記簿記載確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)予以更正;需要更正房屋所有權(quán)屬證書內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人換領(lǐng)房屋權(quán)屬證書;房屋登記簿記載無(wú)誤的，應(yīng)當(dāng)不予更正，并書面通知申請(qǐng)人。
解讀：需要注意的是權(quán)利人和利害關(guān)系人均可以申請(qǐng)更正登記，但利害關(guān)系人申請(qǐng)應(yīng)得到權(quán)利人的同意。
2.《房屋登記辦法》第七十五條規(guī)定了房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)房屋登記簿的記載錯(cuò)誤，不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記;當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)申請(qǐng)登記材料或者有效的法律文件對(duì)房屋登記簿的記載予以更正，并書面通知當(dāng)事人。對(duì)于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿的記載錯(cuò)誤，應(yīng)書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記;辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。
解讀：這條規(guī)定有兩層意思，一是房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿記載錯(cuò)誤但不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的情況下，可以在履行相關(guān)程序后依職權(quán)予以更正;二是房屋登記簿記載錯(cuò)誤且涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，不能依職權(quán)更正，而應(yīng)書面通知權(quán)利人申請(qǐng)更正登記，且在辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分房屋權(quán)利申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。
爭(zhēng)議時(shí)，異議登記可保障真正產(chǎn)權(quán)人
異議登記同樣是我國(guó)物權(quán)法的一項(xiàng)重要制度。異議登記是出現(xiàn)房屋權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，保障真正權(quán)利人的重要條款。我們接下來(lái)詳細(xì)解讀有關(guān)“異議登記”的條款內(nèi)容。
第七十六條 利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明、房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件等材料申請(qǐng)異議登記。
第七十七條 房屋登記機(jī)構(gòu)受理異議登記的，應(yīng)當(dāng)將異議事項(xiàng)記載于房屋登記簿。
第七十八條 異議登記期間，房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。
異議登記申請(qǐng)人在申請(qǐng)異議登記15日內(nèi)，可以向法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)其對(duì)登記房屋的權(quán)利，并根據(jù)法律生效判決要求登記機(jī)關(guān)對(duì)已登記記載內(nèi)容進(jìn)行變更; 如果法院不予受理或者駁回其訴訟請(qǐng)求的，異議登記申請(qǐng)人或者房屋登記簿記載的權(quán)利人可以持登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明、相應(yīng)的證明文件等材料申請(qǐng)注銷異議登記。
解讀：房屋登記簿上記載的房屋面積、權(quán)屬狀況等具有推定為正確的公信力，但實(shí)踐中，房屋登記簿上記載內(nèi)容與實(shí)際情況不符,或房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的情況確實(shí)存在，異議登記制度給出了15天“寬限期”，充分兼顧了爭(zhēng)議雙方當(dāng)事人的利益。
權(quán)利人和利害關(guān)系人均可以申請(qǐng)更正登記，但利害關(guān)系人申請(qǐng)應(yīng)得到權(quán)利人的同意;如權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可申請(qǐng)異議登記。
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