一、房屋共有形式由申請(qǐng)人自行確定
房屋產(chǎn)權(quán)共有有兩種形式：按份共有與共同共有。夫妻共有房產(chǎn)采用共同共有或按份共有登記皆可，《婚姻法》第十七條和十八條對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)共有或者單獨(dú)所有的情況進(jìn)行了規(guī)定，第十九條規(guī)定，“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒(méi)有約定或約定不明確的適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定”。當(dāng)事人可以在合法、自愿的基礎(chǔ)上對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行約定，自由選擇共有方式。
二、房屋登記機(jī)構(gòu)有無(wú)對(duì)婚姻狀況審查的責(zé)任
房屋權(quán)屬登記是依當(dāng)事人申請(qǐng)，對(duì)當(dāng)事人所有的房屋狀態(tài)加以記載、予以認(rèn)可和證明的一種行政行為。登記的功能在于推定了所登記的房屋的合法性，起公示作用，社會(huì)公眾可以通過(guò)查閱房屋登記機(jī)關(guān)登記簿的記載和頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，了解相應(yīng)的權(quán)利狀況，使之具有社會(huì)公信力。
登記機(jī)關(guān)在受理夫妻共有房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)時(shí)，不能憑是婚前財(cái)產(chǎn)或婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)來(lái)確定是否共有，而要根據(jù)當(dāng)事人提供的合法有效憑證予以審查，然后按照相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，予以記載。登記機(jī)構(gòu)不能主動(dòng)判定是否共有。
至于申請(qǐng)人的民事法律關(guān)系狀態(tài)在實(shí)質(zhì)上是否合法有效，則不在登記機(jī)構(gòu)審查范圍之內(nèi)。房屋登記部門只是依據(jù)《房屋登記辦法》中的兜底條款，“其他必要材料”，在辦理相關(guān)登記業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)婚內(nèi)共有進(jìn)行審查。
三、夫妻共有在房屋登記實(shí)務(wù)中的現(xiàn)狀
長(zhǎng)期以來(lái)，產(chǎn)權(quán)證書一直都是認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的法定證據(jù)，且具有唯一性。其他任何證據(jù)都不具有對(duì)抗產(chǎn)權(quán)證書的效力。直到2007年實(shí)施的《物權(quán)法》第十六條、第十七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。首次從法律層面提出了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的概念，并且明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿的是權(quán)屬證明的最高效力。自此以后，經(jīng)過(guò)登記的不動(dòng)產(chǎn)，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記的內(nèi)容來(lái)確定物的歸屬。產(chǎn)權(quán)登記在誰(shuí)的名下，誰(shuí)就享有所有權(quán)。
對(duì)屬于夫妻共同的房產(chǎn)，我國(guó)大都采用共同共有的形式，絕大部分市民都習(xí)慣于由一方登記產(chǎn)權(quán)，并且認(rèn)為理所當(dāng)然的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，認(rèn)為對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行處分(如出賣或設(shè)定抵押)時(shí)，登記部門肯定會(huì)要求產(chǎn)權(quán)人的配偶作為共有人在相關(guān)的文件上簽字，因此未到登記部門要求將登記簿所有權(quán)人更正為夫妻雙方。隱形共有人的現(xiàn)象在政策性房屋如經(jīng)適房和房改房中表現(xiàn)尤其明顯。
在登記實(shí)務(wù)中，各地房屋登記部門基本上對(duì)夫妻共有房屋的審查主要分成兩種類型：一是登記機(jī)構(gòu)只對(duì)申請(qǐng)材料的一致性進(jìn)行審查，不對(duì)申請(qǐng)房屋屬于婚前還是婚后，是否會(huì)存在配偶共有的情況進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，一般詢問(wèn)是否有共有人，然后詢問(wèn)表由申請(qǐng)人簽字確認(rèn)。另一種是登記機(jī)構(gòu)不僅僅對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，且通過(guò)詢問(wèn)和要求申請(qǐng)人提供婚姻證明(如：結(jié)婚證、未婚證明等)來(lái)綜合判斷該房屋屬于婚前還是婚后取得的財(cái)產(chǎn)，如屬于婚后取得的財(cái)產(chǎn)，如需登記為個(gè)人所有，還要求提供婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定等相關(guān)材料。
從《最高人民法院關(guān)于適用<中國(guó)人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(三)》可以看出法院認(rèn)定房屋是否夫妻共有，不是采用取得時(shí)間簡(jiǎn)單判斷，而是以購(gòu)買房屋的財(cái)產(chǎn)是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)來(lái)作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，法院認(rèn)為如果是以婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，即使是婚后登記的，仍然應(yīng)當(dāng)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，可以看出登記機(jī)構(gòu)不能簡(jiǎn)單通過(guò)房屋取得的時(shí)間以及婚姻登記的時(shí)間來(lái)判斷是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但如要求登記機(jī)構(gòu)對(duì)財(cái)產(chǎn)來(lái)源進(jìn)行實(shí)際性審查則超出了登記機(jī)構(gòu)的權(quán)利和能力，因此登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)力也沒(méi)有能力對(duì)取得房屋的財(cái)產(chǎn)性投入是否屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)來(lái)進(jìn)行判斷或者裁判，應(yīng)采用的是詢問(wèn)加證據(jù)支撐的登記方式，即詢問(wèn)時(shí)，申請(qǐng)人回答共同所有，一般登記機(jī)構(gòu)，都予以直接登記為夫妻共有。若詢問(wèn)時(shí)申請(qǐng)人若回答房屋為單獨(dú)所有的，房屋登記部門大都查看登記資料中的合同簽名是否單方，若單方方可由權(quán)利人單獨(dú)申請(qǐng)登記，登記為單獨(dú)所有。若回答房屋為夫妻共有的，還有些登記機(jī)構(gòu)要求須提交婚姻關(guān)系存續(xù)的證明予以佐證。
由于先行賠付制度的出臺(tái)，房屋登記部門怕承擔(dān)賠償責(zé)任，過(guò)于謹(jǐn)慎的承擔(dān)了本機(jī)構(gòu)不應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，從法律責(zé)任上來(lái)看，如房屋實(shí)際屬于共有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人欺騙登記機(jī)構(gòu)，并進(jìn)行無(wú)權(quán)處分的話，《物權(quán)法》一百零六條規(guī)定由無(wú)權(quán)處分人承擔(dān)賠償責(zé)任;《房屋登記辦法》第九十二條也規(guī)定了，申請(qǐng)人提交錯(cuò)誤、虛假的材料申請(qǐng)房屋登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。可以看出，首先應(yīng)由造成損害的人員進(jìn)行賠償，登記機(jī)構(gòu)為了自身利益過(guò)度使用了行政權(quán)力。
四、房屋登記中對(duì)婚姻關(guān)系審查應(yīng)當(dāng)合理有度
房屋登記部門大都以2007年10月1日《物權(quán)法》開始實(shí)施時(shí)點(diǎn)來(lái)區(qū)分是否隱性共有。在此時(shí)點(diǎn)之前登記的房屋，如果申請(qǐng)人取得的房屋是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的，在處置時(shí)房屋登記部門大都需要夫妻雙方簽字，承認(rèn)隱性共有關(guān)系。在此時(shí)間之后登記辦證的，不承認(rèn)隱性共有，直接以登記簿記載的所有權(quán)人為準(zhǔn)，所有權(quán)人可以直接處置。《房屋登記辦法》第十三條規(guī)定，共有的房屋由共有人共同申請(qǐng)登記。據(jù)此可知，夫妻共有的房屋應(yīng)當(dāng)由夫妻共同向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)所有權(quán)登記，實(shí)務(wù)中可以一方委托另一方代為辦理。
《房屋登記辦法》第十八條規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請(qǐng)登記材料，并根據(jù)不同登記申請(qǐng)就申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示、申請(qǐng)登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請(qǐng)登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人。詢問(wèn)結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請(qǐng)人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。
可以看出申請(qǐng)所有權(quán)登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)詢問(wèn)申請(qǐng)人是否共有是必須要件，申請(qǐng)人回答是否共有將制作詢問(wèn)筆錄，并作為登記依據(jù)，即若申請(qǐng)人回答為夫妻共有，由夫妻共同申請(qǐng)登記，并登記為夫妻共有。若申請(qǐng)人回答為單獨(dú)所有，則允許申請(qǐng)人單獨(dú)申請(qǐng)登記，并登記為申請(qǐng)人單獨(dú)所有。以后處分房屋申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記或抵押權(quán)登記時(shí)，登記簿記載為夫妻共有的，由夫妻共同簽字處置。登記簿記載為單獨(dú)所有的，由登記簿上記載的權(quán)利人單獨(dú)處置即可。
登記部門實(shí)務(wù)中需要特別注意政策性取得的房屋，《物權(quán)法》出臺(tái)前登記的，如房改房或者經(jīng)適房，因?yàn)樵谌〉脮r(shí)候，都審查了夫妻雙方的相關(guān)資料，即使只登記了一方的信息，因?yàn)榱硪环降墓g等都對(duì)房屋形成一定影響，業(yè)界都認(rèn)定存在隱性共有人。登記機(jī)構(gòu)在處置時(shí)也要求夫妻雙方共同到場(chǎng)簽字處置，登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)積極宣傳，讓所有權(quán)人通過(guò)將隱性共有顯性化的方式保障自己的合法權(quán)益，讓登記簿和產(chǎn)權(quán)現(xiàn)實(shí)完全一致。
