裁判摘要
一、開(kāi)發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當(dāng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同被依法確認(rèn)無(wú)效后，開(kāi)發(fā)商與該自然人應(yīng)對(duì)銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
二、預(yù)售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人(購(gòu)房人)對(duì)預(yù)售商品房做了抵押預(yù)告登記，但該預(yù)告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全。如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下，則抵押權(quán)設(shè)立登記無(wú)法完成，銀行不能對(duì)該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)。
基本案情
原告：中國(guó)光大銀行股份有限公司上海青浦支行。
負(fù)責(zé)人：管某，該支行行長(zhǎng)。
被告：上海某房地產(chǎn)有限公司。
法定代表人：童某，該公司董事長(zhǎng)。
被告：陳某。
原告中國(guó)光大銀行股份有限公司上海青浦支行(以下簡(jiǎn)稱(chēng)光大銀行)因與被告上海某房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)某公司)、被告陳某發(fā)生保證合同糾紛，向上海市青浦區(qū)人民法院提起訴訟。
原告光大銀行訴稱(chēng)：2007年8月29日，其與兩被告簽訂《個(gè)人貸款合同(抵押、保證)》1份，約定：被告陳某向其借款人民幣37萬(wàn)元(以下幣種均為人民幣)，用于購(gòu)買(mǎi)坐落于上海市青浦區(qū)鶴如路185弄20號(hào)102室房屋，被告某公司承擔(dān)連帶責(zé)任。合同簽訂后，原告按約發(fā)放貸款。因兩被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為已被法院生效判決確認(rèn)無(wú)效，故請(qǐng)求判令被告陳某償付自2011年3月20日起至2011年6月20日的利息7843.86元以及自2011年6月21日起至實(shí)際清償之日止的利息(利率按合同約定計(jì)算);被告某公司連帶清償借款本金354852.26元，償付合同期內(nèi)利息和逾期利息7843.86元(暫計(jì)至2011年6月20日)及自2011年6月21日起至實(shí)際清償之日止的利息(利率按合同約定計(jì)算);兩被告償付原告律師代理費(fèi)15000元;原告在抵押物處分時(shí)享有優(yōu)先受償權(quán)，不足部分由兩被告連帶清償。
被告陳某未作答辯。
被告某公司辯稱(chēng)：法院生效判決已經(jīng)明確其與被告陳某簽訂的《商品房預(yù)售合同》無(wú)效，故系爭(zhēng)《個(gè)人貸款合同(抵押、保證)》也無(wú)效，某公司不應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任;且某公司已經(jīng)向陳某返還房款，無(wú)需再向光大銀行還款。故請(qǐng)求駁回光大銀行對(duì)其的全部訴訟請(qǐng)求。
上海市青浦區(qū)人民法院一審查明：
1、2007年8月29日，原告光大銀行與被告陳某、某公司簽訂《個(gè)人貸款合同(抵押、保證)》1份，約定陳某向光大銀行借款37萬(wàn)元，用于購(gòu)房。陳某以坐落于上海市青浦區(qū)鶴如路185弄20號(hào)102房屋作為抵押物提供擔(dān)保，擔(dān)保范圍包括利息、律師費(fèi)等;貸款期限自2007年9月12日至2037年9月12日，還款方式采用等額還本付息法。某公司作為保證人在合同上蓋章。合同簽訂后，光大銀行和陳某于2007年9月12日辦理抵押物登記手續(xù)，光大銀行于同日發(fā)放貸款。
2、2010年12月28日，上海市青浦區(qū)人民法院受理陳某訴某公司商品房預(yù)售合同糾紛案。審理中，光大銀行作為第三人參加訴訟。上海市青浦區(qū)人民法院在審理該案中認(rèn)為，陳某和某公司通過(guò)簽訂商品房預(yù)售合同的合法形式，掩蓋了某公司獲得銀行貸款的非法目的，該行為損害了他人的利益，故合同無(wú)效。因商品房預(yù)售合同被確認(rèn)無(wú)效，貸款合同的目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故該貸款合同應(yīng)一并予以解除。據(jù)此上海市青浦區(qū)人民法院作出(2011)青民三(民)初字第79號(hào)民事判決，判決合同無(wú)效;陳某歸還光大銀行借款本金355672.35元及截至2011年3月29日的利息。陳某不服該判決提起上訴，上海市第二中級(jí)人民法院作出(2011)滬二中民二(民)終字第1370號(hào)民事判決，駁回上訴，維持原判。之后，光大銀行收到歸還的貸款820.09元。
3、光大銀行為本案一審支出的律師費(fèi)用為5000元。
上海市青浦區(qū)人民法院一審認(rèn)為：
原告光大銀行與被告某公司、陳某簽訂的《個(gè)人貸款合同(抵押、保證)》是當(dāng)事人在平等、自愿的基礎(chǔ)上締結(jié)的，是其真實(shí)意思表示，合法有效。由于貸款合同被判令解除后，陳某未履行生效判決規(guī)定的還款義務(wù)，根據(jù)合同約定，光大銀行有權(quán)行使抵押權(quán)。某公司作為保證人也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的保證責(zé)任。光大銀行為本案支付的律師代理費(fèi)為5000元，根據(jù)合同約定，此款應(yīng)由陳某償付，某公司承擔(dān)保證責(zé)任。對(duì)光大銀行主張的其他律師代理費(fèi)，因非本案支出的費(fèi)用，故不予支持。由于光大銀行的債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保，故某公司對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。鑒于借款合同的有效性已在前述作了認(rèn)定，故保證合同有效，某公司仍應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。陳某經(jīng)合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，放棄了自己的抗辯權(quán)利。
綜上，上海市青浦區(qū)人民法院于2012年5月30日作出判決：
一、陳某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)償付光大銀行律師代理費(fèi)5000元;
二、如陳某未履行(2011)青民三(民)初字第79號(hào)民事判決確定的歸還借款本金354852.26元(2011年6月21日后的利息按合同規(guī)定計(jì)算)以及本判決第一條確定的律師費(fèi)5000元，光大銀行可以與抵押人陳某協(xié)議，以坐落于上海市青浦區(qū)鶴如路185弄20號(hào)102室房屋折價(jià)，或者申請(qǐng)以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得價(jià)款優(yōu)先受償。抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人陳某所有，不足部分由陳某清償;
三、在陳某提供的抵押物不足以清償全部債務(wù)時(shí)，由某公司對(duì)不足部分債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。某公司承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向陳某追償。
光大銀行、某公司均不服一審判決，向上海市第二中級(jí)人民法院提起上訴。
上訴人光大銀行上訴稱(chēng)：1.根據(jù)貸款合同約定，債權(quán)人為實(shí)現(xiàn)債權(quán)所支出的律師費(fèi)應(yīng)由債務(wù)人承擔(dān)，保證人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。2.光大銀行有權(quán)向被上訴人陳某及某公司主張因逾期還款導(dǎo)致的自2011年3月20日起至2011年6月20日的利息7843.86元。3.某公司是貸款的實(shí)際使用人，與陳某構(gòu)成共同侵權(quán)，應(yīng)與陳某共同向光大銀行承擔(dān)連帶清償責(zé)任，不應(yīng)適用“先物的擔(dān)保，后人的擔(dān)保”的原則。請(qǐng)求二審法院撤銷(xiāo)原判第一、二、三項(xiàng)，改判支持其一審的訴訟請(qǐng)求，上訴費(fèi)用由陳某與某公司承擔(dān)。
上訴人某公司上訴稱(chēng)：1.上訴人光大銀行與被上訴人陳某的貸款合同已解除，某公司不應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任，且光大銀行并非善意，其抵押權(quán)不應(yīng)受到保護(hù)。2.生效判決認(rèn)定房屋預(yù)售合同無(wú)效，系爭(zhēng)房屋歸某公司所有。3.光大銀行支付的律師費(fèi)不應(yīng)由其承擔(dān)。請(qǐng)求二審法院：1.撤銷(xiāo)原審判決，依法改判或發(fā)回重審，駁回光大銀行對(duì)其的訴訟請(qǐng)求;2.由光大銀行與陳某承擔(dān)本案上訴費(fèi)用。
被上訴人陳某辯稱(chēng)：1.上訴人光大銀行要求其還款是合理的，且認(rèn)可光大銀行主張的利息，但其無(wú)力還款。2.律師費(fèi)不是合理支出，不應(yīng)由其承擔(dān)。3.系爭(zhēng)房屋是其購(gòu)買(mǎi)的，抵押權(quán)行使后超出債權(quán)部分應(yīng)歸其所有。請(qǐng)求駁回上訴人某公司的上訴。
上海市第二中級(jí)人民法院經(jīng)二審，確認(rèn)了一審查明的事實(shí)。
另查明：
1、上訴人光大銀行和被上訴人陳某于2007年9月12日辦理預(yù)告登記(預(yù)購(gòu)商品房抵押)。一審對(duì)此表述欠妥，應(yīng)予糾正。
2、上訴人某公司自愿為被上訴人陳某在貸款合同項(xiàng)下所產(chǎn)生的全部債務(wù)向上訴人光大銀行提供階段性連帶責(zé)任保證，如陳某未按合同約定履行還款義務(wù)，某公司保證向光大銀行履行還款義務(wù)，保證期間從合同簽署之日起至抵押人就抵押物有效設(shè)定抵押，且相關(guān)抵押物權(quán)利證明及設(shè)定抵押的相關(guān)文件交付貸款人正式執(zhí)管之日止;
3、上訴人光大銀行參加被上訴人陳某與上訴人某公司商品房預(yù)售合同糾紛案一、二審訴訟，為此支出律師費(fèi)10000元，參加本案訴訟，支出律師費(fèi)5000元;
4、截至2011年6月20日，被上訴人陳某欠付的期內(nèi)利息及逾期利息計(jì)7843.86元，其中，自2011年3月30日起至2011年6月20日止，陳某欠付的期內(nèi)利息及逾期利息計(jì)5263.01元。
本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：一、上訴人光大銀行對(duì)涉案房產(chǎn)能否行使抵押權(quán);二、上訴人某公司在本案中是否承擔(dān)法律責(zé)任;三、光大銀行主張的利息、逾期利息及律師費(fèi)是否應(yīng)予支持。
上海市第二中級(jí)人民法院二審認(rèn)為：
一、關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)：上訴人光大銀行對(duì)涉案房產(chǎn)能否行使抵押權(quán)
二審法院認(rèn)為，系爭(zhēng)房產(chǎn)上設(shè)定的抵押預(yù)告登記，與抵押權(quán)設(shè)立登記具有不同的法律性質(zhì)和法律效力。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。即抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)具有排他效力。因此，上訴人光大銀行作為系爭(zhēng)房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿(mǎn)對(duì)系爭(zhēng)房屋辦理抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并可排他性地對(duì)抗他人針對(duì)系爭(zhēng)房屋的處分，但并非對(duì)系爭(zhēng)房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)，一審判決對(duì)光大銀行有權(quán)行使抵押權(quán)的認(rèn)定有誤，應(yīng)予糾正。
二、關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)：上訴人某公司在本案中是否承擔(dān)法律責(zé)任
二審法院認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第十條的規(guī)定，某公司提供階段性連帶保證的主合同為系爭(zhēng)貸款合同，現(xiàn)主合同雖被解除，在某公司與光大銀行未在保證合同中另有約定的情況下，保證人某公司仍應(yīng)對(duì)債務(wù)人的相關(guān)民事責(zé)任承擔(dān)連帶清償?shù)谋ＷC責(zé)任。而所謂階段性連帶保證，其本意就是讓房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為借款人在該階段內(nèi)(貸款合同簽署之日起至抵押有效設(shè)定，相關(guān)權(quán)利證明文件交付銀行執(zhí)管之日止)向銀行履行還款義務(wù)提供保證，亦為銀行獲得安全的房屋抵押擔(dān)保的等待過(guò)程提供保證。一旦房屋抵押設(shè)定成功，該階段性保證的任務(wù)完成，即階段性保證期限屆滿(mǎn)之時(shí)即是銀行獲得借款人的房屋抵押擔(dān)保之時(shí)。本案抵押預(yù)告登記在未變更為抵押權(quán)設(shè)立登記之前，根據(jù)物權(quán)法定原則，上訴人光大銀行就抵押房屋處分并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利在行使要件上有所欠缺，即上訴人某公司提供的階段性連帶保證的期限屆滿(mǎn)條件未成就。且該期限屆滿(mǎn)條件的未成就并非光大銀行造成，而是某公司與被上訴人陳某惡意串通，以商品房買(mǎi)賣(mài)為名，行某公司融資之實(shí)，損害了光大銀行的利益，危及銀行貸款安全，陳某與某公司具有明顯過(guò)錯(cuò)。因此，某公司應(yīng)對(duì)陳某因貸款合同所產(chǎn)生的所有債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。至于某公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任之后與陳某之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，雙方可能另行存在約定，某公司可與陳某另行解決，本案中不予處理追償權(quán)問(wèn)題。
三、關(guān)于第三個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)：上訴人光大銀行主張的利息、逾期利息及律師費(fèi)是否應(yīng)予支持
二審法院認(rèn)為，上訴人光大銀行在本案中對(duì)被上訴人陳某的利息主張與另案生效判決存在部分期間的重疊，故本案對(duì)光大銀行向陳某主張的利息中，計(jì)算重復(fù)部分不予支持，本案中陳某應(yīng)付的利息應(yīng)自2011年3月30日起算。對(duì)于光大銀行主張的律師費(fèi)，其作為第三人申請(qǐng)參加另案訴訟的審理，由此產(chǎn)生的律師費(fèi)不能在本案中予以主張。至于光大銀行主張因本案保證合同訴訟所產(chǎn)生的律師費(fèi)，一審法院已闡明了支持的理由，并無(wú)不當(dāng)。
綜上所述，一審判決確有錯(cuò)誤，應(yīng)予改判。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)、第一百五十八條的規(guī)定，上海市第二中級(jí)人民法院于2012年10月26日作出判決：
一、維持上海市青浦區(qū)人民法院(2012)青民二(商)初字第457號(hào)民事判決第一項(xiàng);
二、撤銷(xiāo)上海市青浦區(qū)人民法院(2012)青民二(商)初字第457號(hào)民事判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng);
三、被上訴人陳某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上訴人中國(guó)光大銀行股份有限公司上海青浦支行自2011年3月30日起至2011年6月20日止的期內(nèi)利息及逾期利息計(jì)人民幣5263.01元以及自2011年6月21日起至實(shí)際清償完畢日止的逾期利息(以本金人民幣354852.26元為基數(shù)，按照合同約定的貸款執(zhí)行利率基礎(chǔ)上上浮30%計(jì)收);
四、上訴人上海某房地產(chǎn)有限公司應(yīng)連帶清償被上訴人陳某借款本金人民幣354852.26元，截至2011年6月20日止的期內(nèi)利息及逾期利息計(jì)人民幣7843.86元以及自2011年6月21日起至實(shí)際清償完畢日止的逾期利息(以本金人民幣354852.26元為基數(shù)，按照合同約定的貸款執(zhí)行利率基礎(chǔ)上上浮30%計(jì)收);
五、上訴人上海某房地產(chǎn)有限公司對(duì)本判決第一項(xiàng)陳某的給付義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任;
六、駁回上訴人中國(guó)光大銀行股份有限公司上海青浦支行其他訴訟請(qǐng)求;
七、駁回上訴人上海某房地產(chǎn)有限公司的上訴請(qǐng)求。
本判決為終審判決。
