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房管局將查封房屋辦理抵押登記應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任 原告信用社訴稱，1999年9月8日，孫某以其所有的房產(chǎn)做抵押向某信用社貸款巧萬元，并于1999年9月16日在該市房管局辦理了抵押登記，房管局向信用社頒發(fā)了他項權(quán)證，而貸款到期后，孫某未還清貸款，經(jīng)信用社多次追索未果，遂將孫某訴訟到法院。2002年9月20日，法院判決孫某償還信用社貸款本金及部分利息，若孫某無償還能力，可執(zhí)行其向信用合作社抵押的房地產(chǎn)，以清償債務(wù)。但法院在執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)，1997年9月3日唐某訴孫某房屋買賣糾紛一案使孫某的房產(chǎn)被法院查封，且在房管局作了登記，2002年4月房管局將該房過戶給唐某，以致信用社的抵押權(quán)無法實現(xiàn)。2005年7月信用社向法院提起行政訴訟，請求確認房產(chǎn)局作出的房產(chǎn)抵押登記行為違法，并賠償損失23.92萬元。 房管局辯稱信用社起訴超過訴訟時效，法院不應(yīng)受理。 法院經(jīng)審理后認定了原告訴稱的事實，但房管局辯稱信用社起訴超過訴訟時效，因其未在法定期限內(nèi)向法庭提交證據(jù)，應(yīng)視為無證據(jù)，不予支持。 法院認為，房管局是法定的房產(chǎn)抵押登記行政機關(guān)，具有辦理房屋抵押登記的職責(zé)。房管局應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)認真履行職責(zé)，以保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。但其在辦理孫某抵押貸款房屋登記時未盡到認真審查義務(wù)，將法院已查封登記的房屋又作抵押登記，其行為違法。正是房管局違法的具體行政行為直接導(dǎo)致了信用社向?qū)O某發(fā)放的貸款不能收回，其理應(yīng)賠償貸款本金及部分利息損失。 評析 一、房管局是否可以對該查封辦理抵押登記 《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、抵押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“人民法院凍結(jié)被執(zhí)行人的銀行存款及其他資金的期限不得超過六個月，查封、抵押動產(chǎn)的期限不得超過一年，查封不動產(chǎn)、凍結(jié)其他財產(chǎn)權(quán)的期限不得超過二年。法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”從本案可以看出該房產(chǎn)的查封是1997年9月3日實施的，而房管局是在1999年9月16日進行的抵押登記，那么該房產(chǎn)是否過了查封的期限？如果過了查封期限，房管局將其抵押是否可行。上述規(guī)定生效的時間是在2005年1月1日，在房管局進行抵押登記的時候并沒有相關(guān)的法條對查封期限進行規(guī)定，因此該條不能成為房管局錯誤登記免責(zé)的理由。 《擔(dān)保法》第三十七條第五款的規(guī)定：“依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)不得抵押。”同時根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條第五款的規(guī)定：“被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。”本案中孫某的房產(chǎn)在1997年9月3日已被法院查封，且在房管局作了登記，1999年9月9日孫某又以該房產(chǎn)向房管局辦理了抵押登記，很顯然，房管局在審查的時候并沒有盡到審慎的義務(wù)，該房屋已查封且在房管局作了登記，房管局再將其抵押屬于審查不嚴。 二、房管局辦理抵押登記后信用社是否具有優(yōu)先受償權(quán) 由于該房抵押前已經(jīng)查封，那么該房屬于限制流轉(zhuǎn)物，房管局再將該房進行抵押登記屬于錯誤登記，根據(jù)《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，抵押是非經(jīng)登記不得對抗第三人，該抵押登記既然是錯誤登記，抵押就沒有法律效力，因此信用社不享有優(yōu)先受償權(quán)，且該房之后又過戶給了唐某，從保護所有權(quán)的角度，抵押標的物已經(jīng)轉(zhuǎn)移，信用社的債權(quán)也得不到保障。 三、房管局違法辦理抵押登記應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 《國家賠償法》第二十八條第七款的規(guī)定：“對財產(chǎn)權(quán)造成其他損害的，按照直接損失給予賠償。”財產(chǎn)損失中的直接損失也稱為積極損失，一般是由于國家機關(guān)及其工作人員的侵權(quán)行為直接作用于受害人的財產(chǎn)權(quán)的客體所造成的財產(chǎn)損失，或者受害人為了補救受到侵害的合法權(quán)益所為的必要支出，也即直接損失是指既得利益的喪失或現(xiàn)有財產(chǎn)的減少。本案中雖然孫某將已查封的房屋進行抵押本身存在惡意的行為，但是房管局就其審查職責(zé)來說完全可以避免這種惡意騙貸行為的發(fā)生，且抵押登記應(yīng)該有效保護抵押權(quán)人的利益，抵押權(quán)人基于登記的公信力相信房管局的登記真實有效，房管局卻并未嚴格履行審查義務(wù)，因此房管局應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 詳細請咨詢房產(chǎn)糾紛律師 提示：登記機關(guān)在辦理抵押登記時應(yīng)當(dāng)審查是否具有禁止抵押的情形，對查封房屋辦理了抵押登記，登記機關(guān)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。