可否查封抵押房地產(chǎn) 1999年11月,王某以自己的房產(chǎn)抵押向銀行貸款40萬元,該房產(chǎn)評估價(jià)值為100萬元,雙方到房管局辦理了抵押登記手續(xù),抵押期限自1999年12月2日至2001年12月1日。2001年12月5日李某與王某借款合同糾紛一案,經(jīng)縣法院依法審理終結(jié),判決王某償還李某本金30萬元及利息。該案進(jìn)入執(zhí)行程序后,王某無力償還借款,縣法院依法查封了上述抵押房產(chǎn),并委托評估、拍賣。而就在此時(shí)抵押登記期限屆滿,王某同樣無力償還銀行貸款,應(yīng)房管局要求,王某與銀行又續(xù)簽了《房地產(chǎn)抵押合同》,抵押期限自2001年12月12日至2003年12月11日,并辦理了續(xù)押登記。不久,銀行了解該房屋被查封遂向法院提出異議,稱該房產(chǎn)已辦理了抵押登記,法院無權(quán)查封、拍賣,并主張優(yōu)先受償權(quán)。 法院認(rèn)為:銀行對該房產(chǎn)第一次抵押期限屆滿為2001年12月1日,法院在2001年12月5日查封后,銀行才與王某簽訂了新的《房地產(chǎn)抵押合同》,屬法院查封在先,銀行抵押在后,因此認(rèn)為王某與銀行續(xù)簽的抵押合同無效,遂裁定駁回了銀行的異議和優(yōu)先受償?shù)恼埱蟆cy行不服,向某市中級人民法院申訴,請求執(zhí)行監(jiān)督。市中級法院經(jīng)審查后,根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第四十條規(guī)定的有關(guān)精神,駁回了銀行所謂法院不能查封、拍賣抵押房產(chǎn)的主張,但對銀行的優(yōu)先受償權(quán)給予支持。 評析 一、法院是否可以查封抵押財(cái)產(chǎn) 最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第四十條規(guī)定:“人民法院對被執(zhí)行人所有的其他人享有的抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)或留置權(quán)的財(cái)產(chǎn),可以采取查封、扣押措施。財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣后所得價(jià)款,應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后,其余額部分用于清償申請執(zhí)行人的債權(quán)”。結(jié)合本案,法院對銀行享有抵押權(quán)的房產(chǎn)在執(zhí)行中有權(quán)進(jìn)行查封、扣押,也可以采取拍賣、變賣措施。 二、銀行依法享有對該房的抵押權(quán)。 《擔(dān)保法》第五十二條規(guī)定:“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在,債權(quán)消滅的,抵押權(quán)也消滅。”本案中王某與銀行的債權(quán)債務(wù)關(guān)系因王某無力償還并沒有終止,續(xù)簽抵押合同是前一個(gè)債權(quán)的延續(xù),那么依附在債權(quán)之上的抵押權(quán)同樣得到延續(xù)。抵押關(guān)系并未終止,不需重新辦理抵押登記,且王某與銀行在房管部門續(xù)押登記日期雖在法院查封之后,但依照《擔(dān)保法》司法解釋第五十八條第二款規(guī)定:“因登記部門的原因致使抵押物進(jìn)行連續(xù)登記的,抵押物第一次登記的日期,視為抵押登記的日期,并依此確定抵押權(quán)的順序”,由此得出王某與銀行的抵押登記日期仍應(yīng)為1999年12月2日,在法院查封之前,因此銀行對該房產(chǎn)的抵押權(quán)仍然有效。 三、銀行具有優(yōu)先受償權(quán)。 《擔(dān)保法》第三十三條規(guī)定:“本法所稱抵押,是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有,將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。”結(jié)合本案,法院對銀行享有抵押權(quán)的房產(chǎn)在執(zhí)行中有權(quán)進(jìn)行查封、扣押,也可以采取拍賣、變賣措施;根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《擔(dān)保法》若干問題的解釋第五十五條的規(guī)定:“已經(jīng)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)被采取查封、扣押等財(cái)產(chǎn)保全或者執(zhí)行措施的,不影響抵押權(quán)的效力。”因此,拍賣、變賣所得價(jià)款,必須首先清償銀行已經(jīng)設(shè)定了抵押的債權(quán),其余額部分再用于清償申請執(zhí)行人的債權(quán)。 綜上所述,法院認(rèn)為銀行續(xù)押的行為事實(shí)上是第二次抵押是錯(cuò)誤的,法院雖然可以對其進(jìn)行查封,但是由于這種抵押實(shí)際上仍然是第一次抵押的延續(xù),所以法院查封后對其拍賣的價(jià)款銀行有權(quán)優(yōu)先受償,如果銀行受償后還有剩余,可用于清償申請執(zhí)行人的債權(quán)。因此,二審法院判決正確。 提示:抵押和債權(quán)同時(shí)存在,債權(quán)消滅,抵押權(quán)同時(shí)消滅,債權(quán)未消滅,抵押權(quán)同時(shí)存在,法院查封不影響抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)。 詳細(xì)請咨詢房產(chǎn)糾紛律師
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