韓世遠 清華大學法學院 教授，博士生導師
因城市居民購買農(nóng)村住房而發(fā)生糾紛，作為法律問題，必須面對。立法者在制定物權法時回避了這一問題，如今輪到了裁判者直面它。司法實務界面對這一問題，給出的答案通常是認定該房屋買賣合同無效，雙方當事人相互返還。
按照上述實務立場，作為出賣人的村民多年后反悔，便會向法院主張確認當年的房屋買賣合同無效，要求返還房屋。法院判決予以支持，實際上就等于讓不守諾言者獲益，讓信守諾言者吃虧?？此埔婪ú门?，卻產(chǎn)生了如此悖理之事！于是人們感嘆“法不容情”。筆者以為，法官應像那位手持利劍和天平的女神，被蒙住的只應是其觀看世象的眼睛，而不應是其追求正義的良知。
德國法學家拉德布魯赫曾說：“法的安定性不是法必須實現(xiàn)的唯一的價值，也不是決定性的價值。除了法的安定性之外，還涉及另外兩項價值：合目的性與正義。”堅守法律，哪怕此舉得出悖理的結果，這樣的做法便只是在堅守法的安定性。但是，法的安定性是否一定要以犧牲合目的性與正義（法的妥當性）為代價呢？
暫且不論實務界認定買賣合同無效所依據(jù)的具體規(guī)范是哪一條，其背后的規(guī)范目的恐怕無外乎兩個方面：一是保護集體的利益；二是保護農(nóng)民的利益。然而，不認定合同無效是否就不能實現(xiàn)上述規(guī)范目的呢？答案是否定的。即使不認定買賣合同無效，由于宅基地所有權以及使用權均不具有流通性或者可移轉性，因而，一方面，集體仍有宅基地的所有權，村民仍有宅基地的使用權（只要它沒有被集體收回），它們的利益絲毫沒有因為買賣合同而受到影響；另一方面，許多農(nóng)村集體經(jīng)濟組織（或地方政府）歡迎城市居民到他們那里買房安家（比如有的為此舉辦“文化節(jié)”），因為此舉可以帶動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展；而作為買賣合同出賣人的村民，則早就將房屋價款拿到手了，其利益并未因此而受損害。只要不存在欺詐、脅迫等事由，對于自愿的行為，原則上就應肯定其效力，這是私法自治的要求。當事人是自身利益的最佳判斷者，立法者當年的安排未必符合今日當事人的利益要求，裁判者便應顧及時過境遷，便應與時俱進。如此，在法政策上，限制無效的濫用便具有正當性。因而，關于居民購買農(nóng)村房屋合同效力的認定及處理，筆者認為應當注意以下幾點，供參考：
其一，房與地在事實上的一體，并不意味著在法律上亦必然一體。實際上在我國，房屋和土地是兩個所有權的客體，是兩個分別存在的“物”，物權法繼續(xù)肯定了這一立場。房和地既為兩個物，因而，可以分別對待，而非必然一體成為交易的對象。
其二，個人所有的房屋屬于公民的個人財產(chǎn)范疇，公民的合法私有財產(chǎn)不受侵犯；國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權。公民個人對于其房屋既然有受法律保護的財產(chǎn)所有權，自然有依法對自己的財產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權利。其中的處分，包括出賣、互易、贈與等方式。另外，現(xiàn)行有效的法律法規(guī)，并無禁止農(nóng)民處分其房屋的規(guī)定。土地管理法第六十二條第四款也只是規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準，并沒有禁止農(nóng)村房屋的出賣。按照私法中的“法不禁止即屬自由”原則，農(nóng)民原則上可以出賣自己的房屋，購買者可以是本村村民，也可以是其他人（包括城市居民）。
其三，關于合同效力的認定，應以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。另外，有些規(guī)范性文件雖然是以國務院名義發(fā)布，如果算不上行政法規(guī)，也不應作為依據(jù)。“不作為依據(jù)”不僅指形式層面在裁判文書中不援引，也包括實質層面在裁判過程中不參照。
其四，買賣合同是全部無效抑或部分無效？合同法第五十六條后段肯定了“部分無效”制度，應該注意靈活運用。由于在我國法上，房與地是兩個物，涉及“地”的部分的意思表示無效，在法律上并不當然影響到“房”的部分的意思表示，因而，當事人就房屋買賣所達成的合意，仍然可以獨立存在，法院不應以“地”的部分意思表示無效而株連于“房”的部分意思表示。否則，無異于在法律上將“房”與“地”一體化，與我國法律精神不合。
其五，關于買賣農(nóng)村房屋的合同部分無效的處理，可以有兩種方案。方案一是依合同法第五十八條處理，這樣宅基地本應返還給出賣人，但是，由于買賣房屋的部分仍然有效，因而只要該房屋存在，返還宅基地便屬于不能。依第五十八條前段，“不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。”具體如何補償，可由法院裁量。比如，法院可以采取定期金的方式，讓房屋的買賣人為其占用宅基地支付補償，實際上相當于使用宅基地的租金。由于合同無效是自始沒有法律約束力，因而，從法理上分析，租金的起算應當是自始起算。并且，由于部分無效，也應當扣除買受人在合同中為使用宅基地而支付的相應的價款。但是，在有些案件中，當事人之間的合同已經(jīng)履行了十年八載，這樣計算起來可能過于麻煩，也可以考慮租金的起算不溯及于買賣合同成立之時，而由法官依個案具體判斷，以求公平合理。比如，有的案件可以自判決生效之時起算；對于既往的部分，即使雙方利益有些差異，也可歸入合同法第五十八條后段“雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。
