我想購(gòu)買某單位的一套集資房。但要五年后才能過(guò)戶。我們現(xiàn)在只簽訂了一份購(gòu)房協(xié)議(而且購(gòu)房協(xié)議還不能公證)。這樣我們的購(gòu)房合同有效嗎?集資房過(guò)戶與商品房市一樣的政策嗎?
律師解答：
這樣的協(xié)議，是一個(gè)附條件的合同，當(dāng)所附條件成立的時(shí)候，合同生效，所附條件不成立，合同不生效。集資房過(guò)戶，可能 會(huì)要求單位蓋章，其他與普通商品房一樣。
相關(guān)法律知識(shí)：
房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)戶的規(guī)定
投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過(guò)戶申請(qǐng)前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見(jiàn)。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過(guò)戶申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)買賣雙方提供的申請(qǐng)過(guò)戶資料進(jìn)行審核，審核內(nèi)容如下：
一、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效;
二、申請(qǐng)書(shū)填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無(wú)誤;
三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無(wú)權(quán)屬糾紛或他項(xiàng)權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍;
四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn);
五、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán);
六、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán);
七、買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán);
八、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。
買賣雙方當(dāng)事人對(duì)于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)作出的不予過(guò)戶決定有異議，可向市房地局申請(qǐng)行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。
辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的手續(xù)和費(fèi)用：
1、5年內(nèi)的房屋過(guò)戶，需要由賣方交納個(gè)人所得稅。5年以前的不需交。
2、第一次過(guò)戶要交納1.75%的訖稅(財(cái)政部門收取)
3、6元/平方米的手續(xù)費(fèi)(房管局收)
4、房屋評(píng)估費(fèi)按評(píng)估后總價(jià)的5‰收(評(píng)估事務(wù)所收)
5、公證費(fèi)最高300元
根據(jù)以上各項(xiàng)費(fèi)用您自己一算便知。
經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易應(yīng)繳稅費(fèi)
一、買賣：
除所得收益繳納外，以成交價(jià)(或評(píng)估價(jià))為計(jì)(費(fèi))基數(shù)按下列規(guī)定繳納稅費(fèi)：
(一)土地出讓金：按國(guó)家、省已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;
(二)所得收益繳納(已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房出售免繳)：由賣方繳納。按成交價(jià)扣除當(dāng)?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)、原支付超過(guò)住 房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費(fèi) 后的凈收益，按超額累進(jìn)比例繳納。成交價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平 均單價(jià)50%以下的部分，按20%繳納所得收益，80%歸賣方;成交 價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)50%以上的部分，30%繳納所 得收益，70%歸賣方。超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。
(三)印花稅：0.1%，買賣雙方各承擔(dān)一半;
(四)契稅：1.5%，由買方繳納;
二、出租：
(一)土地收益：按出租建筑面積每平方米0.5元征收，由出租方繳納;
(二)營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、教育費(fèi)附加、社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)附加費(fèi)、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅：按租金收入10%的綜合征收 率征收，由出租方繳納;
(三)土地使用稅、印花稅：按現(xiàn)行規(guī)定征收;
三、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的其他行政事業(yè)性收費(fèi)按國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
房產(chǎn)過(guò)戶的費(fèi)用有下列幾項(xiàng)，但各地可能有出入：
一、政策性收費(fèi)：
1、契稅：普通住宅：評(píng)估價(jià)*1.5%;非普通住宅：評(píng)估價(jià)*3%
