1、租期未滿的學區房，已付租金如何算?
小案例：丁購買了一套學區房，并簽訂了購房合同。原房主之前已將房屋出租，且丁在購買時租期未滿。但原房主并沒有告訴丁，租客給他一次性支付了一年的租金。請問，租客已支付給原房主的剩余租金該怎么結算，是否應當從購房款中抵扣?
解決方案：根據買賣不破租賃原則，原先的承租人可以要求繼續租住在該學區房內直至租賃期滿。
購房者應事先了解清楚所購房屋是否存在租賃情況，如果雙方并未對此進行約定， 新房主取得房屋所有權后，享有房屋出租收益權，而原房主在簽訂協議時未向新房主披露后續租金已經收取的事實，損害了新房主的合法權益，新房主據此可以向原房主主張經濟損失賠償。
行貸款時仍應當依約按時支付足額購房款給賣方;若賣方明知房屋不能辦理銀行貸款卻隱瞞這一事實，買方最終不能辦理銀行貸款，導致購房目的不能實現，則買方有權解除購房合同。
貸款購房的，應當先向當地銀行了解哪些房產不能辦理按揭貸款，在買房時注意房產面積及房齡，以免簽訂了購房合同卻無法貸款。
2、什么是買賣不破租賃原則?
最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)》第119條第二款規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。
《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
《解釋》第20條規定，“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
根據上述規定，“買賣不破租賃”是指租賃房屋在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效，承租人有權請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同。
但是，“買賣不破租賃”受到約定限制和法定限制：
①當事人另有約定除外：“買賣不破租賃”受當事人另有約定限制;
②事先抵押權限制：受房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的，“買賣不破租賃”受限制;
③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，“買賣不破租賃”受限制。
【提示】
“買賣不破租賃”受到事先抵押權、事前查封和當事人約定的限制。
