記者從深圳市兩級(jí)法院近日舉行的“房地產(chǎn)審判疑難問(wèn)題研討會(huì)”了解到，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，購(gòu)房糾紛也隨之高速增長(zhǎng)，而開(kāi)發(fā)商延期辦證更是成了“高發(fā)癥”，僅市法院房地產(chǎn)庭的2600多宗二審案件中有近千宗案件為延期辦證糾紛。如何更有效地保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，公正合理地進(jìn)行判決?經(jīng)過(guò)熱烈討論，兩級(jí)法院對(duì)延期辦理房地產(chǎn)證書(shū)審判中遇到的疑難問(wèn)題初步達(dá)成共識(shí)。
按合同支付違約金
開(kāi)發(fā)商延期辦證，購(gòu)房者要求其承擔(dān)延期辦證違約金的，基本上法院遵循以下原則：如果雙方在購(gòu)房合同上有約定的，可以按約定支付違約金，發(fā)展商不能以辦好的房產(chǎn)證是抵押給銀行而并不交給業(yè)主為由不承擔(dān)違約責(zé)任。
違約金按指導(dǎo)租金計(jì)算
訴訟期間，開(kāi)發(fā)商仍未給業(yè)主辦理房地產(chǎn)證怎么辦?法院會(huì)給發(fā)展商一個(gè)合理的期限，違約標(biāo)準(zhǔn)按照市有關(guān)部門(mén)制定的指導(dǎo)租金計(jì)算。
未取得竣工驗(yàn)收證書(shū)而將房屋交給購(gòu)房者，購(gòu)房者入住后又以延期辦證為由，要求發(fā)展商支付違約金提起訴訟的分兩種情況：
一、若訴訟期間發(fā)展商已取得竣工驗(yàn)收證書(shū)，支付違約金的時(shí)間按合同約定從取得竣工驗(yàn)收證書(shū)的180天起算;
二、若訴訟期間仍未取得竣工驗(yàn)收證書(shū)，支付辦證違約金的條件未成熟，購(gòu)房者將得不到延期辦證違約金。但開(kāi)發(fā)商未取得竣工驗(yàn)收合格證書(shū)就提前交房的行為已經(jīng)違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》的規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)拒絕入住，法院可以限定開(kāi)發(fā)商在兩個(gè)月內(nèi)辦好竣工驗(yàn)收合格證書(shū)，否則將支付延期交房違約金。
滯納金由誰(shuí)來(lái)交?
因開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致法院判決退房還款的，購(gòu)房者因未按期還款應(yīng)付銀行的滯納金則分兩種情況：如果是產(chǎn)生退房責(zé)任前，業(yè)主不按時(shí)向銀行支付供款產(chǎn)生的滯納金由業(yè)主承擔(dān);如果產(chǎn)生爛尾樓或其它情況，業(yè)主看到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不能如期交房，在停付供款時(shí)，要預(yù)先告知銀行和發(fā)展商，這樣責(zé)任不在業(yè)主，由此產(chǎn)生的滯納金由開(kāi)發(fā)商支付。
另外，在房屋預(yù)售合同中，購(gòu)房者通過(guò)銀行按揭向開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房款，如果發(fā)生了糾紛，銀行可以作為第三人參加訴訟。
