新修訂的《上海市房地產登記條例》（以下簡稱《條例》）7月1日起正式實施，上海市規劃和國土資源管理局相關人士就此進行了解讀。按照《條例》，今后開發商如未征得全體業主同意，不得分期、分批申請辦理樓盤大產證。
中途改變規劃損害前期業主權益
據市規劃和國土資源管理局相關人士介紹，以往由于缺少對房地產登記基本單元的相關規定，房地產開發商擅自分割宗地開發建設，并要求登記單位辦理登記的現象屢見不鮮，容易產生糾紛和矛盾。
原來很多項目都是“一次批地，分期開發”。這一模式讓許多開發商可以分期、分批售賣樓盤甚至辦理產證，因此出現許多項目中途改變規劃，甚至最終完成時與開發商先期承諾的規劃出入很大的情況。
某小區在房地產交易網站上公布的規劃中，小區二期建筑最高不超過18層，但實際開發中卻增加了樓層，有些甚至達到26層。當初沖著該樓盤“93萬平方米親水親陽光低密度法式小鎮”這一賣點買房的一期業主，發現小區二期從原先方案中的多層、小高層變成了高層，將直接影響自己的視覺景觀。另一個原本是高檔獨棟別墅社區，一期購房的100多名業主發現，開發商當初承諾的綠地、人工湖、公共會所等大部分地區忽然都變成了建筑用地，后期項目中的獨棟別墅也都變成了連排房，綠化率和容積率也隨之發生質的變化。
開發商在建設過程中，這種減少綠化面積、商業配套設施等情況，損害了先期購房者的權益。 《條例》明確了土地登記的基本單元確定依據，是建設用地批準文件，無特殊情況，開發商不得分期、分批對樓盤進行登記；樓盤業主今后也可以對開發商的這一行為進行監督。
若要進行調整征得全體業主同意
“依照該《條例》，如果開發商在分期開發時要改變規劃，首先要向規劃部門申請，同時必須提交全體權利人同意的證明。”規劃部門相關人士解讀說，在《條例》實施后，如開發商開發了一個樓盤后，先預售兩棟樓，在簽訂合同后，該兩棟樓的業主就是權利人。如果開發商需要調整后期開發規劃，應事先告知該兩棟樓業主，并在得到他們全體同意后，方可向規劃部門申請調整。同樣，如果業主不同意調整規劃，開發商就無法在規劃部門進行登記，也就無法進一步取得大產證。
此外，除了對部分樓盤已經銷售的分期開發項目，因分割將導致權利范圍變化，必須征得權利人同意外，《條例》還要求開發商確保分割后的每個部分都應當符合土地登記基本單元的要求，并經過土地管理部門審批后，方可辦理大產證。該相關負責人稱：“這一規定的實施，將杜絕一些企業、部門擅自改變宗地范圍、任意分割房屋，侵犯購房者合法權益的行為，進一步規范建筑用地的合法使用。 ”
