法院判決有誤帶來的房產(chǎn)拍賣糾紛案分析
某拍賣行于2001年7月15日接受該地區(qū)人民法院委托的一批標(biāo)的。其中有一套住宅,位于該地區(qū)市中區(qū)的黃金地段,面積120平方米,委托底價是900元平方米。拍賣行在接受委托之后,依法進行了查看標(biāo)的、公告等法律程序。公告日期是2001年7月18日,拍賣時間定于2001年7月25日。公告期間,對這套標(biāo)的感興趣的競買人有十多個,該拍賣行均帶領(lǐng)他們查看了這套標(biāo)的,由于地理位置、價格、結(jié)構(gòu)等比較合理,每一位競買人都比較滿意,并辦理了競買手續(xù)。
7月20日,有一人跑到該拍賣行,自稱是該標(biāo)的的所有者,聲稱該標(biāo)的不能拍賣,屬法院查封有誤。并當(dāng)即出示了他的身份證原件和房屋所有權(quán)證、國有土地使用證的復(fù)印件。該拍賣行馬上將這一信息反饋給法院辦案人員。法院辦案人員告訴該拍賣行,此標(biāo)的查封無誤,這是被執(zhí)行人慣用的伎倆,拍賣活動應(yīng)當(dāng)正常進行。拍賣行將這一解釋告知了這位被執(zhí)行人,被執(zhí)行人見與拍賣行無關(guān),也就走了。
2001年7月25日,拍賣會如期舉行,整個拍賣過程相當(dāng)順利,特別是該套住宅8號標(biāo)的競爭非常激烈,將整個拍賣活動推到了高潮,最后被一位蘇先生以1060元m2的價格奪得。蘇先生買了標(biāo)的后,按約定成交后2日內(nèi)結(jié)清了所有的房款和傭金,共計人民幣133560元。(其中標(biāo)的款127200元、傭金6360元),并提出拍賣后必須在他付清款項后本月內(nèi)移交標(biāo)的。
2001年7月29日,該拍賣行接法院書面通知,該套住宅(8號標(biāo)的)因辦案有誤,不能拍賣,立即退回此標(biāo)的。區(qū)法院已經(jīng)為此錯判、錯誤執(zhí)行此案作出了解決,賠償被執(zhí)行人相應(yīng)經(jīng)濟損失4.5萬元,退還該住宅,同時,凡涉及與本案有關(guān)的辦事人員一律給予處分。
原來,此案件由于一審判決時出了誤判,而且由于當(dāng)時的經(jīng)辦法官一時疏忽,居然忘了將判決書送達到當(dāng)事人手中。該判決是1997年判的,而1997年底,這位經(jīng)辦法官退休了。判決時效一到,由于被告未履行法律規(guī)定的義務(wù),原告就申請強制執(zhí)行。而此時被告正在外地做生意,飄忽不定,給執(zhí)行工作帶來了很大的難度,但執(zhí)行工作仍在進行。幾番周折,終于于2001年5月將被告的產(chǎn)權(quán)查明并見到了被告本人。當(dāng)執(zhí)行人員問其收到判決書為何不履行義務(wù)時,被告一再聲辯說沒有見到什么判決書。由于長期的執(zhí)行過程中經(jīng)常遇到被執(zhí)行人謊稱未見到判決書類的伎倆,于是采取強制執(zhí)行手段,查封了他的位于市中區(qū)的這套住宅。坪委托評估公司評估之后交付該拍賣行進行了拍賣。然而,被執(zhí)行人不服,上訴到中級人民法院,但中級人民法院還未作出判決時,該標(biāo)的已順利拍賣出去了。
2001年7月29日,中級人民法院判決書送達當(dāng)事人和區(qū)法院,該案件原判決有誤,以致執(zhí)行也有誤,必須執(zhí)行回轉(zhuǎn)。于是區(qū)法院馬上給拍賣行來了書面通知。
拍賣行立即通知蘇先生,說明了該標(biāo)的不能移交,必須退回委托人,拍賣行愿意退還蘇先生全部標(biāo)的款和傭金133560元。蘇先生不服,于是狀告該拍賣行。
庭審中原告認為,拍賣行有兩方面的不合法行為第一,拍賣行沒有查明該標(biāo)的的瑕疵,進而也未告之競買人此標(biāo)的的瑕疵,拍賣行有欺詐行為。他認為該標(biāo)的不能拍賣的原因,應(yīng)該作為瑕疵由拍賣行查明。第二,拍賣行拍賣成交后,不能按約定移交標(biāo)的,屬典型的單方違約行為。要求該拍賣行退還所繳的全部款項133560元,利息1300元,違約損失40000元,誤工損失2000元,其他經(jīng)濟損失1700元,共計賠償45000元。
為此法院判決,該拍賣行由于無法移交標(biāo)的而造成了買受人承擔(dān)經(jīng)濟損失,退還買受人全部標(biāo)的款和傭金,賠償買受人經(jīng)濟損失費30000元,此案才算了結(jié)。
面對此案例,我認為有以下幾方面值得引人深思。
1.執(zhí)行案件中的錯誤導(dǎo)致標(biāo)的不能移交的,能算是瑕疵嗎
瑕疵本意指缺點,毛病,此處專指拍賣標(biāo)的在真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)方面的缺陷。本案例中,誰能說該住宅是假的呢不能。誰能對它的所有權(quán)產(chǎn)生疑惑嗎顯然不能,因為有房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。該房產(chǎn)是經(jīng)競買人實地查看之后才參與競買的,對于房屋的功能是否完善,買受人已一目了然,又怎能以瑕疵未告知為由狀告拍賣行呢
2.拍賣人在行使《拍賣法》賦予的權(quán)利的同時,必須遵守國家的相關(guān)法律。
《中華人民共和國拍賣法》第十八條明確規(guī)定拍賣人有權(quán)要求委托人說明拍賣標(biāo)的的來源和瑕疵o在法人和自然人委托中,我相信每一個拍賣行都做到了這一點。但是,在對司法執(zhí)行案件中的委托標(biāo)的,拍賣行若受委托于人民法院,該拍賣行只能從該委托人處得知該標(biāo)的是強制執(zhí)行來的,并請求告之該標(biāo)的瑕疵。法律并未賦予拍賣行去查明該標(biāo)的的來源和瑕疵,更不可能去追問法律程序中的每一個環(huán)節(jié)是否有誤。
因為司法執(zhí)行過程是一個非常復(fù)雜的過程,有其保密性。委托人必須遵守國家法律法規(guī)的規(guī)定,為其保密。而拍賣人,《中華人民共和國拍賣法》第四條也明文規(guī)定了,拍賣活動應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律,行政法規(guī),遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則,而該拍賣行已經(jīng)向委托人提出了疑義,其目的就是想弄清楚該標(biāo)的的處分權(quán)是否合法,人民法院也作出了回答,拍賣行還能有多大的權(quán)限去查明該標(biāo)的執(zhí)行環(huán)節(jié)中的正確與否嗎
雖然《拍賣法》明文規(guī)定拍賣人應(yīng)當(dāng)向競買人說明拍賣標(biāo)的的來源和瑕疵,那也只能是在委托人告知了拍賣人的前提下,否則拍賣人能憑空告知其來源嗎
3.拍賣行無法移交標(biāo)的,屬單方違約,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)經(jīng)濟損失。
整個拍賣活動是有序進行的,拍賣程序是合法的。《拍賣法》第五十一條規(guī)定競買人的最高應(yīng)價經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后,拍賣成交。此案例中,拍賣已經(jīng)成交,并簽署了成交確認書,買受人買賣是合法的,并根據(jù)約定支付了標(biāo)的款和傭金。根據(jù)雙方約定,拍賣人應(yīng)向買受人移交標(biāo)的,但拍賣人無法移交標(biāo)的,這雖然不是拍賣人的原因造成的,但買受人只能向拍賣行索賠,而拍賣行再向委托方追償。根據(jù)《中華人民共和國拍賣法》第四十條之規(guī)定買受人未能按照約定取得拍賣標(biāo)的的,有權(quán)要求拍賣人償賠,是正當(dāng)?shù)摹Ｍ瑫r雙方所簽署的成交確認書實質(zhì)上就是一個買賣成交合同,拍賣成交后,拍賣人無法移交標(biāo)的,顯然是一種單方違約行為,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任和經(jīng)濟損失。至于該拍賣行是否愿意向該地區(qū)人民法院追償,也許該拍賣行認為長期的業(yè)務(wù)往來是首位,因此,一直未見拍賣行起訴人民法院。
