面積糾紛是商品房買賣糾紛中常見(jiàn)問(wèn)題，購(gòu)房者總是稀里糊涂陷入圈套、纏上訴訟。筆者通過(guò)解析以下七種糾紛，希望借給購(gòu)房者一雙“慧眼”。
1、開(kāi)發(fā)商將不應(yīng)計(jì)入公攤面積的部位計(jì)入公攤面積。公攤面積增大后，建筑面積自然增大，購(gòu)房人要多支付房款。根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條，分?jǐn)偯娣e的構(gòu)成應(yīng)當(dāng)是相當(dāng)確定的。《商品房買賣合同》示范文本附件二是公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明，但這部分內(nèi)容是由開(kāi)發(fā)商自己填寫，無(wú)疑為多填提供了便利。故購(gòu)房者要認(rèn)真審查附近二，剔除不應(yīng)分?jǐn)偟牟糠郑l(fā)現(xiàn)不明部位和專業(yè)術(shù)語(yǔ)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)請(qǐng)教專家。
2、開(kāi)發(fā)商拒絕公開(kāi)實(shí)測(cè)建筑面積的詳細(xì)分?jǐn)偨Y(jié)果。盡管購(gòu)房者根據(jù)法律籠統(tǒng)知道分?jǐn)偛课弧⒎謹(jǐn)傇瓌t和分?jǐn)傆?jì)算方法，但購(gòu)房者仍無(wú)法知道所購(gòu)房屋的具體分?jǐn)偛课弧⒚恳徊课环謹(jǐn)偟臄?shù)值、各分?jǐn)偛课幌嗉邮欠衽c所購(gòu)房屋總公攤面積相等。要求開(kāi)發(fā)商解釋時(shí)，其常以不是自己測(cè)量為由推諉；測(cè)繪機(jī)構(gòu)雖掌握實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，但可以無(wú)委托關(guān)系為由將購(gòu)房者拒之門外。為保證購(gòu)房者的知情權(quán)，合同應(yīng)當(dāng)約定開(kāi)發(fā)商提供測(cè)繪圖等詳細(xì)資料的義務(wù)，圖中應(yīng)當(dāng)表明套內(nèi)空間和公攤部位的位置和面積構(gòu)成尺寸，便于購(gòu)房者核實(shí)。
3、房地產(chǎn)公司或物業(yè)公司將已計(jì)入公攤面積的公共建筑和公共空間擅自占有、出租或者再次出售。分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，全體共有人依法享有使用、收益、修繕改良等權(quán)利。未征得相關(guān)業(yè)主同意，將屬于公共所有的共用部位、公共設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行出租或經(jīng)營(yíng)，侵犯了業(yè)主合法權(quán)利，出賣人應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。
4、建筑面積不變，公攤面積增加，套內(nèi)建筑面積減少或者建筑面積增加，套內(nèi)建筑面積不變，公攤面積大幅增加。直接后果是買房者多花錢購(gòu)買公攤面積，或房?jī)r(jià)增加但實(shí)際使用面積未增加。應(yīng)當(dāng)注意的是，《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同糾紛的解釋》以及《商品房買賣合同》示范文本對(duì)面積誤差的處理均以建筑面積為基礎(chǔ)，沒(méi)有明確規(guī)定建筑面積不變，而公攤面積出現(xiàn)誤差時(shí)的處理方式。為避免這種情況出現(xiàn)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中分別約定建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。
5、開(kāi)發(fā)商利用增減商品房各組成部分建筑面積的方法，達(dá)到建筑面積總值不變之目的。此舉既不違反合同約定，可又大幅度降低生產(chǎn)成本，比如陽(yáng)臺(tái)面積增加，客廳或臥室面積減小。表面上看建筑面積沒(méi)有變，但由于陽(yáng)臺(tái)面積的建造成本低，且不是主要活動(dòng)空間，因此這種變化也是間接面積縮水。又如出現(xiàn)客廳變大，臥室減小，或出現(xiàn)與之相反的情況，致使想得到大客廳或大臥室的買受人希望落空。開(kāi)發(fā)商如此精明，費(fèi)盡心思規(guī)避法律，購(gòu)房人真是防不勝防。故在簽訂商品房買賣合同時(shí)，就應(yīng)當(dāng)把樓書(shū)標(biāo)明的面積詳細(xì)寫入合同，并約定相應(yīng)誤差的處理方法，這樣購(gòu)房人才有可能買到滿意的商品房。
6、開(kāi)發(fā)商預(yù)先選擇多退少補(bǔ)的面積誤差處理方式。《商品房買賣合同》示范文本列舉了幾種面積誤差處理方式，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常預(yù)先選擇多退少補(bǔ)方式，購(gòu)房人審查不慎草率簽字。處理面積誤差，首先適用當(dāng)事人合同約定，無(wú)約定或約定不明的，才適用法定規(guī)則。選擇多退少補(bǔ)意味著無(wú)論面積誤差發(fā)生多大，雙方必須據(jù)實(shí)結(jié)算，購(gòu)房者除多支付房款外，還要支付更多的物業(yè)管理費(fèi)、暖氣費(fèi)、裝修費(fèi)等，提出退房要求更得不到法院支持。
7、開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者重新測(cè)量行為不予協(xié)助。房屋交付后，購(gòu)房人對(duì)實(shí)測(cè)面積有異議，可以自行或者委托房產(chǎn)測(cè)繪單位重新測(cè)量。重新測(cè)量時(shí)，需要開(kāi)發(fā)商應(yīng)協(xié)助，如提供原預(yù)測(cè)面積的圖紙、分?jǐn)傇瓌t等，允許測(cè)量人員進(jìn)入某些空間如設(shè)備層或設(shè)備房等，否則無(wú)法開(kāi)展測(cè)量工作。為此，買賣合同應(yīng)當(dāng)約定開(kāi)發(fā)商提供測(cè)繪圖等詳細(xì)資料之義務(wù)和其他協(xié)助義務(wù)，以及解決測(cè)量爭(zhēng)議的辦法。
